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Il Condominio sempre, ancora e più vergognosamente, dimenticato…
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Il Condominio sempre, ancora e più vergognosamente, dimenticato…

Condominio, Coronavirus e legislazione, quando le esigenze delle persone non trovano risposte nelle leggi

 

In questi ultimi giorni mi sono ritrovato a predisporre una PEC, l'ennesima, da inviare al Governo in qualità di Presidente del Centro Studi Condominiali di Confabitare, grazie a due sagaci colleghi, Rosa Contesi e Domenico Sarcina, che chi per un verso chi per l'altro, in questi ultimi giorni sono riusciti a sintetizzare e focalizzare nei vari blog di discussione i problemi che assillano il "mondo Condominio" negli ultimi mesi.

Rosa ha ben elencato e si è fatta promotrice di una nuova richiesta nei confronti delle istituzioni riguardante la situazione di disagio legislativo e pratico in cui si trovano, ormai da mesi, gli amministratori di condominio e di conseguenza anche gli edifici da loro amministrati, Domenico ha invece focalizzato e ben sintetizzato le ancora tante criticità che risultano presenti, soprattutto relativamente agli edifici in Condominio, a riguardo del SuperBonus Irpef del 110%.

Coronavirus e informazione su condominioweb

Le analizzeremo più avanti punto per punto, perché, giustamente, anche i Cittadini devono ben comprendere tali difficoltà, sia in un verso che nell'altro; ma quello che mi ha stupito mentre stilavo la stessa PEC, infastidendomi non poco e mettendomi anche a disagio, è stato che mi sono reso conto di ritrovarmi a scrivere le stesse cose già trattate in miei articoli per un verso a partire già dallo scorso Marzo, per un altro fin dall'ultima settimana di Maggio e in modo più volte ripetuto, ribadendole in diverse "puntate" succedutesi anche sul canale YouTube.

Molti di voi si domanderanno che importanza possa avere il fatto che io abbia trattato tali argomenti, che rilevanza abbia che il sottoscritto abbia già ripetutamente trattato dette spinose questioni; vero, ma il problema è che le stesse problematiche sono state trattate anche da giuristi del ramo condominiale ben più affermati, quali Alessandro Gallucci, Carlo Pikler, Rosario Dolce, lo stesso Domenico Sarcina, Gianfranco Di Rago (mi scusino eventuali non volutamente dimenticati) e diffuse sulle più importanti testate nazionali, che le hanno anche autonomamente "ribadite" tramite i loro esperti tecnico-giuridici; pressoché tutte le Associazioni di categoria e di Tutela dei Condòmini-Contribuenti, siano essi visti quali Proprietari o Consumatori, hanno inviato Pec o sottoposto le questioni all'attenzione dei ministeri competenti; non solo, sono state anche oggetto di interpellanze parlamentari, ODG della Camera dei Deputati, addirittura di Emendamenti prima relativi al Decreto Rilancio, poi al Decreto Agosto, sostenute da Parlamentari "Illuminati", soprattutto della maggioranza (e questo faceva sperare bene…); ma niente, come si sul dire "non se ne cavato un ragno dal buco".

Insomma da mesi trattiamo e ribadiamo tutti, in un modo o nell'altro, anche per vie più che ufficiali, sempre le solite questioni, di importanza fondamentale per l'80% dei Cittadini Italiani, continuiamo a ripeterci ma non otteniamo mai alcuna risposta o, meglio, alcuna azione positiva e propositiva; vien quindi da domandarci se allo Stato importa delle interpellanze, delle esigenze, delle necessità delle "parti sociali" (questo sono le Associazioni, i professionisti, gli esperti, coloro che "vivono" quotidianamente la vita sociale, anche nel caso del Condominio), già a febbraio scrissi, trattando alcune delle criticità ancora oggi presenti, un articolo dal titolo "Vergognosamente dimenticati…", ora, non trovando un aggettivo ancor più forte, non posso far altro che ribadirlo.

Per comprenderci facciamo solo qualche esempio, prendendo prima spunto dall'iniziativa di Rosa Contesi, poi dalla sintesi di Domenico Sarcina, entrambe e da mesi condivise alla totalità degli addetti ai lavori.

Ai tempi del coronavirus gli oneri condominiali vanno pagati?

Vista l'assoluta impossibilità di indire e tenere Assemblee Condominiali perdurata diversi mesi e la difficoltà ancora oggi presente, soprattutto in considerazione del nuovo innalzamento della curva epidemiologica, non si sa che fine possano fare le approvazioni dei Rendiconti Condominiali e dei Preventivi di Gestione, con relative Rate, che possano garantire la corretta "Vita Condominiale", esponendo migliaia di edifici a rischio distacco utenze e sospensione dei servizi; seppur, per fortuna, pur senza possibilità di convocare le opportune Assemblee, la gran parte degli amministratori abbia predisposto Consunti e Preventivi invitando, comunque, i vari Residenti al regolare versamento delle rate e, sempre per fortuna, non purtroppo per "normativa", la gran parte dei Cittadini, comprendendo la situazione ha provveduto a versare "il richiesto" (non possiamo, purtroppo, definirlo "il dovuto", mancando la normativa che in periodo di "emergenza" avrebbe invece garantito tale indispensabile aggettivo).

Coronavirus, apertura dell'ufficio dell'amministratore, rate condominiali e lavori. Cosa fare?

Gli stessi amministratori condominiali sono stati, in tale modo, viste le regole fissate esplicitamente dal Codice Civile, sottoposti al rischio di revoca giudiziale con conseguente perdita di quel lavoro che per altre categorie di Cittadini è stato invece opportunamente oggetto di specifica tutela (nel caso particolare, fra l'altro, l'intervento a tutela della professione risulterebbe altresì senza "spesa" alcuna a carico della collettività e dello Stato); oltre a rischiare, nel caso, di porre ancor più a rischio le sorti economiche degli edifici, "abbandonati" a loro stessi (in attesa di un "nuovo" amministratore, della relativa (impossibile) Assemblea di nomina, di un nuovo piano rateale, ecc. ecc.).

Nessun provvedimento è stato assunto in merito alla convocazione delle assemblee condominiali in modalità online (considerando che unanimamente essa è ritenuta ad oggi "vietata" da TUTTI gli esperti di dottrina del settore), né protocolli sono stati dettati in materia, lasciando a carico della "fantasia" degli amministratori di Condominio la continuità di gestione degli edifici e dei servizi in favore dei Residenti; è tuttora presente, a carico dei medesimi amministratori, il rischio e la relativa responsabilità, anche penale, relativamente al fatto che le adunanze assembleari diventino luogo ed occasione di contagio; senza contare le responsabilità poi a carico del Proprietario-Condòmino che andrà ad assumere, durante il convegno, la figura di Presidente dell'adunanza, trattandosi, come risaputo, dell'Assemblea "dei Condòmini", nella quale quindi l'amministrare risulterebbe solo un ospite-consulente e in tale veste non nominabile "responsabile" dello svolgimento e del rispetto delle regole sanitarie.

Coronavirus e assemblee condominiali

Nonostante l'azione messa in campo dagli amministratori in via provvisoria e alla positiva reazione di molti Cittadini-Condòmini coscienziosi, appare oltremodo evidente come la mancata e continuativa approvazione dei rendiconti e Preventivi Rate condominiali, dovuta all'impossibilità prima di convocare Assemblee, nel periodo di lockdown totale, e poi all'oggettiva e materiale difficoltà di tenere le Assemblee Condominiali "in presenza fisica", continuerà a protrarre il rischio che migliaia di stabili in Condominio si trovino, a breve, in assoluta difficoltà di cassa, tale da pregiudicare la continuità dei servizi ed il regolare pagamento sia delle utenze, sia delle numerose maestranze ed aziende che in condominio operano in qualità di manutentori.

Tutto ciò mentre in questo periodo si assiste, in ogni Regione d'Italia, ad una risalita dei contagi; un trand di recrudescenza del virus che è, purtroppo, probabilmente destinato a divenire ancora più grave con il giungere della stagione autunno-invernale, nella quale, come noto, si teme addirittura una 2' ondata e durante la stessa gli Amministratori e i Condòmini saranno altresì chiamati ad organizzare le assemblee condominiali per dare avvio alle complesse procedure del BONUS 110%, attraverso il quale si confida di rilanciare l'economia, favorire l'efficientamento energetico degli stabili in condominio e svecchiare il patrimonio immobiliare degli Italiani.

In tale contesto continuare ad omettere interventi ad hoc sul tema delle Assemblee Condominiali "online", significa mettere a rischio milioni di cittadini e/o decretare il fallimento del bonus 110%, in parte quindi anche del Recovery Fund, "concessoci" in modo condizionato (in gran parte "ecologico") dall'Unione Europea e di importanza fondamentale per le sorti economiche della nostra amata Penisola. Continuare ad ignorare ciò che nella pratica accade e può accadere durante gli incontri assembleari, sarebbe quindi un grave danno anche per le sorti stesse del Paese.

=> Superbonus e altre detrazioni fiscali, si possono cumulare?

Riunire in presenza qualsiasi compagine condominiale, dalla più piccola alla più grande, comporta una serie di rischi e responsabilità, sia sotto il profilo giuridico che da un punto di vista prettamente sanitario, che la Categoria degli amministratori non deve e non può assumersi, atteso che l'Amministratore di Condominio, così come il Presidente dell'Assemblea, non è un pubblico ufficiale cui è conferito il potere di controllo, contenimento e contrasto di comportamenti a rischio che chiunque potrebbe porre in essere nel corso dell'assemblea medesima.

Nessun provvedimento è stato inoltre sinora assunto in merito all'obbligo, per gli Amministratori di Condominio, di sostenere, entro ottobre, gli esami di aggiornamento annuale in presenza (solo in tale modo, come esplicitamente previsto dalla relativa normativa) e ciò, oltre a porre nuovamente a rischio gli amministrati di "restare senza amministratore", risulta una evidente discriminazione se rapportata ad altri professionisti, nonché a studenti, che hanno potuto adempiere ai propri obblighi online, discutendo persino le tesi di laurea attraverso forme non in presenza.

Sembra quasi che l'intero mondo politico abbia improvvidamente deciso di ignorare appelli e sollecitazioni sulle peculiari esigenze che, in relazione al Covid-19, hanno coinvolto la casa in cui vivono milioni di italiani: Il CONDOMINIO; ciò non risulta concepibile né da parte dei professionisti coinvolti, né soprattutto dalla maggioranza dei milioni di Cittadini Italiani Proprietari e/o Residenti in tale contesto.

Se nessuno di questi provvedimenti verrà affrontato e risolto in tempi brevi, è indubbio che rischieremo di trovarci di fronte ad una "bomba sociale senza precedenti", con distacchi utenze "a tappeto", servizi essenziali sospesi e con l'impossibilità di accedere alle agevolazioni fiscali da parte dei milioni di Cittadini Proprietari in Condominio.

Rinvio degli adempimenti fiscali per emergenza coronavirus

Per quanto riguarda il solo Bonus del 110% ci troviamo dinanzi difficoltà-criticità quasi insormontabili nella sfera Condominiale, quale quello della delibera da assumersi, il Decreto Agosto ha inteso "agevolare" (questo chiesto da nessuna delle "parti sociali", anche perché, al massimo da coordinarsi con il resto ..., creando altrimenti ancora maggiore confusione) la delibera di approvazione dei lavori con la sola maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio, ma ci si è fermati lì, senza affrontare e dirimere invece, ad esempio, la controversa questione della delibera necessaria per la cessione del credito o lo sconto in fattura, quali maggioranze in questo caso?

Il Decreto Agosto non tocca tali argomenti, evidentemente dando per scontato che tutti vorranno "approfittare" dell'occasione del "aggratis" (ipoteticamente, perché alcune proposte bancarie che iniziano a trapelare , ad esempio, non risultano corrispondere a tale "proclama"), cedendo sicuramente il credito fiscale, ma potrebbe non essere così, qualcuno potrebbe volersi (e potersi) "aggiudicare" tutta la posta del 110%, senza rinunciare nemmeno ad un punto percentuale, qualcun altro (magari con l'appartamento "pignorato" o in comproprietà con parenti "odiati") potrebbe non interessarsi assolutamente delle sorti condominiali e non prendersi la briga di recarsi dal CAF ad ogni step dello stato avanzamento dei lavori per "cedere" materialmente il dovuto nel cassetto fiscale della Ditta o della Banca; molti general contractor, ad esempio, pretendono la cessione del credito di tutti (e presumibilmente anche le imprese o le banche vorranno conoscere preventivamente quanto confluirà alla fine nei loro cassetti fiscali), occorre dunque acquisire preventivamente la disponibilità della cessione del credito da parte di ogni singolo Condòmino?

E se qualcuno volesse invece detrarre il bonus? Come comportarsi?; già il 21 maggio venne proposto un emendamento, da esponenti stessi della maggioranza di Governo, risolutivo di detta spinosa questione, poi risultato senza esito, occorrerebbe forse rianalizzarlo e riprenderlo in considerazione.

=> Superbonus al 110%: la misura della detrazione

Un'altra domanda che si pongono pressoché tutti, in questo caso anche molti rappresentanti dei tecnici professionisti chiamati a contribuire obbligatoriamente alla riuscita dell'operazione Bonus, la difformità edilizia eventualmente riscontrata all'interno di una (o più) singola unità privata andrà ad inficiare anche gli eventuali interventi anche sulle parti comuni dell'edificio? Anche non fosse, se per ottenere il miglioramento di 2 classi energetiche occorrerà comunque intervenire obbligatoriamente anche sugli infissi (o le caldaie singole, nel caso di riscaldamento autonomo) delle singole unità, anche in tale caso le violazioni edilizie eventualmente appurate nelle stesse potranno essere "trascurate" da parte del tecnico asseveratore?

Un'occasione per intervenire a proposito di tutto quanto sopra elencato, inserendo le idonee modifiche-integrazioni legislative potrebbe essere il "Collegato Ambientale", in fase di studio da parte del Consiglio dei Ministri e di prossima approvazione; un'altra occasione da non lasciarsi sfuggire, per non perdere anche le trance successive del Recovery Fund, per le quali la "prova di aver investito le rate precedenti dal punto di vista ecologico" sarà fondamentale per assicurarsi le rate successive promesse dalla Commissione Europea; come ultimamente riconosciuto dai Ministri competenti e da tanti altri rappresentanti della maggioranza di governo.

Coronavirus e informazione su condominioweb

Vi è stata sinora un'assoluta mancanza di considerazione normativa nei confronti del Condominio nel suo complesso e della categoria professionale degli amministratori Condominiali, anche in questo caso con inevitabili effetti negativi nei confronti dei Proprietari e dei tanti altri Cittadini residenti negli edifici.

L'intero mondo condominiale è stato scordato in occasione dell'emergenza Covid-19 (a partire dai primi codici ATECO …), tale dimenticanza è a tutt'oggi in essere e a questo punto intollerabile.

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