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Minicondominio e supercondominio: dirimere i complessi problemi di divisione degli oneri
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Minicondominio e supercondominio: dirimere i complessi problemi di divisione degli oneri

Condomini super e mini, problemi di divisione degli oneri

 

Quando si può dire che siamo giuridicamente di fronte ad un condominio?

In linea di principio, se c’è una villetta bifamiliare soprapposta l’una all’altra e si hanno in comune i muri portanti e il tetto allora abbiamo un minicondominio, mentre se abbiamo due appartamenti adiacenti, che hanno semplicemente un muro in comune, non si configura la comunione intensa in senso condominiale.

La classificazione e/o inquadramento degli immobili è utile al fine di dirimere i complessi problemi di divisione degli oneri, ogni qual volta degli immobili hanno in comune delle parti (cortili, mura, tetti).

Nei “minicondomini”, si possono avere problemi tutti propri e cioè in un assemblea potrebbe crearsi il problema che una questione non si risolva: , o si vota all'unanimità o non si decide niente.
Quando un terrazzo a livello dell'appartamento di sopra copre parte di quello di sotto le spese di manutenzione straordinaria vanno ripartite in base all’ articolo 1126 del codice civile: due terzi a carico del proprietario di sotto, un terzo rimanente a carico del proprietario dell’appartamento superiore.

I “supercondomini” sono invece un esempio di coesistenza tra le norme sul condominio e la comunione. Si tratta, per esempio, di un gruppo di palazzi che hanno lo stesso giardino, la stessa recinzione, un garage, un impianto di riscaldamento unico o anche una strada privata che li serve.

In questi casi la legge prevede che l’assemblea preveda due distinte tabelle millesimali, una che si, ad esempio, ha in comune, prevedendo la spartizione per edifici e non per singoli proprietari e l’altra normale prevista per regolare le spese e gli oneri dei singoli plessi.

È possibile che ciascun palazzo abbia un diverso amministratore e tenga autonome assemblee.

Quando è un viale o una strada privata a essere in comune, si dovrebbero pagare le spese di manutenzione in proporzione al tragitto che ciascuno compie fino al proprio cancello, oltre che al numero delle unità immobiliari di ogni fabbricato servito nonché a certe destinazioni d'uso (ad es. chi gestisce un’ attività commerciale paga di più).

Nei casi in cui ci si trova di fronte ad un supercondominio previsto dal costruttore stesso, è evidente che buona parte dei problemi condominiali sono risolti, perché il costruttore quasi sicuramente avrà predisposto tabelle millesimali ad hoc e regolamenti che tengano conto delle varie situazioni, solitamente non previste nei condomini.

Sono inconvenienti se invece il supercondominio esiste nei fatti, perché nella maggior parte delle volte bisognerà ricorrere al giudice per stabilire la ripartizione dei millesimi.
Inoltre, può essere difficile anche distinguere un supercondominio quando, ad esempio, non si capisce se una corte sia in comune a due palazzi oppure uno dei due abbia il diritto di passaggio sul cortile dell'altro.

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