Le imposte da pagare quando si compra un appartamento in condominio dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un "privato" o un'impresa e l'acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici "prima casa".
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono corrisposte al notaio che le versa al momento della registrazione dell'atto.
Quindi il notaio agisce come intermediario e raccoglie queste tasse e imposte per conto dello Stato e si assicura che tali importi siano correttamente calcolati e pagati alle autorità competenti durante il processo di autenticazione dell'atto.
E se un notaio, in sede di registrazione di un atto da lui ricevuto, non versa le imposte dovute?
A tale proposito si è recentemente espressa la Cassazione che ha messo in evidenza le conseguenze per acquirente e venditore.
Nel caso esaminato le parti di una compravendita avevano versato al notaio le somme dovute ai fini del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Nei giorni successivi il notaio ha registrato l'atto, entro il termine di 30 giorni stabilito dall'articolo 13 del testo unico sull'imposta di registro, Dpr n. 131/1986, ma l'addebito delle imposte non è andato a buon fine. L'ufficio presso il quale l'atto era stato registrato ha, quindi, notificato al notaio un avviso di liquidazione al fine di recuperare le ordinarie imposte dovute per la registrazione dell'atto. Il notaio non ha versato nulla.
Successivamente l'Amministrazione finanziaria si è rivolta nei confronti del venditore e dell'acquirente.
Il venditore, destinatario dell'avviso di liquidazione, ha presentato ricorso in commissione tributaria, ritenendo che nel caso di specie non sussistesse una sua responsabilità in quanto le somme dovute per la registrazione dell'atto erano già state versate dalle parti contrenti al notaio, il quale si era appropriato delle somme, senza riversarle allo Stato.
Del resto l'articolo 1188 c.c., dispone che "Il pagamento deve essere fatto al creditore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo."
Le commissioni tributarie di primo e secondo grado hanno dato torto al ricorrente.
La Cassazione ha confermato queste decisioni.
I giudici supremi hanno ricordato che il notaio è obbligato, in via solidale, al pagamento dell'imposta di registro (nonché delle imposte ipotecaria e catastale, ai sensi degli artt. 11 e 13, comma 1, del D.L.vo 31 ottobre 1990 n. 347) unitamente alle parti contraenti.
Si tratta di una responsabilità che trova fondamento nel ruolo di garanzia assegnato al notaio rigante dalla legge al fine di assicurare il soddisfacimento della del pagamento delle tasse ma che non esclude che egli rimanga, tuttavia, estraneo a tale pagamento che riguarda unicamente le parti contraenti nel momento in cui partecipano alla stipulazione di un atto traslativo che costituisce espressione di capacità contributiva.
In altre parole nell'effettuazione di tale pagamento il notaio non agisce in qualità di delegato alla riscossione o di esattore per conto dello Stato, ma in virtù dell'affidamento fiduciario delle predette somme, con la conseguenza che i danni derivanti da comportamenti scorretti o illeciti a lui eventualmente ascrivibili non sono ricollegabili al predetto vincolo di solidarietà, non attenendo al rapporto tra l'Amministrazione ed il contribuente, ma al rapporto contrattuale che lega quest'ultimo al notaio (Cass. civ., sez. V, 15/10/2024, n. 26800).
L'Agenzia delle entrate, al fine del soddisfacimento del proprio credito, può perciò rivolgersi anche alle parti contraenti, nonostante queste ultime abbiano già consegnato la relativa provvista al notaio intervenuto in atto.
Si ricorda che la condotta del notaio che si appropria di somme ricevute dai clienti per il pagamento dell'imposta di registro, omettendone il versamento, integra il reato di peculato (Cass. pen., sez. VI, 05/09/2024 n. 33856).
