Le norme sulle distanze tra edifici, contenute nel codice civile, sono applicabili anche ai condomini di un edificio condominiale, purché compatibili con la disciplina relativa alle cose comuni, ma in caso di contrasto con essa, la norma del regolamento condominiale prevale e determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze.
Se il giudice constata il rispetto dei limiti dettati dall'art. 1102 Cc, il manufatto, sebbene realizzato in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue, deve ritenersi legittimo.
I precedenti.
La recente sentenza, n.4936 del 3 marzo 2014, non fa altro che confermare una precedente decisione, emessa dallo stesso ente giudicante, nella quale già si affermava che, in tema di condominio, qualora il proprietario di una unità immobiliare del piano attico agisca in giudizio, per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria, posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del terrazzo di un altro condomino, la liceità dell'opera realizzata da un altro condomino, doveva essere valutata dal giudice alla stregua dell'art. 1102 cod. civ., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non avendo alcuna rilevanza la disciplina sulla distanza delle costruzioni di cui all'art. 907 del Codice civile, poiché la canna fumaria non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nel caso di specie si trattava della canna fumaria di una pizzeria. Sentenza n. 2741 del 23 febbraio 2012).
Andando ancora più indietro nel tempo, si rinviene anche la sentenza 1 dicembre 2000 n. 15394, nella quale la Cassazione sanciva che le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale solo nel caso in cui esse siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.(Vedi: Quando è lecito appoggiare la canna fumaria sulla facciata del condominio ?)
Il recente caso analizzato. Il condomino del piano terra chiedeva all'assemblea di poter installare, sul muro perimetrale dell'edificio, una canna fumaria ed otteneva il consenso da parte dell' assemblea; seguiva la firma del verbale da parte di tutti i condomini, compreso colui che successivamente adiva l'autorità giudiziaria, sostenendo che la medesima installazione impediva il suo diritto di veduta dal parapetto del terrazzo di sua proprietà.
Il Tribunale rigettava la domanda, mentre in secondo grado si riconosceva che la terrazza, essendo una pertinenza esclusiva dell'appartamento del ricorrente godeva del diritto di veduta, che veniva ostacolata dalla canna fumaria.
In Cassazione, il ricorrente obiettava che il terrazzo era connaturale alla struttura di copertura dell'edificio ed era quindi di natura condominiale e non divisibile.
La decisione. La Corte di Cassazione richiama una sua precedente pronuncia (n. 2741 del 23 febbraio 2012 cit.) secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, nulla rilevando la disciplina sulla distanza delle costruzioni dalle vedute.
Partendo dal presupposto che la canna fumaria non può considerasi una costruzione, ma un accessorio dell' impianto stesso, ne consegue che ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima anche se posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino, quantunque realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue.
Determinanti, nel caso analizzato, non sono state le distanze legali, bensì quanto disposto dalle norme del regolamento condominiale. Valutata se l'installazione non alteri il decoro architettonico e non pregiudichi la salubrità ed adottate le cautele necessarie per evitare conseguenze negative, la canna fumaria può ritenersi legittimamente installata, purché vengano rispettati i presupposti ex articolo 1102 cod. civ.
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