Condominio, obbligazioni parziarie e solidali, morosi e comunicazioni ai creditori; non sempre è tutto facile come si può teorizzare, specie se si guarda alla gestione ordinaria.
Entriamo nel dettaglio
Che cosa prevede in relazione alle morosità in condominio il sistema delineato dalla legge n. 220 del 2012?
Come più volte è stato detto qui su Condominioweb, l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. ha previsto un meccanismo di solidarietà condizionata dalla preventiva escussione del condòmino moroso.
Questa norma, unitamente al disposto contenuto nel periodo finale del primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., consente, meglio impone, al creditore del condominio di agire direttamente contro chi non ha pagato la propria quota - in relazione al suo credito - potendo egli conoscerne le generalità.
Eppure, come vedremo qui di seguito, non sempre ad un debito corrisponde un solo moroso o meglio non sempre ad un debito del condominio è possibile accostare il nome di uno o più condòmini; ciò evidentemente crea dei problemi in relazione al sistema delineato dalla legge e fin qui descritto.
Pagamenti all'amministratore di condominio
Ogni condòmini versa la propria quota determinata dal preventivo e relativo riparto - approvati dall'assemblea - nelle mani dell'amministratore.
Il versamento è diretto oppure può essere eseguito mediante rimessa sul conto corrente condominiale. Per importi superiori ad € 3.000,00 è vietato l'uso di denaro contante (d.lgs n. 231/07).
Una volta che il condòmino ha effettuato il pagamento, questo almeno dice la più recente giurisprudenza di merito (quella che considera legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale), il denaro non è più a lui riferibile, ma si confonde con quello degli altri condòmini divenendo patrimonio del condominio.
Sebbene questa impostazione difetti di un solido addentellato normativo (se non vogliamo considerare tale la locuzione "patrimonio del condominio" contenuta nell'art. 1129 c.c.), essa in effetti fotografa un fatto che nell'agire comune è dato per assodato. Un esempio, al solito, aiuterà a comprendere al meglio questa affermazione.
Il Condominio Alfa si compone di cinque unità immobiliari in proprietà di altrettanti condòmini. Le quote mensili dei condòmini sono complessivamente pari ad € 200,00, che corrispondono agli impegni di spesa mensile che l'amministratore deve affrontare. Si supponga che la situazione sia quella delineata nella tabella.
Condòmini | Quota mensile | Spese mensili |
Tizio | 40 | Luce elettrica 50 |
Caio | 60 | Pulizia scale 60 |
Sempronio | 45 | Compenso amm.re 40 |
Mevio | 45 | Giardiniere 35 |
Filano | 10 | Movimentazione bidoni 15 |
Totale | 200 | 200 |
Nelle quote di ogni singolo condòmino è compresa una quota parte di ogni singolo costo/fornitore. Tizio, Caio, Sempronio, ecc. ogni mese, con i propri versamenti contribuiscono ai costi per il compenso dell'amministratore, dell'energia elettrica, ecc. ecc.
Pagamento dell'amministratore di condominio
Si supponga che ogni mese tutti i condòmini versino regolarmente, tranne Filano, che, in difficoltà economica (o per qualunque altra ragione, ciò è indifferente), non versa nulla.
L'amministratore, poiché le somme complessive che il condominio dovrebbe versare non sono sufficienti a coprire l'intero debito, dati i buoni rapporti con l'impresa movimentazione dei bidoni per la raccolta differenziata - che pazienta a ricevere i pagamenti - preferisce mantenere la regolarità dell'adempimento verso gli altri fornitori, ivi compreso se stesso (l'esempio chiaramente può valere e sovente è così, proprio in relazione al compenso dell'amministratore, che molte volte per non penalizzare i condòmini nella fruizione dei servizi, posticipa il pagamento dei propri compensi) pagando a quell'impresa solamente 5 anziché 15.
Prima domanda: è regolare tutto ciò?
Se consideriamo il condominio soggetto differente dai condòmini che lo compongono, sì, il comportamento dell'amministratore, non è errato. Egli ha provveduto a pagare i debiti scaduti, concordano un rinvio del pagamento integrale di uno dei creditori.
Se, però, considerassimo, in un'ottica di inesistenza di soggettività del condominio, le singole quote dei condòmini come componenti dei vari debiti verso i fornitori, allora dovremmo trarre la conclusione che il comportamento dell'amministratore è illegittimo; egli avrebbe dovuto far mancare a ciascun creditore la quota parte del versamento di Filano inferiore di 10 alla quota mensile di 20.
Azioni dei creditori del condominio e nominativi dei morosi
La questione, all'apparenza meramente contabile, assume importanza pratica nella misura in cui il creditore del condominio adisce le vie legali per recuperare quanto a lui dovuto.
L'amministratore, s'è detto in principio, deve comunicare al creditore che ne faccia richiesta, il nome del condòmino moroso.
Da non perdere: i dati dei condòmini morosi chiesti dai creditori devono essere completi
In questi casi, però, tutti hanno pagato le proprie quote, tranne uno dei condòmini. Come risolvere questa situazione? Filano accumula un debito che è a sua volta la risultante di una sommatoria di debiti del condominio verso i fornitori.
Oppure bisogna ragionare scindendo i profili interni del debito da quelli esterni? Una situazione sicuramente di non facile soluzione, che alla lunga non può fare altro che creare problemi di contenzioso sia con i terzi, sia tra condòmini.
L'amministratore può spifferare al creditore del condominio il nominativo dei condomini morosi?
