Momento delicato nella vita di un Condominio, il cambio della persona dell'Amministratore porta con sé vari strascichi, tra i quali il pagamento del compenso che il gestore uscente vanta nei confronti del Condominio e il rimborso delle eventuali anticipazioni.
La sentenza n. 8862 del 7 giugno 2022 del Tribunale di Roma ci aiuta a capire come e cosa domandare.
Esito della causa tra Amministratore uscente e Condominio
Tizia, quale Amministratrice uscente di un Condominio, cita in giudizio lo stesso, nella persona del nuovo gestore, Caio, allo scopo di vederlo condannato al pagamento del proprio compenso relativo all'ultimo anno di gestione, nonché al rimborso delle somme anticipate a favore dello stesso, per un totale di circa 6.000,00 €.
Tizia aveva amministrato il Condominio dal 2010, anno della sua nomina, sino al dicembre 2016, momento in cui l'Assemblea aveva provveduto a nominare Caio.
Il Condominio, costituitosi, contesta la debenza degli importi, rilevando gli inadempimenti di Tizia e domandando, in via riconvenzionale, la condanna della stessa alla refusione di poco più di € 3.000,00 a titolo di spese sostenute per la ricostruzione del bilancio e per un ammanco di cassa scoperto dopo la sua uscita dalla gestione condominiale.
Il Tribunale di Roma rigetta tutte le domande, sia quella di Tizia sia la riconvenzionale del Condominio, compensando tra le parti le spese.
Determinazione del compenso per l'Amministratore uscente
Partiamo rammentando ai nostri esperti lettori che, dopo la riforma del 2012 - 2013, l'art. 1129, 14° comma, c.c. prevede che «L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Ora, nonostante la norma sia chiara nell'affermare che la specificazione del compenso vada fatta «all'atto dell'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo», la giurisprudenza di merito si è orientata nel senso di affermare che la delibera di nomina (o di conferma) dell'Amministratore è nulla laddove non preveda l'indicazione del compenso.
Salvo poi recuperare la debenza del compenso
i) quando questo sia indicato in un bilancio preventivo, adducendo che, trattandosi di 'previsione di spesa' e non di rendicontazione di spesa già effettuata, se l'Assemblea lo approva, ha approvato implicitamente il compenso che l'Amministratore abbia quivi inserito per l'esercizio a venire oppure
ii) in caso di domanda di accertamento da parte dell'Amministratore, anche ai sensi dell'art. 2041 c.c., perché, al di là della nullità comminata dalla legge, si sostiene, il lavoro di gestione del Condominio è comunque stato svolto e, pertanto, il professionista o meno che lo ha svolto ha diritto ad un compenso, impostazioni che recano non poche problematiche di tenuta del sistema, perché derogano allo statuto della nullità per come conosciuto in ambito di obbligazioni e contratti, ma tant'è.
Fortunatamente per la protagonista della vicenda in esame, la delibera di nomina di Tizia, avvenuta nel 2010, recava l'indicazione del compenso in € 3.000,00 oltre IVA, quindi era perfettamente valida per quanto detto sopra.
La questione su cui si concentra il magistrato è differente: Tizia domanda l'intero compenso spettante per l'ultimo anno di gestione, quindi l'intero 2016.
Tuttavia, rileva il magistrato, era stata la medesima Tizia a dichiarare, durante l'assemblea di giugno 2016, di non desiderare la conferma in carica, mentre il Condominio aveva nominato il suo successore, Caio, solamente all'assemblea del dicembre 2016.
È necessario infatti esaminare, sottolinea il Tribunale romano, la volontà espressa nella prima assemblea, quella del giugno 2016: dal verbale della stessa si evince che, dinnanzi alle sostanziali dimissioni di Tizia, l'assemblea si espresse prendendone atto e stabilendo che la medesima adempisse a quanto previsto dall'art. 1129 c.c. - con ciò intendendosi quanto previsto dal comma 8° dell'art. 1129 c.c. circa le attività post cessazione dell'incarico, quindi il c.d. 'passaggio di consegne' e le attività urgenti per scongiurare pregiudizi agli interessi comuni.
Quindi, l'Amministratrice Tizia conservava i poteri di legge sino alla nomina del suo successore.
A settembre 2016, continua il Giudice, i condòmini richiesero la convocazione di assemblea ex art. 66 disp. att. c.c., omettendo tuttavia di riportare quale fosse l'ordine del giorno che gli stessi domandavano fosse inserito nella convocazione richiesta - possiamo immaginare si trattasse della nomina dell'Amministratore.
Secondo il magistrato, questa richiesta di convocazione revocava in dubbio la delibera del giugno 2016, nel senso che, a settembre 2016, era chiaro che «i condòmini avessero manifestato una precisa volontà contraria alla conservazione dei poteri da parte dell'attrice» (cioè di Tizia), essendosi attivati per la nomina del suo successore.
Da ciò deriva, sempre secondo il Tribunale, che il compenso spettante a Tizia sia quello relativo ai mesi da gennaio ad agosto 2016, essendosi spezzato definitivamente il legame di fiducia ed intuitus personae con la richiesta ex art. 66 disp. att. c.c. pervenuta a settembre 2016.
La motivazione sul punto risulta alquanto stringata, riportandosi che «Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che la "perpetuatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta "perpetuatio" all'interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico (C.C. 12120/18)».
Quindi, verrà liquidato il compenso per questi otto mesi all'Amministratrice uscente? No: vediamo perché.
La chiusura dei rendiconti a cura dell'Amministratore uscente
Rileva il Tribunale che il rendiconto dell'esercizio 2014 fu approvato solamente durante l'assemblea del 2016, mentre il rendiconto dell'esercizio 2015 non fu presentato da Tizia.
Essendo pertanto la stessa incorsa nella violazione del disposto dell'art. 1130, n. 10 c.c. (rendiconto annuale con presentazione entro 180 giorni da chiusura esercizio) che costituisce peraltro grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129, 12° comma, n. 1) c.c., il Giudice ritiene provato l'inadempimento eccepito dal Condominio, qualificando di contro come non provato il fatto, dedotto da Tizia, per cui furono i condòmini a domandare il rinvio dell'approvazione dei rendiconti, perché nulla di tutto ciò risulta dai verbali assembleari prodotti né Tizia aveva fornito altra prova in tal senso.
Rimborso delle anticipazioni sostenute dall'Amministratore
Esito negativo anche per la richiesta di rimborso delle anticipazioni che Tizia aveva sostenuto a favore del Condominio: secondo il Giudice, ricadendo il rapporto Amministratore - Condominio sotto la categoria del mandato con rappresentanza, il recupero delle anticipazioni segue quanto dettato dall'art. 1720 c.c., per cui spetta all'Amministratore provare gli esborsi effettuati, mentre spetta al Condominio provare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'Amministratore di ogni diminuzione patrimoniale subìta in proposito.
Ribadisce il Tribunale quanto ormai è diritto vivente, cioè che non bastano come prova degli esborsi dell'Amministratore né le poste contabili di 'disavanzo' inserite nei rendiconti, né le dichiarazioni rese dall'Amministratore entrante in sede di passaggio di consegne: così come ogni altro creditore, l'Amministratore uscente dovrà dimostrare l'effettivo pagamento delle somme dedotte con evidenza del rapporto da cui proveniva il denaro - si cita, in proposito, la pronuncia n. 15702/2020 della Cassazione.
Quindi, per esempio, sarà necessario produrre il bonifico disposto dal c/c personale dell'Amministratore verso il c/c condominiale oppure direttamente verso il fornitore o ancora produrre l'assegno o la ricevuta di altro metodo di pagamento.
Rammentiamo che, ai sensi dell'art. 1129, 7° comma e 12° comma, nn. 3) e 4) c.c., tutte le entrate e le uscite condominiali devono transitare attraverso il c/c condominiale all'uopo predisposto, potendo ogni diversa operazione essere ritenuta come grave irregolarità e inadempimento dell'Amministratore, costituente motivo di revoca laddove se ne rinvengano i presupposti.
Nemmeno la domanda riconvenzionale del Condominio, che chiedeva la condanna per le spese di 'ricostruzione' del rendiconto e per un presunto ammanco di cassa, viene accolta, sempre per difetto di prova, avendo il Condominio prodotto unicamente una fattura (immaginiamo del professionista o altro soggetto che aveva provveduto alla 'ricostruzione') e alcune raccomandate provenienti dal nuovo Amministratore (immaginiamo ancora di diffida ad adempiere all'Amministratrice uscente), le quali non dimostravano in alcun modo né il danno né la debenza della somma.
