Tutela del condominio come consumatore nella normativa europea
Il tema in esame interessa l'interpretazione e l'applicazione al condominio della disciplina di cui alla Direttiva 93/13/CEE emanata in materia di tutela dei consumatori e, più in generale, della normativa vigente nel nostro ordinamento, con particolare riferimento alle clausole abusive nei contratti stipulati tra il medesimo, inteso quale consumatore, ed il cosiddetto professionista.
In proposito, è opportuno rilevare che la questione giuridica portata alla attenzione della Corte di Giustizia Europea (sentenza 02 aprile 2020 causa C-329/19) attiene proprio alla estensione della accezione di consumatore al condominio secondo la definizione di cui all'art. 2, lettera b) della richiamata Direttiva.
L'iter argomentativo con cui la Corte affronta il quesito sottoposto è certamente determinante per comprendere compiutamente l'intervenuto riconoscimento della qualifica e/o veste di consumatore al condominio in materia di clausole vessatorie.
Per una disamina esauriente, è utile premettere che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2, lettera b) della citata Direttiva, è "consumatore: qualsiasi persona fisica che, nei contratti oggetto della presente direttiva, agisce per fini che non rientrano nel quadro della sua attività professionale".
Sul punto, occorre notare che se è innegabile che il condominio non può essere configurato come persona fisica e, dunque, parrebbe carente di uno dei presupposti indicati dalla citata norma, nondimeno è pur vero che può sussistere il secondo requisito, in quanto il condominio stipula contratti per fini non riconducibili ad alcuna attività professionale (fornitura utenze, servizi, manutenzioni), ove assume non solo potenzialmente ma, anche, in concreto, la posizione di parte debole rispetto al professionista.
Da quanto sopra, ne deriva che, secondo il diritto italiano, essendo il condominio un ente di gestione, sfornito di personalità giuridica, in cui l'amministratore agisce non in proprio ma per conto e nell'interesse dei condomini, escludere la qualifica di consumatore in materia di clausole abusive nei contratti denoterebbe una palese carenza di tutela.
Parimenti, non possiamo omettere di rilevare che non è impedito ad ogni stato membro di prevedere nel proprio ordinamento tutele e garanzie più ampie per una determinata categoria rispetto alla normativa comunitaria e, quindi, per l'effetto non vi può essere alcuna preclusione nell'inserimento del condominio quale soggetto destinatario della protezione prevista in materia di tutela dei consumatori, come espressamente attestato dal paragrafo 4 dell'art. 169 TFUE, grazie al quale viene superata ogni esitazione della Corte di Giustizia in merito al riconoscimento della qualità di consumatore al condominio.
Al contempo, non può sfuggire come, ad una identica conclusione, si pervenga anche alla luce del considerando 12 della Direttiva 93/13/CEE, ove si rappresenta che la normativa introdotta dalla stessa rappresenta un'armonizzazione parziale, motivo per cui nulla osta ai singoli stati di predisporre misure più severe.
Condominio consumatore, criticità e prospettive
In conclusione, con la esaminata sentenza, la Corte di Giustizia Europea ha affermato che gli Stati membri possono applicare estensivamente la normativa dettata in materia di tutela dei consumatori anche al condominio qualora ciò non risulti in contrasto con i trattati.
Condominio consumatore: la giurisprudenza in Italia
Per quanto riguarda la Giurisprudenza in Italia, sia quella di legittimità che di merito, sin dai primi anni duemila, si era già espressa favorevolmente al riconoscimento del condominio quale consumatore con la conseguente applicazione della normativa di riferimento, codificata nel codice del consumo.
A conforto, è conveniente riportare la massima esplicativa dell'orientamento costante e consolidato dei Giudici di Piazza Cavour in rispondenza al quale «Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale» (Cassazione civile sez. VI, 22/05/2015, n.10679 conformi: Cassazione civile, sez. III, 24 luglio 2001, n.10086, Cassazione civile, sez. III, 12 gennaio 2005, n.452).
A tal riguardo, è appropriato sottolineare che, in aderenza alla disciplina protettiva dettata dal D.Lgs. n.206/2005, il foro competente in caso di vertenze tra condominio e professionista è rappresentato dal Giudice/Tribunale del cui circondario ove è posto lo studio dell'amministratore, quale domicilio eletto, ai sensi del relativo art. 33, comma 2, lett. u), sebbene differente dal luogo ove è sito l'immobile (caso relativo al procedimento avviato da un fornitore per ottenere il corrispettivo di prestazioni) (Tribunale Milano sez. XI, 01/02/2020, n. 885).
Multiproprietà e crediti della società di gestione: il foro competente è quello del consumatore.
Per quanto concerne l'avvenuta applicazione della legislazione consumeristica, anche la Giurisprudenza di merito ha accolto tale indirizzo, applicando le norme del codice del consumo nei rapporti contrattuali intercorsi tra il condominio e un professionista quale, a titolo esemplificativo, l'imprenditore per appalto lavori di ristrutturazione o l'assicuratore per la stipula di una assicurazione (Corte appello Genova sez. I, 28/09/2020, n.859).
Nella casistica esistente, è stato ricorrente il richiamo alla normativa contenuta nel codice del consumo anche per contestare clausole abusive e/o vessatorie per i contratti stipulati dal condominio ed aventi ad oggetto la manutenzione impianti nei quali la firma della amministratore è apposta come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionali (Tribunale Grosseto, 09/11/2016, n.905).
Pertanto, allo stato, appare pacifica la applicazione della disciplina adottata a tutela dei consumatori al condominio.
