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Cos'è il condominio? Alcune riflessioni su un sistema incoerente
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Cos'è il condominio? Alcune riflessioni su un sistema incoerente

Considerazioni sulla natura giuridica, le contraddizioni e le conseguenze pratiche di un sistema incoerente

Daniela Zeba 

Da un paio di mesi, mi sono trovata a meditare, sempre più insistentemente, sull'evoluzione di questo "ufo" chiamato condominio, posto che ancora oggi, non si sa bene che cosa sia, nella sua essenza.

Una riforma attesa da 70 anni, stilata da perfetti incompetenti, su suggerimento di altrettanti inetti, che si è preoccupata di animali, di targhe ed orari d'ufficio, nonchè di ribadire che l'amministratore, per quello che fa, può essere anche "eventualmente" pagato, non è stata nemmeno in grado di stabilire, una volta per tutte, che cosa sia il condominio. Il problema non è di poco conto se pensiamo a tutte le possibili implicazioni in ogni possibile ambito: civilistico, giuridico, economico, fiscale, patrimoniale ecc… Sappiamo bene che il condominio, sprovvisto di personalità giuridica, viene comunemente definito "ente di gestione, munito di titolarità fiscale".

=> Sulla personalità giuridica del condominio. Ulteriori considerazioni critiche

E qui si apre un mondo. Un mondo di interpretazioni, di teorie, di punti di vista: un mondo di contraddizioni, con effetti pratici assolutamente discordanti e divergenti.

Giurisprudenza ormai consolidata ed una parte della dottrina affermano che il condominio deve essere considerato consumatore, sebbene ai sensi del d.lgs 206/2005 (Codice del Consumo) il consumatore è "la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta".

=> Riforma della normativa: il legislatore del 2012 ha deciso di non decidere.

Se è vero che la norma parla di persona fisica, la giurisprudenza però ormai da tempo (Cass. n.10086/2001, Cass. n.10679 del 22.5.15) è dell'avviso che il condominio, privo di propria soggettività giuridica, non è soggetto di diritto differente dai propri componenti e quindi l'amministratore agisce come loro diretto rappresentante.

Quand'anche, si trattasse di un centro commerciale, oppure di un condominio di soli professionisti, l'amministratore non rappresenterebbe commercianti o professionisti nella loro veste imprenditoriale, ma quali consumatori, in rappresentanza delle parti comuni, irrilevante la valutazione in termini di prevalenza, in ambito condominiale, del consumatore sul professionista.

Al condominio quale che sia la natura dei soggetti che lo compongono, deve essere sempre riconosciuta natura privatistica.

=> Solo il condominio-consumatore è in grado di derogare il proprio foro naturale

ll condomino, nel momento in cui agisce come tale, ovvero per la gestione dei beni comuni, agisce comunque quale soggetto privatistico che persegue fini estranei alla natura imprenditoriale dei suoi componenti; fini che sono semplicemente volti alla fruizione e conservazione delle parti comuni di un fabbricato, in cui la destinazione funzionale delle singole unità che lo compongono non può essere necessariamente identitaria anche della connotazione soggettiva di consumatore. (Trib. Massa sent. n.552 del 26.6.17 e Trib.Ravenna sent.n. 711 del 27.9.17).

=> Fattura elettronica e condomini: la ricezione del documento tramite PEC è facoltativo

In alternativa si dovrebbe ritenere che il condominio possa cambiare identità al solo mutare della destinazione di qualche unità, né si riuscirebbe a fornire la tutela prevista dal d.lgs 206/2005 a quei fabbricati misti composti da immobili con diversa destinazione, atteso che al condominio in quanto tale debba riconoscersi una soggettività autonoma, seppur imperfetta ed attenuata, rispetto ai suoi componenti e che lo stesso persegua scopi che non sono del tutto coincidenti con quelli dei singoli che lo compongono (Cassazione civile, sez. un., 18/09/2014, n. 19663).

=> Sulla personalità giuridica del condominio. Ulteriori considerazioni critiche

Andiamo sul pratico e vediamo le implicazioni nell'identificazione dell'ente condominio. Prendiamo un tema scottante all'ordine del giorno: la fatturazione elettronica con relativiobblighi e doveri del condominio e dell'amministratore.

Non essendo il condominio un soggetto titolare di partita IVA e non emettendo fattura, di fatto, va considerato, secondo l'Agenzia delle Entrate, "consumatore finale" a tutti gli effetti.

In pratica tra lo zio Peppino che acquista un divano ed il condominio che acquista una bacheca non vi è sostanziale differenza. Ne consegue che sia lo zio Peppino che il condominio non sono obbligati a ricevere elettronicamente la fattura e non sono obbligati ad avere e a fornire un indirizzo PEC all'esercente o al professionista da cui acquistano il bene o il servizio.

L'esercente o il professionista sono invece obbligati ad emettere fattura elettronica allo zio Peppino ed al condominio (che hanno lo stesso codice destinatario: 0000000) , tramite il Sistema di Interscambio e sono altresì obbligati a fornirne copia su carta o in formato pdf ad entrambi: quest'ultima, in tali formati, è perfettamente valida per il ricevente e non c'è alcun obbligo da parte dello zio Peppino e del condominio di acquisire e gestire la relativa fattura elettronica.

L'Agenzia delle Entrate, nella FAQ n°55 del 22.1.19, ha confermato la validità, a tutti gli effetti, solo per i consumatori finali, della copia su carta o il pdf della fattura elettronica. Conseguentemente la responsabilità di ogni relativa difformità del documento consegnato al condominio (o allo zio Peppino) rispetto a quello inviato all'Agenzia delle Entrate sarà a carico dell'emittente attura. L'amministratore, dovrà accertarsi della "regolarità" dei documenti ricevuti (in termini di somme, aliquote IVA e ritenute applicate) come ha sempre fatto, ma non incorrerà in alcuna responsabilità connessa all'emissione di una fattura irregolare, la cui responsabilità rimane a totale carico dell'emittente.

=> Per il condominio fattura elettronica ad ostacoli: problemi nella gestione. Ecco i chiarimenti forniti dalla Agenzia delle Entrate

L' amministratore avrà la facoltà di gestire le fatturazione elettronica come meglio crede, avvalendosi del SdI dell'Agenzia delle Entrate oppure di intermediari abilitati, che forniranno un codice destinatario diverso da inoltrare ai fornitori del condomini amministrati.

L'utilizzo di intermediari abilitati ha un duplice vantaggio per l'amministratore: gestire le fatture e la loro conservazione per dieci anni in maniera ordinata e più fruibile, ed acquisirle in maniera diretta con l'imputazione immediata nel gestionale, riducendo i tempi di registrazione dei documenti.

Tale vantaggio amministrativo (che non è un obbligo di legge) ha ovviamente un costo, che a parere di scrive, è corretto addebitare al condominio solo se inserito nell'apposito tariffario dell'amministratore, e conseguentemente approvato dall'assemblea.

Gli amministratori che opteranno per il sistema d'interscambio nel sito web dell'Agenzia delle Entrate, non avranno la possibilità di consultare le fatture elettroniche fino al secondo semestre 2019, poichè fino ad allora, per i condomini consumatori finali, (ed analogamente per lo zio Peppino) il servizio online di consultazione delle fatturazione elettroniche non sarà attivo.

Da vedere poi se l'Agenzia permetterà agli amministratori di poter consultare le fatture dei propri condomini con un'unica credenziale di studio, oppure con credenziali differenti per ogni condominio.

In totale contraddizione e smentendo se stessa, l'Agenzia delle Entrate, in tema di aliquota IVA da applicare al condominio per l'energia elettrica delle parti comuni (risposta n.3 del 4.12.2018 ad una richiesta di consulenza giuridica pubblicata sul portale AdE) ha posto su piani diversi il condominio e i condòmini, considerando consumatori finali solo questi ultimi, utilizzando l'energia per uso domestico all'interno delle singole abitazioni.

Il condominio non godrebbe di IVA agevolata al 10% (anche se di fatto tutti i condomini a destinazione residenziale hanno IVA al 10%) in quanto nelle parti comuni non si rileverebbe l'uso domestico, considerato in senso letterale ai sensi del DPR 633/72.

A seguito di tale DPR però, occorre ricordare che nel tempo si sono succeduti diversi atti interpretativi, tra cui la circolare 273/e del 23.11.98 che aveva precisato che: "l'uso domestico non si realizza con la destinazione ad ambienti diversi a quelli familiari".

Inoltre la circolare 82/1999 e la risoluzione 150/2004, hanno precisato che "l'uso domestico si realizza nelle somministrazioni rese nei confronti di soggetti che, in qualità di consumatori finali, impiegano l'energia elettrica o termica nella propria abitazione, a carattere familiare o in analoghe strutture a carattere collettivo e che non utilizzano l'energia nell'esercizio di imprese o per effettuare prestazioni di servizi rilevanti ai fini IVA, anche se in regime di esenzione".

Che cosa sarebbero quindi i condomini a carattere residenziale se non "strutture a carattere collettivo e che non utilizzano l'energia nell'esercizio di imprese"?

Irrisolto il problema ad oggi, in cui alla maggior parte dei condomini a destinazione prevalentemente residenziale, viene applicata l'IVA al 10%.

Ma le contraddizioni non finiscono qui.

In data 16.10.2013, in risposta ad un'interrogazione parlamentare in merito, l'Agenzia delle Entrate ha convalidato una discutibilissima prassi bancaria, qualificando i condomini come persone giuridiche, precisando che "l'imposta di bollo da applicare agli estratti conto e ad altri documenti inviati dalle banche e i relativi conti correnti intestati ai condomini ammonta a 100 euro l'anno in quanto il condominio intestatario del conto corrente è un soggetto diverso da persona fisica".

Con tale affermazione di fatto l'Agenzia delle Entrate ha dato ragione ad un sistema bancario che considera il condominio alla stregua di un'azienda, applicando, nei c/c condominiali le stesse imposte di bollo riservate alle società: 100 euro l'anno contro 34,20 euro applicati ai privati.

=> Conto corrente senza costi… o quasi. Per i condomìni intanto resta il balzello del bollo da pagare

Il disconoscimento della qualifica di persona fisica al condominio consente inoltre di applicare commissioni sullo scoperto di conto corrente che invece non dovrebbero essere applicate. Entrambe le condotte sono palesemente illegittime, alla luce della costante giurisprudenza che equipara pienamente i condomini alle persone fisiche.

E quindi?

Tutto vagheggia nell' indefinito, senza che nessuno faccia niente.

Forse perchè il problema non è sufficientemente degno di attenzione...

Forse perchè ci piace giocare difficile...

Forse perchè nel torbido sguazziamo meglio...

Forse perchè semplicemente non ci facciamo mai domande…

...ecco perchè non avremo mai risposte...

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Renza Minelli
Renza Minelli giovedì 07 febbraio 2019 alle ore 13:57

VERO,VERISSIMO . LEGGI COSTRUITE AD ARTE DAGLI AMMINISTRATORI E LORO ASSOCIAZIONI , COSÌ LE ASSEMBLEE , DOPO UN ANNO , SI SVOLGONO IN FRETTA,QUEI POCHI PRESENTI TACCIONO.
FUNZIONA COME IL GOVERNO ! IL POTERE LO USA CHI CE L'HA.
,

Daniela Zeba
Daniela Zeba giovedì 07 febbraio 2019 alle ore 16:53

Capisco che oggi lo sport nazionale sia parlare (o sparlare) senza essere informati, ma è una strategia che non porta a niente di costruttivo. Da quanto scrive, è evidente che lei ha problemi con il suo condominio o l’amministratore e questo lo posso capire, capita. Come capita che un amministratore abbia condómini non proprio felici. Giudicare una categoria da una singola esperienza è ingiusto e, mi perdoni, anche un po’ ingenuo. Gli amministratori e le associazioni non “costruiscono leggi”, semmai in tema di condominio le subiscono. Il sistema fa acqua e i condómini sono scontenti perché ignorano molte cose, tra cui come scegliere un bravo professionista che li tuteli. La trasparenza la conoscenza sono la chiave per un rapporto sereno e costruttivo.

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