L'effettiva sussistenza di un condominio parziale rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, cod. civ. ed è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11040 dell'11 luglio 2023, torna sulla questione del Condominio c.d. parziale in un caso di cortile adibito a parcheggio.
Condizioni per la configurazione di un condominio parziale in un cortile adibito a parcheggio
Tizio, divenuto proprietario nel 2006 di un'unità immobiliare sita nel Condominio Alfa, cita in giudizio lo stesso onde ottenere l'accertamento del suo diritto al pari uso dell'area cortilizia condominiale adibita a parcheggio e, all'uopo, la declaratoria di nullità, per mancanza del consenso di tutti i condòmini, unanime ed in forma scritta, alla limitazione del diritto di comproprietà ai soli proprietari dei box affacciati sull'area in questione, limitazione adottata con le delibere adottate tra il 2003 ed il 2020 - mai impugnate dal dante - causa di Tizio.
Nel 2003 il Condominio aveva realizzato lavori di straordinaria manutenzione per consolidare e sistemare il cortile comune, i quali avevano comportato lo sbancamento di un vasto tratto di declivio posto a confine tra il cortile e l'ampliamento, cioè la nuova superficie ricavata di 240 metri quadri circa; una prima assemblea, recante all'OdG l'approvazione del progetto per realizzare parcheggi nel giardino condominiale, aveva deliberato di attribuire la superficie destinata a parcheggio come risultante dal progetto del tecnico incaricato in rapporto ai millesimi di proprietà.
Una successiva delibera, sempre del 2003, aveva previsto una regolamentazione dello spazio nuovo ricavato, prevedendo che eventuali auto aggiuntive venissero posizionate di fronte a ciascuno dei 5 box da parte dei rispettivi proprietari.
In occasione di un'assemblea nel corso del 2004, il dante - causa di Tizio manifestava il proprio dissenso ad essere stato escluso dall'uguale utilizzo di tale area in quanto non proprietario di box, ma non impugnava la delibera medesima.
Vero è che Tizio, negli anni successivi al suo acquisto, aveva comunque potuto utilizzare il parcheggio nell'area cortilizia, rimasta priva di reale regolamentazione, tanto che alcuni condòmini, pur non proprietari di box, usavano abusandone detta area, escludendo gli altri dal parcheggio.
Nel 2020, durante ulteriore assemblea, si confermava che i posti auto ricavati dinnanzi ai box nell'area cortilizia scoperta fossero destinati unicamente ai proprietari dei box.
Avendo il Condominio opposto alle lagnanze di Tizio la presenza di un condominio parziale, insistente sull'area cortilizia in parola e del quale facevano parte solamente i proprietari dei box, Tizio, lamentando l'assenza di una manifestazione di consenso adottata da tutti i condòmini ed all'unanimità per autoprivarsi di detta area a favore dei soli proprietari dei box, impugnava per nullità le delibere menzionate e chiedeva di essere riconosciuto come titolare di un diritto al pari uso dell'area.
Il Tribunale ha rigettato tale domanda.
Il Giudice ha ritenuto pacifico in fatto e confermato dalla CTU svolta che l'area cortilizia posta sul retro della palazzina fosse, sin dall'epoca della costruzione, specificamente e funzionalmente destinata a consentire l'accesso ai 5 box di proprietà esclusiva di altrettanti condòmini.
Anche il CTU osservava come quest'area "è in parte destinata a spazio di manovra per i veicoli in entrata ed uscita dai box sopra citati e in parte adibita a parcheggio auto, ma senza alcuna segnaletica a terra" ed "appare interamente delimitata - rispetto alla circostante area a verde condominiale - da muri di contenimento in blocchetti squadrati di tufo (con cordoli superiori realizzati in mattoncini di laterizio)".
Irrilevante poi che il vialetto carrabile attraverso cui si accede all'area dia anche accesso alle aree a verde comuni o che l'area in parola sia raggiungibile dall'atrio condominiale, in quanto questi elementi nulla tolgono rispetto all'autonomia funzionale di quell'area, ma depongono unicamente a favore del diritto di passaggio pedonale degli altri condòmini per accedere alle aree a verde ed alle altre zoni comuni.
Considerazioni conclusive
La pronuncia in commento ci ricorda come il Condominio c.d. 'parziale' esista in natura ogni volta che un bene (o un servizio, aggiungiamo noi) risulti, per le oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato a soddisfare i bisogni o ad essere goduto da una parte soltanto dell'edificio e, quindi, un gruppo soltanto di condòmini, rispetto ai quali sussiste un autonomo diritto di proprietà che esclude, automaticamente, la contitolarità necessaria (cioè il 'condominio') degli altri condòmini su quel bene o servizio, con ovvi precipitati in termini di oneri e diritti (si cita Cassaz. 16 gennaio 2020, n. 791).
