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L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può costituirsi in giudizio
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L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può costituirsi in giudizio

L'amministratore può autonomamente costituirsi in giudizio ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea

 

Nella sentenza si legge:

a) l'amministratore deve munirsi di autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell'amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia;

b) la concessa autorizzazione assembleare non legittima l'amministratore ad impugnare spettando tale legittimazione solo all'assemblea.

5. Anche in dottrina, specularmente agli orientamenti della giurisprudenza, si sono affermati due diversi indirizzi culturali.

5.1. L'indirizzo dottrinario maggioritario sostiene che l'amministratore e' un rappresentante "ex lege" del condominio nelle liti contro quest'ultimo proposte da un condomino o da un terzo ed ha "ex lege" una rappresentanza generale passiva del condominio in virtu' della quale puo' resistere in giudizio ed impugnare eventuali decisioni sfavorevoli senza l'autorizzazione dell'assemblea. L'art. 1131 c.c., comma 2, - in quanto finalizzato, in base al principio del "minimo impatto", a facilitare al massimo la vita del condominio e quella di chi deve avere rapporti giuridici con esso - deve essere interpretato in senso ampio allargando al massimo i poteri rappresentativi sostanziali e processuali dell'amministratore, tenendo conto anche delle due diverse espressioni usate ("puo' essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" e "a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita' amministrativa").

Da questo ampio potere rappresentativo - e dalla conseguente legittimazione passiva generale dell'amministratore - l'orientamento dottrinario prevalente fa discendere come conseguenza;

a) il potere dell'amministratore di impugnare la sentenza sfavorevole senza autorizzazione dell'assemblea;

b) l'eventuale inadempimento dell'amministratore all'obbligo di riferire all'assemblea, ovvero di attenersi alle determinazioni di questa, ha rilievo esclusivamente interno, con la conseguenza (art. 1131 c.c., comma 4) che l'amministratore inadempiente puo' essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni provocati al condominio per la propria scelta processuale inopportuna o dannosa, ma rispetto a colui che ha promosso il giudizio resta ferma la legittimazione passiva dell'amministratore e l'opponibilita' della sentenza al condominio.

5.1.2. Tale indirizzo culturale pone in evidenza che - una volta configurato l'amministratore quale ufficio di diritto privato assimilabile al "mandatario ex lege" e, quindi, soggetto individuale al quale sono attribuite particolari funzioni (difesa "necessaria") a tutela delle parti comuni dell'edificio - la dissociazione tra i due momenti processuali del perfezionamento della notificazione e della costituzione in giudizio, connaturale alle persone giuridiche ed a un rapporto organico, appare contestabile in ragione proprio dell'insussistenza della personalita' giuridica, perche' prefigura una differenziazione, nell'ambito della "eccezionale" legittimazione processuale riconosciuta all'amministratore del condominio, che non trova riscontro nella normativa speciale dettata per il condominio: la rappresentanza legale e la legittimazione processuale concernenti le parti comuni dell'edificio devono ritenersi estese, in mancanza di contraria espressa previsione normativa, a tutti gli effetti tipici connessi perche' coessenziale alla ratio dell'istituto ed alla figura dell'amministratore-mandatario speciale.

5.1.3. Pertanto, conclude tale indirizzo dottrinario, l'amministratore, ex art. 1131 c.c., comma 2, primo periodo, e' deputato ex. lege, non solo a ricevere l'atto di citazione in giudizio, bensi' a costituirsi, tempestivamente, in giudizio e a proporre validamente tutte le eventuali impugnazioni, senza la necessita' di alcuna preventiva deliberazione autorizzativa - limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni dell'edificio promosse nei confronti del condominio - con il solo onere di "darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini".

5.2. Il diverso indirizzo culturale rileva che l'amministratore e' un mandatario del condominio, ed il mandatario non puo' resistere in giudizio per conto del mandante senza l'autorizzazione di quest'ultimo.

Diversamente il condominio sarebbe esposto al rischio di vedersi coinvolto, suo malgrado, in liti giudiziarie resistite avventurosamente dall'amministratore, il quale non puo', con la propria scelta, imporre ai condomini una linea di condotta da costoro non condivisa.

5.2.1. E' stato pure evidenziato che la decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole non puo' che competere alla parte in senso sostanziale.

Ne' esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo il quale il destinatario di una notifica e' sempre anche titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale.

Al riguardo, con riferimento all'ipotesi piu' vicina al condominio, cioe' alle associazioni non riconosciute, si evidenzia che altro e' la rappresentanza nel processo, altro il potere di decidere come vada condotto; il primo punto concerne i rapporti esterni, il secondo i rapporti e le competenze interne fra i vari organi sociali.

Il potere di rappresentanza processuale del presidente e' solo un mezzo tecnico per agevolare i rapporti processuali esterni; ma nei rapporti interni anche le decisioni sulla linea di condotta da tenere nel processo rientrano fra le funzioni degli amministratori e non del presidente in quanto tale.

Parimenti nel campo delle societa' gestite da un consiglio di amministrazione, il presidente ha la rappresentanza processuale, nel senso che e' destinatario della notifica di atti processuali e conferisce il mandato ad litem, ma non e' titolare di un autonomo potere di iniziativa processuale.

Fino alle recenti riforme, sotto il vigore della precedente normativa (R.D. 4 febbraio 1915, n. 148), il Sindaco era destinatario della notifica di atti processuali e conferiva il mandato ad litem, ma a tanto doveva essere autorizzato dal consiglio o dalla giunta.

5.2.3. Pertanto, l'autorizzazione dell'assemblea a resistere si pone quale conditio sine qua non affinche' l'amministratore, nella propria vesta di mandatario, possa conferire il mandato difensivo ad un legale e sottoscrivere la relativa procura alle liti. In mancanza, non potra' che concludersi per l'inammissibilita' della costituzione in giudizio del condominio.

6. Considerata la criticita' del contrasto e i rilevanti risvolti operativi, appare opportuno esaminare ex funditus la questione.

6.1 Come e' noto il codice civile del 1865 non dedicava alcuna norma espressa ne' all'amministrazione dei condomini di edifici, ne' alla legittimazione dell'amministratore. Fu soltanto il D.L. 15 gennaio 1934, n. 56, art. 20, commi secondo e ss., a dettare una disciplina in materia, stabilendo che l'amministratore "puo' essere convenuto in giudizio per qualsiasi oggetto" e "Qualora la citazione ... abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini, la quale delibera se resistere nel giudizio o conciliare la vertenza".

La disciplina di cui al D.L. n. 56 del 1934, art. 20, fu trasfusa negli artt. 320 e 321 del progetto preliminare del Libro della proprieta' e, quindi, nel testo definitivo degli artt. 1131 e 1132 c.c., ma con alcune modifiche, nel senso che l'amministratore puo' essere convento in giudizio "per qualunque azione concernente le parti comuni" e "Qualora la citazione ... abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini." La relazione del Ministro Guardasigilli al Re, mentre giustifica la prima modifica (affermando "nel riprodurre le disposizioni del R.D.L. 15 gennaio 1934, art. 20, circa la rappresentanza dei condomini ho sostituito alla formula del 2 comma una formula che amplia l'ambito della rappresentanza conferita all'amministratore nelle liti promosse contro i partecipanti.

La rappresentanza passiva e' infatti estesa a qualunque azione proposta contro i condomini, e pertanto anche alle azioni di carattere reale, purche' si riferiscano alle parti comuni dell'edificio"), nulla dice in ordine alla seconda modifica, lasciando incerta la giustificazione: intenzione di eliminare l'intervento deliberativo dell'assemblea di condominio, ovvero inutilita' di ribadire la necessita', fino allora pacifica, di una delibera dell'assemblea in ordine alla resistenza o meno nel giudizio. L'art. 65 disp. att. c.c., dopo aver previsto, al primo comma, che "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio puo' richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art.80 c.p.c.", stabilisce, al comma 2, che "Il curatore speciale deve convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite." 6.2.

Dal sistema normativo emerge che l'amministratore di condominio non e' un organo necessario del condominio. L'art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro.

Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l'organo principale, depositario del potere decisionale, e' l'assemblea dei condomini, cosi' come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l'esercizio del potere di amministrazione e' ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).

La prima, fondamentale, competenza dell'amministratore consiste nell'"eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1)).

Da tale disposto si evince che l'essenza delle funzioni dell'amministratore e' imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea: e' l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea.

Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale (e cio' a differenza di quanto accade nelle societa', sia di persone che di capitali, dove all'amministratore competono poteri propriamente gestionali).

Anche l'art.1131 c.c., nell'attribuire all'amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere e' conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea".

Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell'amministratore di condominio alle deliberazioni dell'assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell'organo assembleare.

6.3. L'art. 1131 c.c., comma 2, prevede poi che l'amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio. Mentre il comma terzo aggiunge che qualora la citazione abbia contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio comunicazione all'assemblea.

Detta normativa e' stata interpretata, secondo prevalente e risalente orientamento, come affermazione di un autonomo potere dell'amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonche' del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni, posto che la norma dell'art. 1131 c.c., comma 3 sembrerebbe richiedere la necessita' di una comunicazione all'assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore.

Secondo altri, va intesa come espressione dell'esigenza di facilitazione dei rapporti tra terzi e condominio.

La citazione notificata all'amministratore consente di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.

7. Tale normativa deve essere tuttavia correttamente interpretata alla luce dei principi generali e, soprattutto, del ruolo e delle competenze dell'amministratore di condominio, nonche' in base al diritto di dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.).

L'amministratore,come detto, non ha autonomi poteri, ma si limita ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.).

Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovra' deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente.

Un tale potere decisionale non puo' competere all'amministratore che, per sua natura, non e' un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio.

7.1. Ove tale potere spettasse all'amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far si' che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo.

Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio e' l'assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art.1132 c.c.).

La mancata convocazione dell'assemblea per l'autorizzazione ovvero per la ratifica dell'operato dell'amministratore vanifica ogni possibilita' di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini.

8. L'attribuzione in capo all'assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l'amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131 c.c., comma 2.

Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l'esigenza di agevolare i terzi e la necessita' di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.

Pertanto, l'amministratore convenuto puo' anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere.

La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, e' necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilita' della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovra' assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere.

9. Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, puo' anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovra', in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilita' dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".

10. Nel caso specifico risulta che il ricorso per cassazione da parte dell'amministratore e' stato proposto senza autorizzazione dell'assemblea di condominio.

Di fronte all'eccezione, dedotta dalla Alfa, di inammissibilita' del ricorso, l'amministratore non ha provveduto a munirsi della necessaria ratifica. Ne consegue che il ricorso del condominio va dichiarato inammissibile.

In considerazione della complessita' e particolarita' delle questioni trattate sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

Cerca: amministratore dell'amministratore dell'assemblea

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Graziano
Graziano martedì 02 febbraio 2016 alle ore 13:55

Qualcuno sa dirmi a quale distanza puo stare una cucina da una caldaia

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