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L'intricata storia dei parcheggi pertinenziali: tre diverse normative a seconda del periodo di costruzione dell'edificio
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L'intricata storia dei parcheggi pertinenziali: tre diverse normative a seconda del periodo di costruzione dell'edificio

Condominio, parcheggi pertinenziali e il groviglio normativo

Avv. Alessandro Gallucci 

L’Art. 41-sexies della legge n. 1150/42 recita: Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.

Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Il secondo comma della norma è stato inserito dalla legge n. 246 del 2005 ed ha risolto tutti i problemi interpretativi sorti prima del suo inserimento: il principio, espresso, però, è applicabile solamente con riferimento agli edifici costruiti dopo il 2005.

Prima l’unico riferimento era rappresentato dal primo comma. Con grossa incertezza interpretativa. Tutto ruotava attorno al seguente quesito: ma i parcheggi costruiti nel rispetto di quanto disposto dalla legge n. 1150/42 circolano autonomamente o devono essere considerati pertinenze delle unità immobiliari.

Fino al 1985, data di promulgazione della legge n. 47, si riteneva che i posti auto fossero gravati ad un diritto d’uso di natura pubblicistica a favore dei proprietari degli appartamenti.

Potevano essere ceduti a terzi o rimanere in proprietà del costruttore ma doveva essere garantito l’uso ai proprietari delle unità immobiliari presenti nell’edificio.

La legge n. 47, all’art. 26, ha consacrato questa interpretazione affermando che " Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c.".

Poi è intervenuta la legge n. 122/89 ha creare un’altra tipologia di parcheggio: quello esclusivamente destinato a servire le unità immobiliari presenti nello stesso edificio (su questo punto, però il decreto semplifica Italia, ha attenuato i vincoli).

Il groviglio normativo ha fatto si che, rispetto ai parcheggi si creassero tre distinte tipologie di norme applicabili a seconda del periodo di costruzione

a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè "a utilizzazione vincolata", ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'art. 18 della legge ponte (poi integrata dall'art. 26 della legge sul condono);

b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè "a utilizzazione vincolata" e, al tempo stesso, "a circolazione controllata", perché costruiti in base alla legge Tognoli (n. 122/1989);

c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, "a utilizzazione e a circolazione libera", non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge (v. Sezioni unite, sentenza 15 giugno 2005, n. 12793)” (così Cass, 3 febbraio 2012 n. 1664).

La legge 28 novembre 2005, n. 246 ha poi semplificato il tutto, aggiungendo il comma 2 all’ art. 41-sexies di cui si diceva prima, liberalizzando (usiamo un termine abusato in questo periodo) la circolazione giuridica dei posti auto

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