Ai sensi dell'art. 1241 c.c. si precisa che: "Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altra, i due debiti si estinguono per le quantità corrispondenti, secondo le norme articoli che seguono".
Il nostro sistema normativo consente di distinguere una compensazione propria ed una compensazione c.d. impropria (anche detta atecnica o contabile). L'art. 1243 comma 1 c.c. individua la compensazione legale che ricorre tra due debiti aventi ad oggetto una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che sono ugualmente liquidi ed esigibili.
Compensazione impropria: caratteristiche e applicazioni nel condominio
Si parla di compensazione in senso proprio quando i contrapposti crediti e debiti delle parti scaturiscono da autonomi rapporti giuridici, cioè le reciproche obbligazioni non risultano legate da nesso di sinallagmaticità.
La compensazione "impropria" o "atecnica" sussiste quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico rapporto e, diversamente dalla compensazione "propria" di cui agli artt. 1241 ss. c.c., che presuppone l'autonomia dei rapporti da cui nascono i contrapposti crediti delle parti (i quali si estinguono per quantità corrispondenti fin dal momento in cui vengono a coesistere), dà luogo a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza.
Questa compensazione "impropria", pur potendo generare un risultato analogo a quello della compensazione propria, non è soggetta alla disciplina tipica - sia processuale sia sostanziale - della compensazione regolata dagli articoli 1241e ss. e il giudice può peraltro procedere all'accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale (Cass. civ., sez. II, 14/09/2022, n. 27030; Cass. civ., sez. I, 23/03/2017, n. 7474; Cass. civ., sez. III, 25/08/2006, n. 18498).
Alla luce di quanto sopra la compensazione è possibile se il condominio vanto un credito per quote condominiali non corrisposte nei confronti di un condomino che non è stato risarcito dei danni patiti dal proprio appartamento la compensazione è possibile.
In tal caso vi sono due partite reciproche di dare e avere che meritano di essere accertate e poste in compensazione in ragione dell'unico rapporto da cui derivano (la gestione dei beni comuni).
Se è vero, infatti, che il condomino è tenuto al pagamento delle quote comuni, è altrettanto evidente che questi abbia diritto al risarcimento derivante dall'omessa custodia di un bene condominiale.
Infatti il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, risponde, ai sensi di quanto previsto dall'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
In ogni caso è tecnicamente "impropria" la compensazione dei crediti tra condomini contenuti nel rendiconto, per cui il giudice può disporla autonomamente senza bisogno di eccezioni o domande di sorta (Cass. civ., sez. II, 14/09/2022, n. 27030).
Cosa si intende per compensazione impropria?
Compensazione legale: un caso concreto tra condomini
Come è noto, l'art. 1243 c.c. dispone che i presupposti sostanziali oggettivi del credito opposto in compensazione legale siano la liquidità, la certezza, e l'esigibilità dello stesso ("la compensazione si verifica solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono egualmente liquidi ed esigibili").
La compensazione legale opera automaticamente al ricorrere dei detti presupposti, ovvero quando i reciproci debiti sono omogenei, liquidi ed esigibili, quindi, perché le obbligazioni si possano estinguere per compensazione è necessario che entrambe abbiano per oggetto somme di denaro o quantità di cose fungibili dello stesso genere, siano determinate nel loro ammontare e non siano sottoposte a termine non ancora scaduto. A tale proposito si segnala una recente vicenda.
Nel caso in questione un condomino danneggiato otteneva una sentenza di condanna del condominio all'esecuzione delle opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni nell'appartamento di un condomino, nonché al pagamento della somma di euro 50,00 in favore dell'attore di per ciascun giorno di ritardo nell'esecuzione di quanto stabilito con il provvedimento.
Successivamente, visto il ritardo nell'esecuzione delle opere, il condomino danneggiato, con ordinanza, veniva riconosciuto dal Tribunale creditore del condomino per la somma di € 37.700,00.
L'assemblea deliberava poi lavori straordinari. La ditta appaltatrice non vendendo soddisfatto il proprio credito agiva nei confronti del condominio debitore in giudizio per recuperare le somme accreditate.
Da ciò ne conseguiva che, sulla base della normativa vigente, la ditta otteneva dall'amministratore la lista dei condomini morosi e procedeva esecutivamente nei confronti del creditore sopra detto, vittima di infiltrazioni dalle parti comuni.
Quest'ultimo, avverso alla procedura esecutiva intentata nei suoi confronti, proponeva reclamo, deducendo di non essere moroso, perché il suo debito nei confronti del condominio si era estinto per compensazione con il proprio credito, derivante dalla penale per il ritardo prevista dall'ordinanza del Tribunale. Il reclamo veniva accolto, con conseguente sospensione della procedura espropriativa immobiliare.
Infine il detto creditore- danneggiato si rivolgeva al Tribunale per far accertare e dichiarare la compensazione del credito vantato nei confronti del condominio con i debiti che aveva nei confronti della restante parte della collettività condominiale. La domanda è stata accolta. Infatti, come ha evidenziato il giudicante è stata ampiamente provata e documentata la reciprocità tra le parti in causa relativamente al rapporto debito/credito; infatti il verificarsi della compensazione presuppone, così come nel caso di specie, la dichiarazione di una delle parti di volersene avvalere, con dichiarazione unilaterale resa sia in via giudiziale oppure stragiudiziale (Trib. Napoli Nord 11 marzo 2024 n. 1309).
