Bisogna considerare che il condominio può essere anche solo "minimo", situazione che si verifica quando è composto da due soli condomini. Si ricorda che, ai fini della costituzione del condominio minimo, non serve una manifestazione di volontà dei partecipanti diretta a produrre l'effetto dell'applicazione degli artt. 1117 c.c. e ss.
In altre parole anche tale "forma condominiale minima" nasce nel momento stesso in cui l'originario unico proprietario procede al frazionamento della proprietà di un edificio, trasferendo una o alcune unità immobiliari ad altri soggetti e, così, determinando la presunzione legale di cui all'art. 1117 c.c., con riguardo alle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali (facciata, tetto, cortile ecc.).
Una volta nato il condominio minimo è frequente che uno dei due condomini affronti delle spese per beni e/o impianti comuni, pretendendo poi il rimborso della quota spese a carico dell'altro partecipante al condominio.
Spese non urgenti e necessaria delibera: l'irrilevanza del tacito assenso
Nell'ipotesi del cd. piccolo condominio le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini; in particolare l'assemblea con solo due partecipanti funziona solamente con il criterio dell'unanimità ed il passaggio assembleare preliminare a qualsiasi iniziativa deve essere attuato con modalità che consentano effettivamente di assumere una decisione (provvedendo, per esempio, a tutte le attività necessarie per l'effettuazione dei lavori: nomina di un tecnico, reperimento preventivi, ecc.); di conseguenza serve una regolare convocazione dell'assemblea ad iniziativa di uno dei due condomini, . on costituendo valido equipollente il mero avvertimento o la semplice comunicazione all'altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori (Trib. Firenze 6 febbraio 2019, n. 409).
Spese urgenti e spese necessarie, quali differenze?
Rimborso e spesa urgente
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Il requisito dell'urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deva darne prova; in particolare dovrà dimostrare che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e che dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. civ., sez. VI, 18/02/2022, n. 5465; Cass. civ., sez. VI, 08/06/2017, n. 14326).
Per ottenere il rimborso ai sensi dell'art. 1134 c.c. è il condomino, che vi abbia provveduto, a dover provare l'urgenza della spesa, ossia la necessità, che implica una valutazione riservata al giudice di merito, di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l'altro condomino.
Spesa non urgente anticipata: è possibile chiedere almeno l'indennizzo per ingiustificato arricchimento?
Al condomino non compete l'azione di arricchimento senza causa in caso di spesa anticipata non urgente, stante il divieto di rimborso stabilito dall'art. 1134 c.c.
L'intervento diretto del singolo condomino, come quello finalizzato alla riparazione di una cosa comune, trova una giustificazione e, quindi, la possibilità di rimborso solo quando è destinato a far fronte ad un fenomeno che presenti i caratteri della inopinabilità e della indifferibilità, un evento improvviso, imprevedibile e gravemente dannoso della cosa comune o di proprietà esclusiva del condomino (Trib. Trani 22 gennaio 2008).
In ogni caso, si deve negare il diritto del condomino al rimborso della spesa sostenuta per lavori di rifacimento, demolizione, impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo costituente copertura delle porzioni sottostanti, se la prova dell'urgenza consiste in una macchia nel soffitto sottostante la terrazza (Cass. civ., Sez. II, 14/04/2015, n. 7457).
Allo stesso modo il diritto al rimborso non sussiste nelle ipotesi in cui la situazione a cui l'intervento voglia porre riparo si protragga da anni; situazione questa che, invece, può legittimare il singolo condomino a convocare l'assemblea condominiale per l'adozione delle opportune decisioni e, nell'evenienza di paralisi dell'assemblea medesima e dunque di inerzia ovvero di mancato raggiungimento di un accordo, a rivolgersi all'organo giudiziario competente con le forme della procedura camerale di volontaria giurisdizione a norma dell'art. 1105 c.c. per ottenere le decisioni sostitutive di quelle di competenza dell'assemblea, eventualmente con la nomina di un amministratore ad hoc (App. Napoli 22 luglio 2008).
