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Il giudice competente nelle cause del condominio è quello dell'ufficio dell'amministratore?
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Il giudice competente nelle cause del condominio è quello dell'ufficio dell'amministratore?

Il foro competente è quello ove è ubicato il condominio o quello ove risulta domiciliato?

Avv. Domenico Sarcina 

Alle domande ha risposto il Tribunale di Milano con la sentenza n. 885 dell'1 febbraio 2020.

Il fatto: In seguito ad opposizione a decreto ingiuntivo incardinato presso il Tribunale di Milano, ottenuto da un fornitore nei confronti di un condominio ubicato a Monza, la difesa del condominio opponente, eccepiva l'incompetenza del primo luogo del secondo, competente in virtù delle norme favorevoli al consumatore.

Il creditore opposto contrastava tale eccezione, ritenendo l'Autorità interessata, territorialmente competente poiché rientrante nel circondario della domiciliazione della sede della società amministratrice.

Il Tribunale meneghino, rigettava l'eccezione d'incompetenza richiamando la giurisprudenza della Cassazione che riconosce, ai fini delle notificazioni degli atti giudiziari, quale domicilio del condominio, lo studio dell'amministratore dello stesso (Cass. 2999/10 - 12208/93).

=> Condominio, foro competente decreto ingiuntivo

Secondo il ridetto Tribunale, non esistevano pronunce alternative che potessero giustificare un'altra tesi. D'altronde, sosteneva il Giudice che l'art. 33 lett.

U del testo del decreto legislativo 206/05 riconoscesse la competenza territoriale anche dell'ufficio giudiziario dove si trova il domicilio del consumatore, secondo una ratio di favore per quest'ultimo: tale tutela favorevole viene senz'altro realizzata ove la causa nei confronti del condominio si svolga dinanzi al Tribunale, in cui si trova l'ufficio del soggetto che rappresenta processualmente il condominio ed è in grado di difenderne meglio le ragioni, gestendo il condominio ed essendo in possesso di tutta la documentazione rilevante ai fini della difesa.

La classificazione del condominio come consumatore.

Ai sensi dell'art. 3 lett. a) d.lgs n.206/2005, il consumatore è «la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta».
La giurisprudenza, in virtù di tale definizione, ha escluso che un soggetto fornito di personalità giuridica, potesse essere classificato come consumatore.

Il condominio come noto è privo di autonoma soggettività giuridica distinta da quella dei condomini che conferiscono dunque, mandati plurimi ad un solo soggetto quale l'amministratore, il quale ne assume la rappresentanza legale.

Anche la Legge 220/2012 di riforma della materia condominiale, non ha cambiato questa convinzione semmai rafforzandola.

L'attività dell'amministratore dunque produce effetti in capo ai singoli condomini essendo il suo un mandato con rappresentanza ed ha esclusivamente scopi gestori.

Sorge il dubbio se il condominio possa essere classificato quale consumatore anche in contemporanea presenza nello stabile persone fisiche e professionisti o comunque soggetti con personalità giuridica.

La definizione comunitaria di consumatore, offerta dalla direttiva n. 93/13/CEE del 5 aprile 1993 che definisce il consumatore come "qualsiasi persona fisicache, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale" lascerebbe però aperto un quesito: "cosa succede quando un condominio stipula dei contratti che gli consentono di lucrare? E giusto accordare a tale attività una tutela rafforzata?" E' il caso della locazione di un bene comune ad uso abitativo ma è anche il caso della concessione in uso di una parte comune per istallare impianti di trasmissione sul lastrico solare comune, ricavandone un guadagno.

A ben vedere tale attività non rientrerebbero nell'alveo della semplice ma potrebbero essere classificate come attività lucrativa assimilabili a quella imprenditoriale o professionale, venendo meno la classificazione di parte debole tutelabile.

Ancora: "può beneficiare della maggior tutela consumeristica il condominio formato da soli immobili ad uso commerciale?".

=> Condominio-consumatore e clausole vessatorie

I dubbi sulla qualifica del condominio quale consumatore, sono stati rafforzati da alcune sentenze quale ad esempio quella del Tribunale di Bergamo (Decr. 16/01/19) che nel respingere il reclamo presentato da un condominio avverso il decreto di inammissibilità del c.d. piano del consumatore emesso dal giudice delegato della relativa procedura di indebitamento, ha ribadito che nella specie mancava il requisito soggettivo di cui all'art. 6 della legge n. 3/2012, ritenendo che la definizione di consumatore non si possa allargare a un ente collettivo quale è il condominio, perché non riconducibile a una persona fisica.

Ritiene lo scrivente che l'applicazione della norma favorevole al consumatore, debba essere valutata caso per caso e gli ultimi casi citati non rientrerebbero in tale fattispecie.

La competenza territoriale in caso di mancata coincidenza tra ubicazione del condominio e domicilio dell'amministratore.

L'art. 23 del codice di procedura civile, stabilisce un foro speciale per le cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, stabilendo che debba occuparsene il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

Qual è però il foro competente nel caso in cui si controverta tra un soggetto esterno al condominio ed il condominio stesso? Considerando acquisita la qualifica di consumatore per il condominio, il codice del consumo (d. lgs. 206/2005) dispone che il foro competente sia quello del luogo di residenza o di domicilio eletto del consumatore.

Si stabilisce dunque un foro esclusivo speciale, che è derogabile dalle parti solo se oggetto di una specifica trattativa con approvazione specifica della relativa clausola, risultando, in caso contrario, vessatoria e dunque inefficace.

L'assenza della personalità giuridica non prevede una sede in senso tecnico e dunque ove non sia designato nell'ambito dell'edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale (es. portineria) il condominio ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta.

Pertanto qualora una controversia possa vedere il condominio classificato come consumatore, in base all'obbligazione assunta ed alla composizione dello stabile, l'Autorità

competente a decidere, dovrà essere dunque quello del domicilio eletto, quindi quello dello studio dell'amministratore e non quello ove ubicato il condominio, considerato solo in via residuale.

=> Competenza foro contenzioso tra fornitore e condominio

Avv. Domenico Sarcina

Consulente legale, formatore, esperto in negoziazione e mediazione, comunicazione, creazione e gestione delle reti.

Scarica Trib. Milano Sentenza n. 885/2020 del 01/02/2020

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