In occasione dei lavori di straordinaria manutenzione, i proprietari del fabbricato sono chiamati a versare degli oneri condominiali che si aggiungono a quelli consueti. Nell'ammontare anzidetto potrebbe essere compreso anche un compenso eccezionale per l'amministratore. Si tratterebbe dell'onorario per l'attività di gestione dell'intero intervento.
Tale importo, calcolato ad esempio in proporzione al valore dell'appalto, si sommerebbe all'onorario di base, previsto ed approvato in sede di nomina del professionista.
È accaduto ciò anche in occasione della ristrutturazione di un edificio lombardo dove, al termine delle opere, l'amministratore ha chiesto tale compenso ai propri condòmini. A quanto pare, però, questa richiesta è stata respinta in quanto ritenuta illegittima. Pertanto al rappresentante del fabbricato non è rimasto che agire giudizialmente in recupero del suo preteso onorario straordinario.
Ne è scaturito un procedimento appena culminato con la recente sentenza del Tribunale di Brescia n. 4752 del 21 novembre 2024. In tale occasione, il convenuto condominio ha contestato a vario titolo le spettanze pretese dall'amministratore, ormai decaduto dalla propria carica. All'ufficio de quo è spettato, dunque, il compito di stabilire torti e ragioni nella lite.
È opportuno, pertanto, approfondire questa vicenda e la relativa questione giuridica.
Compenso straordinario amministratore precisato all'atto della nomina: è ammissibile
L'amministratore è, pacificamente, ritenuto un mandatario del condominio e il suo incarico è di natura onerosa. Lo dimostra anche l'art. 1129 co. 14 del codice civile secondo il quale, a pena di nullità della nomina, l'amministratore deve indicare l'importo del suo compenso all'atto dell'accettazione e/o del rinnovo del mandato «L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Però, il compenso di cui parla il codice civile è riferito all'attività di gestione ordinaria del fabbricato. Nulla, invece, è stabilito in merito ad un eventuale onorario aggiuntivo per le attività eccezionalmente svolte in occasione dei lavori di straordinaria manutenzione del condominio. In ragione di ciò, per aggiungere tale importo, dovranno concorrere delle specifiche condizioni.
Una di queste è, sicuramente, la previsione, all'interno del preventivo approvato dall'assemblea al momento della nomina o della conferma dell'amministratore, di un corrispettivo per questa incombenza particolare. Tale somma potrebbe essere fissata sotto forma di percentuale sul compenso annuale oppure come importo fisso da riconoscere al detto mandatario, solo se dovessero essere approvati degli interventi straordinari.
Al di fuori di questa ipotesi, almeno di regola, nulla potrebbe essere preteso, così come sancisce anche la giurisprudenza di merito. Si veda, ad esempio, il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 159 del 11 gennaio 2023, afferma che non è possibile attribuire legittimamente all'amministratore un compenso straordinario per lavori specifici o per attività particolari, neppure sulla base della presunzione di onerosità del mandato ex art. 1709 cod. civ. Egli, infatti, non può richiedere compensi ulteriori rispetto a quelli concordati.
Tuttavia, esiste un'altra residua possibilità in presenza della quale, l'amministratore può legittimamente pretendere questo onorario straordinario. È il caso della delibera ad hoc, con la quale l'assemblea, chiamata a votare la questione, approva la richiesta di tale compenso. Proprio quello che pare sia avvenuto nel caso oggetto della sentenza in commento.
Compenso dell'Amministratore per i lavori straordinari
Compenso straordinario amministratore approvato dall'assemblea: è ammissibile?
Nella vicenda in esame, l'ex amministratore di un fabbricato pretendeva dal condominio il pagamento di un compenso per l'attività di gestione straordinaria di alcuni lavori di manutenzione dell'edificio realizzati anni addietro.
Tale richiesta traeva fonte da una delibera assembleare secondo la quale era stato accettato che al mandatario venisse riconosciuta una percentuale a tale titolo da calcolarsi sull'importo imponibile del consuntivo finale dei lavori. Ebbene, per il Tribunale di Brescia tale domanda doveva essere accolta.
Dall'istruttoria era, infatti, emerso che la delibera in questione esisteva e che aveva, effettivamente, approvato l'onorario straordinario proposto dall'ex amministratore. Non vi era, dunque, ragione per respingere la pretesa giudiziale, visto che il convenuto condominio non aveva fornito alcuna prova o ragione contraria alla legittimità della domanda attorea.
Ricordiamo, quindi, che secondo la corrente giurisprudenza di merito, in cui s'inserisce la sentenza del Tribunale di Brescia, l'amministratore può legittimamente pretendere un onorario aggiuntivo per l'attività di gestione dei lavori straordinari di manutenzione, se ciò è stato precisato ed accettato dall'assemblea condominiale, prima degli interventi e/o successivamente, sotto forma di ratifica.
