In molti fabbricati, l'assemblea dei proprietari ha deciso di concedere l'utilizzo del lastrico solare comune per l'installazione delle antenne destinate a consentire le telecomunicazioni mobili nonché a permettere le trasmissioni in ponte radio.
Lo scopo di questa scelta è stato, senza dubbio, quello di ricavare un corrispettivo tale da poter ridurre i costi di gestione degli altri beni comuni dell'edificio.
È accaduto ciò anche nell'ambito della vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Sassari emessa il 06 febbraio 2025.
Nello specifico, in tale circostanza, le parti coinvolte, cioè un condominio e la società telefonica, hanno litigato in merito alla risoluzione del contratto. Infatti, per il condominio, l'accordo si era risolto per la naturale decorrenza del termine di durata nonché alla luce del fatto che era stata inviata, tempestivamente, la disdetta diretta al mancato rinnovo automatico della locazione.
In ragione di ciò era stata inviata una citazione per intimazione di sfratto per finita locazione con pedissequa richiesta di ordinanza di rilascio del bene.
Per la convenuta società, invece, la citazione inviata era nulla. Trattandosi, di un diritto reale, cioè di superficie, ogni eventuale questione in sede giudiziale non poteva essere risolta invocando il cosiddetto rito locatizio. Inoltre, la pec di disdetta ricevuta non era stata idonea a risolvere il contratto.
Ebbene, come ha risolto la diatriba il Tribunale di Sassari? In tema di concessione del lastrico condominiale per l'installazione delle antenne telefoniche, a quale tipo di contratto appartiene il sotteso accordo? Vediamo come ha risolto ogni dubbio l'invocato ufficio di merito.
Lastrico condominiale: quale maggioranza per la concessione?
Secondo la giurisprudenza sull'argomento, in tema di concessione del lastrico solare condominiale, per individuare la maggioranza necessaria a deliberare ed autorizzare, validamente, tale contratto, l'articolo di riferimento è il 1136 co. 2 cod. civ. «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio».
In particolare, la maggioranza in questione è sufficiente a legittimare l'accordo in esame, allorquando si desideri costituire un rapporto di natura locatizia.
Diversamente, invece, ove il consesso intenda concedere il lastrico comune mediante la costituzione di un diritto di natura reale e non di godimento, la maggioranza, per quanto qualificata, non sarebbe adeguata. Sarebbe necessaria, invece, l'unanimità dei partecipanti al fabbricato.
Chiaramente, queste conclusioni trovano conforto nella sentenza qui in commento dove il Tribunale di Sassari richiama, a riguardo e supporto, un pronunciamento del Tribunale di Roma «ove il contratto abbia natura di locazione infranovennale, la relativa delibera assembleare di approvazione è validamente adottata con le maggioranze previste dall'art. 1136 co. 2 cod. civ., senza necessità dell'unanimità richiesta per i contratti costitutivi dei diritti reali (sentenza Tribunale di Roma n. 7903/2022)».
Concessione del lastrico condominiale per le antenne telefoniche: è una locazione o un diritto di superfice?
Nella vicenda oggetto della sentenza del Tribunale di Sassari, a seguito di disdetta del condominio, la risoluzione dell'accordo per la concessione del lastrico era stata messa in discussione.
Secondo il concessionario, infatti, vista la atipicità del tipo di godimento ottenuto, formalmente e sostanzialmente, sarebbe stato corretto parlare di un diritto di superfice, cioè di un diritto reale. Per questa ragione, non era possibile ricorrere al rito locatizio per conclamare la risoluzione del contratto e per ottenere la cosiddetta ordinanza di rilascio, tipica delle intimazioni di sfratto per finita locazione. Però, il Tribunale di Sassari non ha accolto questa tesi.
L'ufficio in questione ha, quindi, ricordato che per giurisprudenza di legittimità espressasi a Sezioni Unite, questo tipo di accordo può essere formalizzato sia attraverso un contratto ad effetti personali, come la locazione, sia mediante un contratto costitutivo di un diritto reale.
«la Cassazione, con le pronunce gemelle a Sezioni Unite nn. 8434 e 8435 del 30 aprile 2020, ….. il programma negoziale con cui il condominio, in quanto proprietario di un lastrico solare, intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali.
Per cui, al fine di attribuire ai contratti di cui si discute effetti reali o effetti obbligatori, bisogna innanzi tutto valutare I'effettiva volontà delle parti.
Tale volontà puo essere desumibile, oltre che dal nomen juris (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali, quali la previsione relativa alla durata, la disciplina negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione della base della installazione, l'eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative, nonché da elementi extra testuali, quali la forma dell'atto (non pubblico nel caso di specie) e il comportamento delle parti».
Per stabilire, quindi, la natura del tipo di contratto prescelto è sufficiente indagare la volontà espressa dalle parti e individuare gli elementi caratteristici dell'uno o dell'altro genere d'accordo.
Proprio ciò che ha fatto nella vicenda in esame il Tribunale di Sassari confermando la presenza di una locazione nel caso di specie. Ciò perché di questo si parlava nel contratto e in ragione della durata del medesimo, visto che non era stata prevista alcuna clausola ultranovennale di decorrenza della concessione.
