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Infiltrazioni d'acqua nel box: le spese vanno divise a metà fra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore

Infiltrazioni d'acqua e ripartizione spese per la copertura dei box
Cassazione Civile, Sez. II, 19 Luglio 2011, n. 15841 

Nella sentenza si legge:

L'accollo delle spese di riparazione al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso; nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.

Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti.

8/b - Sussistono allora - come messo in luce dagli arresti giurisprudenziali sopra riportati-, le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123 cod. civ., comma 2, 8/c - Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratto ibi eadem legis dispositio.

9 - Non è di ostacolo all'applicabilità del principio di diritto sopra esposto la particolarità della fattispecie qui in esame in cui il lastrico di copertura, invece che condominiale, risulta di proprietà singolare: se invero non può equipararsi, rispetto al Condominio, la situazione di un passaggio comune su bene di proprietà singolare - non importa se in base ad un titolo o per mera tolleranza- a quella in cui il passaggio dei condomini sia derivato dalla natura condominiale del bene, ciò comporterà solo che non potrà porsi un problema di ripartizione delle spese a carico del Condominio stesso - da intendersi: oltre la proporzione di due terzi indicata nella sentenza di appello, sul punto non oggetto di impugnazione in questa sede- ma ciò non impedirà che comunque ritenersi equivalente - ai fini che qui interessano- la situazione del lastrico solare di proprietà ed uso singolari a quella in cui detta struttura sia di uso comune, così rimanendo identica la ratio deàdendi posta a base della illustrata decisione di questa Corte.

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