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Condominio: le convocazioni illecite

Come si notifica l'avviso di convocazione? Come si calcola il termine di 5 giorni? Si può fissare l'assemblea di notte oppure in un giorno festivo?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Chi vive in condominio sa bene che non può esserci assemblea senza previo avviso di convocazione. La legge, con un apposito articolo del codice civile, stabilisce in maniera chiara quali sono le condizioni della sua validità.

Così testualmente l'art. 66 disp. att. cod. civ: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa».

Tanto premesso, vediamo in quali circostanze può dirsi che la convocazione dell'assemblea condominiale sia illecita, con conseguente possibilità di impugnare la delibera per sancirne l'annullamento.

Avviso convocazione: il calcolo dei cinque giorni

Secondo la giurisprudenza (recentemente, Tribunale di Cagliari, sentenza n. 917 del 5 aprile 2022), il termine dei cinque giorni stabilito dall'art. 66 disp. att. cod. civ. deve essere calcolato "a ritroso", senza computare il giorno della prevista adunanza assembleare (dies ad quem), e fino ad arrivare al quinto giorno antecedente a tale data (dies a quo), che rappresenta l'ultimo giorno utile per il perfezionamento della procedura notificatoria.

Ciò significa, ad esempio, che se l'assemblea in prima convocazione è fissata per il giorno 30, al massimo entro il 25 l'avviso deve già essere stato ricevuto dai condòmini destinatari.

La giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., sez. VI, 30/06/2021, n. 18635), al riguardo, ha opportunamente precisato che «Nel calcolo del termine di almeno cinque giorni prima, stabilito dall'art. 66, […] disp. att. c.c., per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea, atto recettizio di cui il condominio deve provare la tempestività rispetto alla riunione fissata per la prima convocazione, trattandosi di giorni non liberi (stante l'eccezionalità dei termini cd. liberi - che escludono dal computo i giorni iniziale e finale - limitati ai soli casi espressamente previsti dalla legge) e da calcolare a ritroso, non va conteggiato il dies ad quem (e, cioè, quello di svolgimento della riunione medesima), che assume il valore di capo o punto fermo iniziale, mentre va incluso il dies a quo (coincidente con la data di ricevimento dell'avviso), quale capo o punto fermo finale, secondo la regola generale fissata negli artt. 155, comma 1, c.p.c. e 2963 c.c.».

E ancora: «L'avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo quale dies ad quem alla riunione dell'assemblea in prima convocazione.

Con la conseguenza che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo dell'art. 66, terzo comma, disp. att., c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220» (Cass. 25 marzo 2019 n. 8275).

Nel caso in cui il portalettere non trovi nessuno a cui consegnare la convocazione, il termine è rispettato se l'avviso di giacenza è messo nella cassetta della posta almeno cinque giorni prima dell'assemblea.

In questo senso la Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 25/03/2019, n. 8275), secondo cui «qualora la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata e questa non sia stata consegnata per l'assenza del condomino (o di altra persona abilitata a riceverla), la presunzione di conoscenza coincide con il rilascio da parte dell'agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (quali il momento in cui la lettera sia stata effettivamente ritirata o in cui venga a compiersi la giacenza)».

Il rischio della mancata tempestiva ricezione dell'atto grava pertanto sulla parte notificante, tenuta a valutare preventivamente i possibili ritardi del servizio e ad agire di conseguenza per garantire la compiuta osservanza del termine accordato.

Avviso di convocazione: come si comunica?

L'avviso di convocazione deve essere trasmesso con le modalità tassativamente indicate dall'art. 66 disp. att. cod. civ., e cioè con posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. Diversamente, sarebbe possibile invalidare la deliberazione successivamente adottata.

Tuttavia, è valida la notifica effettuata con strumenti differenti, se c'è il consenso del condomino. Così la giurisprudenza a proposito dell'avviso di convocazione tramite email ordinaria: «Se è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dalla disposizione di legge è la comunicazione tramite posta elettronica certificata, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell'avviso, è altrettanto vero che, se il condomino chiede espressamente che la comunicazione dell'avviso di convocazione gli giunga tramite un mezzo "informale" quale la email, non avendo egli indicato un indirizzo Pec bensì l'indirizzo email, ne consegue che l'invio dell'avviso di convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria deve ritenersi valido. (App. Brescia 3 gennaio 2019 n. 4).

L'impiego della pec presuppone invece che anche il destinatario ne abbia una: «L'email ordinaria non fornisce le medesime garanzie di sicurezza, in ordine alla ricezione della comunicazione, che vengono fornite dagli altri mezzi indicati dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax, raccomandata a mano).

Nemmeno è idonea la trasmissione dell'avviso di convocazione con pec inviata a una casella di posta elettronica ordinaria: solo se la trasmissione avviene da pec a pec il mittente riceverà le email di accettazione dal suo gestore pec e l'email di consegna dal gestore pec del destinatario, derivando da tale procedura la certificazione e validità legale della trasmissione» (Trib. Roma 21 maggio 2018 n. 10328).

Avviso di convocazione: luogo, giorno e ora dell'assemblea

Si può fissare l'assemblea in un orario impossibile, tipo alle 2 di notte? Secondo una sentenza della Cassazione di qualche anno fa, «in mancanza di una norma che disponga il contrario, l'amministratore è libero di fissare l'ora di convocazione dell'assemblea e che la convocazione in ora notturna non rende impossibile la partecipazione alla stessa» (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697).

Lo stesso vale nel caso di assemblea fissata in un giorno festivo: «Poiché non sono previste limitazioni in merito alla data, è valida la convocazione in qualsiasi giorno dell'anno, sia esso feriale, sia esso festivo.

È da ritenere, invero, che al fine di contemperare le esigenze di tutti gli aventi diritto a partecipare la data della convocazione dell'assemblea può essere sindacata in relazione solo al calendario civile piuttosto che a quello esclusivo di una determinata professione religiosa» (Trib. Roma 12 maggio 2009 n. 10229).

Per quanto riguarda il luogo della riunione, la giurisprudenza si è mostrata più sensibile alle esigenze dei condòmini. Ad esempio, è stato stabilito che «Il fatto che la legge non regoli esplicitamente il luogo dell'assemblea non può significare che la scelta di esso sia insindacabilmente rimessa a chi ha il potere di convocarla, dovendosi rinvenire nell'ordinamento e nel principio di ragionevolezza un criterio, obiettivo e, per quanto possibile, sicuro, che (in assenza di una apposita norma regolamentare o di uno specifico accordo tra tutti gli interessati) debba, comunque, presiedere alla scelta stessa» (App. Firenze 6 settembre 2005 n. 1249).

Nello stesso senso il Tribunale di Roma, secondo cui «La possibilità di scegliere il luogo in cui si deve svolgere l'assemblea non è assoluto ed indiscriminato ma è limitato dalle circostanze oggettive che riguardano l'idoneità intrinseca del luogo scelto per le riunioni sotto il profilo ambientale, nel senso che questo luogo deve dare pieno affidamento per la partecipazione di tutti i condomini nonché per il corretto ed ordinato svolgimento della discussione» (Trib. Roma 28 dicembre 1964).

In ogni caso, c'è chi ritiene che debba considerarsi illecita la convocazione fatta appositamente per scoraggiare la partecipazione.

Quindi, un'assemblea convocata in un luogo distante oppure in una data impossibile deve ritenersi invalida se l'amministratore perseguiva lo scopo di "tagliare fuori" alcuni condòmini.

Lo stesso dicasi se lo scopo dell'orario, della data o del luogo è quella di sbarazzarsi di una formalità, quale spesso diventa la prima convocazione.

È quindi consigliabile fissare sia la prima che la seconda convocazione in orari e giorni "comuni", al fine di evitare possibili impugnazioni.

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Gianni
Gianni 23-05-2022 11:26:46

Chiarissimo ed Eccellente avv. M.A.
vorrei NON sbagliarmi ma ...
"... il termine è rispettato se l'avviso di giacenza (quindi art 1335 c c )è messo nella cassetta della posta almeno 5gg prima dell'assemblea... ,,
CHIEDo se codesto concetto non sia stato aggiornato dalla VI^ Sez Civile della Cassazione con sentenza N° 18635 del 30/06/21 con "... dal primo giorno del possibile ritiro dove giace il plico ...,,

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