Nei confronti dei terzi il condominio si pone come un'entità unica, rappresentata dall'amministratore. Ciò significa che, nel caso di contenzioso, l'attore dovrà citare in giudizio il condominio in persona del suo legale rappresentante, anche qualora il pregiudizio sia imputabile solamente a beni o servizi appartenenti a un solo gruppo di condòmini e costituenti, pertanto, il cosiddetto "condominio parziale".
L'unità condominiale può invece essere compromessa dalla volontà dei proprietari di dividere il fabbricato in più edifici autonomi, ciascuno costituente una realtà condominiale distinta e separata. Tale ipotesi, contemplata, dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., rende legittima la seguente domanda: qual è la differenza tra condominio parziale e separazione dei condomìni? Scopriamolo.
Le caratteristiche del condominio parziale
Secondo la giurisprudenza di legittimità, «La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene» (Cass., 16 gennaio 2020, n. 791).
Parafrasando quanto appena riportato, solo quando un bene risulti essere oggettivamente destinato, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, in modo esclusivo al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, in modo da far venir meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria da parte di tutti i condòmini su quel bene, è automaticamente configurabile, ex lege, il condominio parziale, la cui costituzione perciò non può farsi derivare da un atto di autonomia privata quale una delibera assembleare, che in tal caso, indipendentemente dalla sussistenza o meno del quorum costitutivo e/o deliberativo richiesto, sarebbe se non proprio inesistente, comunque nulla, se non per impossibilità dell'oggetto quanto meno per illiceità dello stesso.
Ciò perché il condominio parziale nasce in automatico, senza bisogno di un atto costitutivo, e si configura autonomamente, ope legis, tutte le volte in cui viene meno la contitolarità di tutti i condòmini su uno o più beni, e cioè quando ricorra la condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante di cui al richiamato orientamento giurisprudenziale (Trib. Potenza, 29 marzo 2023, n. 372).
Da tanto deriva l'applicazione del criterio di ripartizione delle spese di cui al terzo comma dell'art. 1123 c.c., a tenore del quale «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Questo criterio trova applicazione anche nell'ipotesi di soccombenza nel giudizio intrapreso dal terzo danneggiato avverso la compagine, qualora la causa abbia tratto le mosse da un bene o un servizio riconducibile al condominio parziale.
Per pacifica giurisprudenza, essendo il condominio parziale sfornito di propria autonomia, correttamente il danneggiato deve convenire in giudizio l'intera compagine; in caso di condanna, però, l'assemblea di quest'ultima dovrà ripartire le spese solamente tra i proprietari facente parte del condominio parziale.
Detto altrimenti, il principio del condominio parziale opera all'interno del condominio, ma non incide sulla legittimazione sostanziale e processuale dell'ente condominiale nelle liti passive.
«Da ciò ne deriva che, quando l'amministratore dell'intero condominio, abbia rappresentato, come avvenuto nel caso di specie, solo i partecipanti del condominio parziale, in quanto l'oggetto verteva su beni di esclusiva pertinenza di detto condominio, non può l'assemblea porre le spese legali a carico di soggetti estranei a detto condominio, sol perché rappresentano l'intero complesso condominiale.
Dovrà fare applicazione dei criteri normativi previsti in materia di condominio parziale, escludendo da ogni spesa, anche legale, i condòmini non facenti parte del condominio parziale» (App. Roma, 4 luglio 2024, n. 4736).
Il riparto delle spese legali del difensore della compagine va invece effettuato tra tutti i condòmini, ad eccezione solamente di coloro che hanno esercitato il dissenso ai sensi dell'art. 1132 c.c. (Trib. Brindisi, 19 gennaio 2024, n. 56).
Condominio parziale: chi è legittimato ad impugnare la delibera?
Separazione dei condomìni e condominio parziale: differenza
Ben diverso dal complesso fenomeno del condominio parziale è invece la separazione dei condomìni, prevista espressamente dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Salerno, 20 novembre 2017, n. 5237), la figura del condominio parziale si distingue rispetto alla ipotesi della separazione degli edifici condominiali per almeno due ragioni:
- «per i presupposti di fatto, posto che il condominio parziale sussiste anche quando non è possibile procedere alla separazione, perché la parte dell'edificio - in cui sono situate le cose, gli impianti ed i servizi comuni collegati soltanto con alcune delle unità immobiliari - non presenta le caratteristiche di parte o di edificio autonomi (è il caso delle scale e dell'ascensore, che non servono i locali con accesso soltanto alla strada);
- per il fatto costitutivo: il condominio parziale insorge ope legis, ogni qual volta sussistono i presupposti configurati dalla relazione di accessorio a principale in concreto tra le singole unità immobiliari e determinate cose, impianti e servizi di uso comune e non v'è necessità del procedimento di separazione, che si svolge in assemblea o davanti all'autorità giudiziaria.
Sotto il profilo della rappresentanza, questa spetta, anche per il condominio parziale, all'amministratore dell'intero condominio, non rendendosi necessaria la nomina di un nuovo amministratore.
Questi può agire o essere convenuto in giudizio anche per la tutela degli interessi del condominio parziale, quale unico soggetto che può agire o essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati».
Dunque, mentre il condominio parziale è un fenomeno "naturale" (perché si verifica a prescindere da qualsiasi disposizione, per il solo fatto che alcuni beni e/o servizi sono posti al servizio solamente di un gruppo di condòmini) e "interno" (non avendo rilevanza per i terzi estranei alla compagine), la separazione dei condomìni è invece frutto di una decisione dei proprietari - per cui non è possibile aversi separazione senza deliberazione adottata secondo le maggioranze di cui al comma secondo dell'art. 61 disp. att. c.c. - ed è rilevante anche per i terzi che hanno rapporti con gli edifici, i quali devono intendersi, a seguito della separazione, distinti l'uno dall'altro.
In quest'ultima ipotesi, dunque, ciascun condominio diventa un autonomo ente di gestione, munito di una propria legittimazione processuale e di un proprio amministratore.
In tal caso, per la gestione di beni, impianti o servizi comuni ai condòmini dei vari condomìni (la gestione del c.d. supercondominio), questi possono dotarsi di un apposito regolamento, di una propria assemblea e di un proprio amministratore, che può essere anche la stessa persona fisica che amministra i singoli condomìni.
