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Controversie condominiali e legittimazione passiva dell'amministratore di condominio: nuove nubi all'orizzonte?
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Controversie condominiali e legittimazione passiva dell'amministratore di condominio: nuove nubi all'orizzonte?

Condominio, amministratore, la legittimazione passiva “d'ufficio”

Avv. Alessandro Gallucci  

Per le materie indicate dall’art. 1130 c.c. l’amministratore di condominio può agire in giudizio senza in preventivo assenso dell’assemblea condominiale. E’ chiaro sul punto il primo comma dell’art. 1131 c.c. a mente del quale “ nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente (art. 1130 c.c. n.d.A.) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

Proprio di recente la Cassazione, in relazione all’osservanza del regolamento di condominio, ha avuto modo di evidenziare che “ curare l'osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall'art. 1130 c.c. all'amministratore, il quale pertanto è senz' altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell'apposita autorizzazione, che è richiesta dalla disposizione richiamata dalla ricorrente soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell' amministratore stesso.

Superflua, quindi, era stata la deliberazione dell'assemblea di dare corso al giudizio e conseguentemente ininfluente è la maggioranza con cui essa è stata adottata”(così Cass. 5 ottobre 2010 n. 21841).

Più complicato il discorso per quanto attiene la legittimazione passiva “d’ufficio”. I dubbi ruotano attorno alla formulazione del secondo comma dell’art. 1131, secondo il quale l’amministratore “ può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”.

Due gli orientamenti interpretativi che si sono sviluppati:

a) il maggioritario secondo il quale la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio non aveva limiti di sorta;

b) quello maggioritario secondo cui, invece, la legittimazione passiva era limitata alle materie di cui all’art. 1130 e quindi al di fuori delle stesse si rendeva necessaria un’autorizzazione assembleare a resistere

L’incertezza pareva esser stata messa da parte da una pronuncia delle Sezioni Unite resa il 6 agosto del 2010, che, operando una sintesi tra gli opposti orientamenti, aveva affermato che " l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione" (Cass. SS.UU. n. 18332/10).

Il principio espresso, tuttavia, è stato nuovamente messo in dubbio a favore dell’orientamento maggioritario (supra punto A), da una recente pronuncia del Supremo Collegio a mente della quale “ la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando un tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale” (Cass. 10 novembre 2010, n. 22886).

Un conflitto, è evidente, che deve per forza di cose trovare sbocco in una riforma legislativa tanto necessaria quanto urgente.

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