Condominio e pulizia delle parti comuni: il diavolo sta nei dettagli. Non basta una stretta di mano per l'affidamento del servizio di pulizia delle parti comuni.
Al contrario, per evitare spiacevoli conseguenze e danni economici al condominio, è necessario prestare la debita attenzione nelle varie fasi di attivazione, svolgimento e chiusura del rapporto contrattuale.
Una recentissima sentenza del Tribunale di Trani (sentenza n. 2040 del 29 novembre 2021), pronunciatosi in merito a una tormentata vicenda che ha visto contrapposti un condominio e un'impresa di pulizie, ci offre la possibilità di ripercorrere i passaggi che conducono a minimizzare i rischi di contenzioso.
Il contratto, questo sconosciuto!
Il rapporto tra condominio e impresa di pulizie ha natura contrattuale. È un'osservazione ovvia, ma vale la pena di ribadirlo, perché il primo passo per impostare un rapporto di collaborazione è quello di stilare un contratto semplice e chiaro.
Questo non vuol certo dire che la stipula di un contratto sia necessaria per la validità del negozio. Certo, non siamo mica di fronte a una compravendita. Tuttavia, per evitare problemi, non basta una stretta di mano.
Né un semplice preventivo scritto su un pezzo di carta e controfirmato per accettazione dall'amministratore condominiale, come ancora molto spesso capita di vedere.
Ancora peggio, a volte, si rivela il contratto predisposto unilateralmente dall'impresa e firmato a occhi chiusi dall'amministratore.
Perché in questo caso il condominio potrebbe avere accettato le peggiori clausole del mondo, che tutelano gli interessi dell'impresa e sacrificano quelli del condominio.
A questo proposito è utile ricordare che per la giurisprudenza il condominio è un consumatore. Occorre quindi applicare la normativa di maggior tutela di cui al c.d. Codice di consumo. Questo può certamente aiutare a risolvere qualche problema.
Ma l'atteggiamento migliore, come ormai si sarà compreso, è quello di mettersi a tavolino e cercare di mettere nero su bianco quello che è l'effettivo accordo che le parti hanno raggiunto.
Come deliberare la revoca dell'incarico all'impresa di pulizia?
Il contenuto del contratto.
Nel redigere un contratto per regolare il servizio di pulizia, per quanto lo si voglia fare in maniera semplice e sintetica, non si tratta infatti soltanto di stabilire la misura del compenso.
Anzi, a questo proposito è fondamentale descrivere preliminarmente le caratteristiche della prestazione che si richiede all'impresa, in modo che risulti più semplice comprendere quali lavorazioni sono comprese nel prezzo.
Quest'ultimo, infatti, può essere determinato in misura fissa oppure dipendere dalla quantità e qualità delle attività richieste.
Altro aspetto importante da disciplinare è poi quello relativo alla durata del contratto e alle condizioni del suo rinnovo.
Può ad esempio stabilirsi che il rapporto contrattuale abbia una durata fissa, annuale o pluriannuale, e che non si rinnovi tacitamente per un uguale periodo di tempo.
Nel caso in cui invece si pattuisca il contrario, ovvero che il contratto si rinnovi automaticamente nel tempo, occorre stabilire la procedura per consentire a ciascuna parte, ove ne abbia interesse, di mettere fine a tale automatismo e porre fine al rapporto.
E così, ad esempio, può stabilirsi che ciascuna parte possa recedere dal contratto ed evitare il suo tacito rinnovo inviando una comunicazione scritta entro un determinato periodo antecedente tale evento, ad esempio tre mesi prima della scadenza contrattuale.
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Come impedire il rinnovo tacito del contratto relativo al servizio di pulizie delle parti comuni.
Nel caso sottoposto al Tribunale di Trani era ad esempio accaduto che il contratto stipulato tra il condominio e l'impresa di pulizie prevedesse che la durata sarebbe stata di 24 mesi a far data dal 12.10.2001 e vi sarebbe stato rinnovo tacito per un uguale periodo, salvo disdetta di una delle parti da notificarsi almeno tre mesi prima della scadenza convenuta.
Con missiva spedita il 18.6.2011 e rimasta in giacenza dal 22.6.2011, il condominio aveva comunicato alla società la disdetta del contratto, che in forza dei vari rinnovi automatici avvenuti nel tempo era in scadenza al 12.10.2011. Tale missiva veniva ritirata dall'impresa di pulizia il 19.7.2011.
Il condominio sosteneva quindi di avere comunicato valida ed efficace disdetta del contratto con la missiva del 18.6.2011.
L'impresa, invece, riteneva che la disdetta non fosse valida, in quanto non tempestiva, e aveva dunque chiesto che il Giudice accertasse che il contratto si era rinnovato anche per il periodo successivo al 12.10.2011.
Per risolvere questo tipo di problemi occorre partire dal presupposto che la disdetta del contratto è un atto unilaterale recettizio, che acquista quindi efficacia quando giunge a conoscenza del destinatario (art. 1335 c.c.). Nell'ipotesi in cui essa sia inviata a mezzo di lettera raccomandata, la stessa si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui la lettera è recapitata al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui egli ne prende effettiva conoscenza (magari perché si è recato in posta nelle settimane successive per ritirare l'atto in giacenza).
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che "la lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l' assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario" (Cass. civ., n. 27526/2013; Cass. civ., n. 6527/2003).
Nel caso di specie, come evidenziato dal Tribunale di Trani, la disdetta era stata spedita a mezzo raccomanda con a.r. il 18.6.2011 ed era rimasta in giacenza dal 22.6.2011: a far data dal 22.6.2011, dunque, il contenuto della missiva doveva ritenersi entrato nella sfera di conoscenza dell'impresa di pulizia.
Era dunque irrilevante che quest'ultima avesse preso effettiva contezza del contenuto della missiva solo il 19.7.2011, con il ritiro presso l'ufficio postale.
Visto che al 22.6.2011 il termine di tre mesi prima della data di scadenza del contratto non era ancora perento, il Giudice ha concluso che la disdetta fosse stata comunicata dal condominio tempestivamente e che, quindi, il contratto di servizio non si fosse ulteriormente rinnovato.
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