Non è raro che un condominio sia composto da più edifici, che sia caratterizzato, quindi, da più scale e che, in alcuni casi, abbia numeri civici diversi, seppur riferibili al medesimo complesso immobiliare.
Ebbene, in questo caso, bisogna stare attenti all'attribuzione ed alla ripartizione delle spese di gestione dei beni e dei servizi comuni. La regola, secondo la quale pagano tutti i proprietari in base al valore millesimale dei rispettivi immobili, non può essere applicata sempre "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno… (art. 1123 co. 1 cod. civ.)".
Infatti, ci sono alcuni beni e servizi che non sono a carico di tutti. Ad esempio, i costi di manutenzione delle scale di un edificio non possono certo essere attribuiti ai proprietari di un altro fabbricato del complesso.
Nel caso in commento ed oggetto della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 32475 del 22 novembre 2023 si è, invece, discusso dell'attribuzione degli oneri di gestione e conservazione dei pilastri di sostegno di un complesso edilizio costituito da più civici.
Secondo la tesi di un proprietario, tali costi spettavano soltanto ai condòmini dell'edificio cui servivano.
Pertanto, agli Ermellini, in ultima istanza, è stato affidato il compito di dirimere ogni dubbio a riguardo.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Condominio: chi paga le spese di conservazione di un bene comune? Fatto e decisione
Il proprietario di un immobile, facente parte di un complesso immobiliare costituito da più civici, decideva di impugnare l'assemblea condominiale.
Con tale deliberato il consesso aveva deciso di procedere al consolidamento di un pilastro facente riferimento ad un singolo civico, attribuendo i costi dell'intervento a tutti i proprietari del complesso.
Secondo la tesi del dissenziente, ciò non era ammissibile. Si trattava del classico caso in cui a pagare dovevano essere solo i condòmini del fabbricato interessato dall'intervento "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità… (art. 1123 co. 3 cod. civ.)".
La lite era, quindi, affidata al Tribunale di Ancona che rigettava la domanda di annullamento. Ne derivava, quindi, il successivo giudizio di appello che, però, non si discostava dal precedente verdetto.
Dagli esami, svolti dal perito nominato dal giudice (CTU), era, infatti, emerso che il pilastro in contestazione svolgeva la funzione di sostegno, unitamente agli altri, per l'intero complesso immobiliare.
Perciò, il costo dei lavori di consolidamento era stato, legittimamente, attribuito a tutti i proprietari del condominio.
La descritta conclusione non mutava nemmeno dopo il pedissequo ricorso in Cassazione. Per i giudici del Palazzaccio, gli esiti dell'appello erano stati inappuntabili ed incensurabili.
La Corte di merito aveva, infatti, giustamente concluso che si trattava di una manutenzione necessaria di un bene comune e non certo di salvaguardare un'utilità riferibile soltanto ad alcuni proprietari "Si tratta, infatti, di interventi necessari per la conservazione del bene comune, non di spese di godimento, le quali, invece, riguardano le utilità che la cosa comune può offrire e possono dunque essere ripartibili secondo criteri diversi ex art. 1123, comma 2 e 3, come stabilito dall'orientamento costante della Corte di legittimità (Cass. n. 17880/2014; Cass. n. 64/2010)".
Per questi motivi, il ricorrente è stato, altresì, condannato al pagamento delle spese di giudizio.
Pilastro portante: chi paga le spese di manutenzione? Considerazioni conclusive
Nel caso in commento è emerso dagli atti che il pilastro, oggetto dei lavori, svolgeva, unitamente agli altri, la funzione di sostegno dell'intero complesso immobiliare, sebbene questi fosse contraddistinto da più edifici e da più civici.
Pertanto, secondo la giurisprudenza di legittimità, in una circostanza del genere, si sta trattando di un bene comune, in quanto tale soggetto alla conservazione a cura e spese di tutti i proprietari del condominio.
L'anzidetta conclusione, per la verità alquanto scontata, non è nuova, visto quel precedente degli Ermellini secondo il quale la funzione del bene comune/pilastro, allorché questi sostenga un intero complesso, non può essere ignorata.
Essa, infatti, impone l'attribuzione dei costi di manutenzione a carico di tutti i proprietari, secondo il criterio di cui all'art. 1123 co. 1 co. civ. "In materia di condominio, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti, nella specie, il risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da più fabbricati, necessari per sostenere la struttura di un singolo edificio sovrastante, nonché quella del camminamento su un porticato esterno condominiale, non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà, quanto la funzione della parte dell'edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito all'art. 1123 c.c., comma 1, secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota, quando i pilastri siano elementi strutturali portanti l'intero complesso (Cass. civ. ord. n. 13229/2019)".