Anche in materia di comunione il mancato invio dell'avviso di convocazione a tutti i comproprietari è motivo di impugnazione delle deliberazioni adottate in quella sede, a condizione che il comunista che non sia stato avvertito e che per tale motivo non vi abbia partecipato si attivi entro 30 giorni dal ricevimento del verbale, trattandosi di un vizio di mera annullabilità.
Lo ha chiarito il Tribunale di Pisa, con la recente sentenza n. 1243, pubblicata lo scorso 23 ottobre 2024.
Mancata convocazione dell'assemblea: vizi e impugnazione
Nella specie un soggetto aveva provveduto a impugnare una deliberazione assembleare, allegando di essere proprietario di un immobile al quale si accedeva attraverso una strada comune, che la collegava alla via comunale, per la quale era stato nominato giudizialmente un amministratore della comunione, che era stato anche incaricato di redigere e far approvare un regolamento d'uso, con ripartizione delle spese tra tutti comproprietari.
Detto comproprietario aveva quindi allegato che si era tenuta un'assemblea della comunione ma che le deliberazioni ivi adottate sarebbero state approvate nonostante il contraddittorio non fosse stato instaurato nei confronti di tutti i comunisti, con conseguente lesione dei relativi diritti dominicali.
La parte convenuta in giudizio aveva chiesto l'integrale rigetto della domanda avversaria, evidenziando che in tema di comunione semplice, gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono particolari formalità per la costituzione dell'assemblea, menzionando semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti e che, pertanto, doveva ritenersi regolarmente costituita e capace di deliberare la riunione dei partecipanti con la presenza dell'amministratore per decidere su oggetti di comune interesse (cfr. Cass. civ., n. 14162/2000).
In ogni caso la stessa aveva contestato l'intervenuta decadenza dall'impugnazione della parte attrice, essendo ampiamente trascorso il termine di cui all'art. 1109 c.c., e dovendosi, pertanto ritenere tali decisioni valide e definitive.
Il Tribunale ha preliminarmente osservato che l'accoglimento di detta eccezione di decadenza dipendeva dalla qualificazione del vizio dedotto dall'impugnante: si trattava di semplice annullabilità, per violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1109 e 1105 c.c., o di nullità? In base al combinato disposto delle predette disposizioni, l'annullabilità della delibera relativa alla gestione dei beni in comunione discenderebbe, fra l'altro, dall'omessa comunicazione dell'oggetto della deliberazione ai comunisti, con conseguente onere di impugnativa nel termine di 30 giorni, decorrente dalla comunicazione della stessa.
Il Giudice si è quindi chiesto se tale conclusione ermeneutica possa essere estesa anche all'ipotesi in cui, in luogo della mancata comunicazione dell'oggetto della deliberazione, sia stata omessa la stessa convocazione, come è nel caso di specie.
Tale indagine si è conclusa positivamente, con conseguente dichiarazione dell'intervenuta decadenza della parte attrice dall'impugnazione.
Riflessioni sulla validità delle deliberazioni in comunione
Nella sentenza in commento il Tribunale di Pisa ha infatti ricordato che comunione ordinaria e condominio si pongono tra loro in rapporto di genere a specie. Il condominio costituisce in effetti un'ipotesi speciale di comunione, in quanto tale dotata di disciplina propria.
In tema di invalidità delle deliberazioni, dal combinato disposto di cui agli artt.1105, comma 3, e 1109, n. 2, c.c., in materia di comunione, discende l'invalidità delle deliberazioni assunte in mancanza della preventiva informazione ai partecipanti in ordine all'oggetto della deliberazione.
Per il condominio, invece, l'art. 1136 c.c. stabilisce che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.
Il Tribunale ha evidenziato che, con riguardo alle ipotesi di irregolare costituzione dell'assemblea, la giurisprudenza di legittimità ha equiparato la disciplina dei due istituti, prevedendo in entrambi i casi l'annullabilità delle delibere viziate.
Se per lungo tempo, infatti, al difetto di costituzione dell'assemblea condominiale è stata ricondotta la sanzione della nullità, indipendentemente dal fatto che questo incidesse sulla maggioranza prescritta o meno (cfr. Cass. civ. 12/02/1993, n. 1780; Cass. 15/11/1977, n. 4984), a partire dagli anni 2000, la giurisprudenza di legittimità ha registrato un indirizzo opposto, per il quale la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'organo deliberante nel condominio determina la semplice annullabilità della delibera (cfr. Cass. civ., 05/10/2000, n. 31; Cass. civ., 1/08/2003, n. 11739).
Tra gli argomenti che hanno condotto a tale conclusione, tra l'altro, si rinviene proprio un richiamo alla disciplina della comunione e la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., sez. un., n. 4806/2005) ha ritenuto equivalente la diversa terminologia impiegata nella disciplina dei due istituti, ovvero la previsione della mancata convocazione, nel condominio, in luogo dell'informazione sull'oggetto della delibera, nella comunione.
Tale conclusione ermeneutica bene si inquadra, del resto, nell'ambito del quadro generale dei principi generali in materia di invalidità degli atti, con la precisazione che la lesione degli interessi sostanziali relativi all'oggetto delle delibere è causa di nullità, mentre la lesione degli interessi strumentali, in quanto connessi alle regole procedimentali relative alla formazione degli atti, è causa di annullabilità (cfr. Cass. civ., 23/01/2018, n. 1629).
In materia di condominio devono, come è noto, considerarsi nulle soltanto le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, non rientrante nelle competenze dell'assemblea o nei poteri di amministrazione della maggioranza dei coproprietari, che incidono su diritti individuali o comunque invalide in relazione all'oggetto.
Al contrario, sono annullabili le delibere viziate in relazione alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate da maggioranza inferiore a quella prescritta, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea.
