Sulla carenza della personalità giuridica del condominio, per anni, la dottrina si è interrogata. Tra le tante teorie, per esempio, Giuseppe Branca identificava il condominio come un ente collettivo e non un semplice gestore delle stesse, dotato di personalità giuridica collettiva. Secondo Lino Salis, invece, il condominio non è un ente di gestione, e i proprietari rimangono persone distinte.
L'orientamento prevalente in giurisprudenza qualifica il Condominio quale mero ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, che agirebbe per mezzo dell'amministratore, senza interferire con i diritti dei proprietari, cosi? come confermato dalla legge 220/2012 (Cfr. Cassazione sentenza n. 19663/14).
Il condominio sarebbe, dunque, inquadrato quale ente di gestione privo di autonomia patrimoniale capace, tuttavia, di assumere obblighi e di essere titolare di diritti.
La questione relativa alla corretta configurazione del condominio presenta, inoltre, interessanti risvolti anche sotto il profilo fiscale. In tema di condominio e appalti, infatti, l'Agenzia delle Entrate sembra tracciare la strada della esclusione della responsabilità fiscale del condominio. Si pensi, infatti, ai contratti d'appalto stipulati dal Condominio.
Personalità giuridica del condominio
Il contratto di appalto, così come definito dall'articolo 1655 c.c. "è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro".
Il tratto peculiare è, quindi, ex art. 29 del D.Lgs. 276/2003, "l'organizzazione dei mezzi necessari da parte dell'appaltatore, che può anche risultare, in relazione alle esigenze dell'opera o del servizio dedotti in contratto, dall'esercizio del potere organizzativo diretto nei confronti dei lavoratori utilizzati nell'appalto, nonché per la assunzione, da parte del medesimo appaltatore, del rischio d'impresa".
Ai sensi dell'articolo 13 ter del D.l. 83/2012, infatti, appaltatore e committente sono solidalmente responsabili per il versamento all'Erario delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente e dell'Iva dovuta da subappaltatore e appaltatore.
Il rischio concreto di essere chiamati a rispondere in solido con l'appaltatore, ha portato, in passato, ad alcuni interpelli presentati da alcune associazioni di categoria rappresentative della figura professionale dell'Amministratore, sulla tesi che non essendo il condominio un soggetto dotato di personalità giuridica ma un ente di gestione, e non essendo dotato neppure di soggettività tributaria, (al punto che la stessa agenzia delle Entrate aveva precisato che non doveva presentare la dichiarazione dei redditi ma solo quella dei sostituti d'imposta), il Condominio non rientrerebbe tra i soggetti obbligati agli adempimenti dell'articolo 13 ter del Dl 83/2012.
=> Sulla personalità giuridica del condominio. Ulteriori considerazioni critiche
Nello specifico, l'interpello su menzionato trovava la risposta da parte della Direzione delle Entrate dell'Emilia-Romagna la quale, nel ricordare che la norma prevede effettivamente la responsabilità solidale, ma che soggetti all'obbligo sono però i firmatari di "contratti d'appalto e subappalto di opere, forniture e servizi conclusi da soggetti che stipulano i predetti contratti nell'ambito di attività rilevanti ai fini dell'Iva e, in ogni caso, dai soggetti Ires, dallo Stato e dagli enti pubblici, mentre sono escluse le stazioni appaltanti".
Secondo l'Agenzia delle Entrate, dunque, "il condominio, non rientrando in alcuno dei soggetti sopra indicati, non è, a parere di questa Direzione, destinatario della norma in commento".
Fatta questa premessa, andando, invece, ad analizzare l'omessa retribuzione dei dipendenti, si è ritenuto in dottrina ed in giurisprudenza che il condominio non sia obbligato in solido con l'appaltatore.
Ciò in quanto, sulla scorta delle considerazioni sopra richiamate, il Condominio, in quanto ente di gestione privo di personalità giuridica e al netto della previsione di cui all'articolo 1676 codice civile, non è obbligato in solido con l'appaltatore, nonché con ciascuno degli eventuali subappaltatori (entro il limite di due anni dalla cessazione dell'appalto), a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di trattamento di fine rapporto, nonché i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto.
Sulla questione, risulta di fondamentale importanza la sentenza n. 98 resa dal Tribunale di Torino in data 19 gennaio 2018, Sezione Lavoro, la quale ha confermato l'assunto secondo cui, essendo il condominio sprovvisto di propria personalità giuridica, esso non è assoggettabile al regime di responsabilità solidale previsto dalle "legge Biagi" e successive modifiche sulla considerazione che dovesse ritenersi applicabile al Condominio degli edifici l'articolo 29, comma 3 ter, del Decreto legislativo 276/2003introdotto dall'art. 6, comma 2, D.Lgs. 6 ottobre 2004, n. 251, a mente del quale: "fermo restando quando previsto dagli articoli 18 e 19, le disposizioni di cui al comma 2 non trovano applicazione qualora il committente sia una persona fisica che non esercita attività di impresa o professionale".
Il condominio, quindi, quale ente di gestione collegiale di interessi individuali sfornito di autonomia patrimoniale e personalità giuridica è escluso dal campo applicativo dell'art. 29 d.gls. 276/03 (conforme Tribunale Milano 2370/11 e 4506/11).
La definizione del condominio dal punto di vista gestionale
In conseguenza di ciò, sul committente - condominio non opera la solidarietà fiscale. Ciò però non comporta una totale esclusione da responsabilità atteso che ai sensi del comma 28-bis dell'articolo 35 "il committente provvede al pagamento del corrispettivo dovuto all'appaltatore previa esibizione da parte di quest'ultimo della documentazione attestante che gli adempimenti di cui al comma 28, scaduti alla data del pagamento, sono stati correttamente eseguiti dall'appaltatore e dagli eventuali subappaltatori.
Il committente può sospendere il pagamento del corrispettivo fino all'esibizione della predetta documentazione da parte dell'appaltatore".
Inoltre, anche se viene esclusa la solidarietà fiscale, il committente resta comunque soggetto all'applicazione di sanzioni nel caso in cui ometta di procedere alle succitate verifiche, poiché "l'inosservanza delle modalità di pagamento previste a carico del committente è punita con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 5.000 a euro 200.000 se gli adempimenti di cui al comma 28 non sono stati correttamente eseguiti dall'appaltatore e dal subappaltatore".
Si segnala, inoltre, il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 7891 del 09 giugno 2000, secondo cui "il rapporto di condominio non fa sorgere un soggetto dotato di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, ma solo un ente collettivo di gestione, che opera nello stesso interesse ed in rappresentanza comune dei partecipanti".
La sentenza in oggetto, peraltro, ha ritenuto non applicabile al condominio la disposizione di cui all'art. 1676 c.c. la quale prevede che "Coloro che, alle dipendenze dell'appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l'opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l'appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda".
Nuova legge, nuove sentenze, nuova vita al condominio?
