Il comodatario è la persona che riceve in uso gratuito un bene, mobile o immobile, attraverso un contratto di comodato. In ambito condominiale, il comodatario può essere un una terza persona a cui viene concessa l'uso di un'unità immobiliare di proprietà di un condomino.
Quali spese condominiali deve sostenere il comodatario? In merito a tale aspetto si è recentemente espresso il Tribunale di Rimini nella sentenza n. 19 del 9 gennaio 2025.
Conflitto tra proprietario e comodatario su spese condominiali
La vicenda traeva origine dal conflitto tra la proprietaria dell'immobile uso abitazione che chiedeva al Tribunale di accertarsi e di conseguenza dichiarare la cessazione del contratto di comodato gratuito di detto immobile, con annessa autorimessa, concessi in favore di una comodataria e, per l'effetto, ordinare la restituzione degli stessi in capo al legittimo proprietario, con condanna della convenuta al pagamento dei ratei condominiali per euro 6.309,78.
Si costituiva in giudizio la comodataria, eccependo in primo luogo come le spese condominiali richieste dalla ricorrente ed oggetto di un separato decreto ingiuntivo fossero relative a lavori di straordinaria manutenzione del condominio e come tali da addebitare alla proprietaria dell'immobile; la convenuta faceva presente che gli oneri relativi alle spese ordinarie erano stati regolarmente corrisposti alla proprietaria, come anche affermato dall'amministratore del condominio; in ogni caso la resistente - persona fragile, invalida al 100% ed ultraottantenne - escludeva la sussistenza di quei motivi "urgenti e impreveduti" volti a legittimare la restituzione dei beni sopra detti alla ricorrente, in quanto questa non ne aveva assolutamente bisogno.
Il Tribunale ha dato ragione alla comodataria. Il giudice romagnolo ha evidenziato che, secondo l'art. 2 del contratto di comodato, la durata del vincolo contrattuale è stata legata alla vita del comodatario.
Lo stesso giudice ha notato che il contratto in questione non può essere risolto, a meno che non si verifichi un grave inadempimento delle obbligazioni da parte della comodataria, come stabilito dall'art. 5 dello stesso accordo ("la comodante non potrà recedere dal presente contratto se non in caso di grave inadempimento delle obbligazioni della comodataria").
In ogni caso il Tribunale ha escluso che vi sia stato mancato pagamento degli oneri condominiali da parte della comodataria.
In primo luogo il giudicante ha osservato che la madre della comodante ha affermato di aver consegnato alla figlia (destinataria peraltro di un decreto ingiuntivo da parte dell'amministratore di condominio per oltre quattromila euro) euro 6.309,78 per pagare le spese straordinarie del condominio, circostanza confermata via mail anche dall'amministratore.
La comodataria deve sostenere unicamente le spese ordinarie, comprese quelle condominiali, mentre le spese straordinarie rimangono a carico esclusivo della comodante.
Secondo il Tribunale quindi la resistente ha adempiuto ai propri doveri contrattualmente previsti. Respinto il ricorso della proprietaria degli immobili (che è stata pura condannata al pagamento delle spese processuali in favore del resistente).
Niente rimborso per le spese ordinarie sostenute dal comodatario
Implicazioni legali del contratto di comodato a vita
Il contratto di comodato è riconducibile o alla fattispecie prevista dall'art. 1809 c.c. (comodato contratto per un tempo o un uso determinato) oppure a quella indicata dall'art. 1810 c.c. (comodato c.d. precario) come indicato dalla resistente.
Nel primo caso (comodato contratto per un tempo o un uso determinato), l'obbligo di restituzione sorge soltanto alla scadenza del termine convenuto ovvero quando il comodatario si è servito della cosa in conformità del contratto, salva la facoltà attribuita dall'art. 1809 c.p.c., comma 2, al comodante di richiedere la restituzione immediata nel caso in cui sopraggiunga un suo urgente ed imprevisto bisogno, mentre nella seconda ipotesi la cessazione del vincolo dipende esclusivamente dalla volontà del comodante (art. 1810 c.c.) che può essere manifestata in qualsiasi momento: in altre parole se manca il termine e questo non è desumibile dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto alla restituzione della cosa non appena il comodante la richiede (cd. comodato precario).
Ciò premesso non si può escludere che il comodato sia per tutta la vita del comodante, come nel caso esaminato dal Tribunale di Rimini.
Secondo la Suprema Corte, la concessione in comodato di un immobile per tutta la vita del comodatario costituisce un contratto a termine, di cui è certo l'an ed è incerto il quando, a fronte del quale il comodante o i suoi eredi possono sciogliersi dal contratto soltanto nelle ipotesi descritte dall'articolo 1804 c.c., comma 3 (se il comodante ha urgente e imprevisto bisogno del bene), dall'articolo 1809 (quando l'uso convenuto si conclude, ad esempio perché il comodatario decide di trasferirsi altrove) e dall'articolo 1811 c.c. (decesso del comodatario), e non liberamente come avviene nel comodato precario.
Con l'inserimento di un elemento accidentale quale l'individuazione di una precisa durata (in questo caso, la massima durata possibile, coincidente con la vita della beneficiaria), il comodante sceglie liberamente, d'accordo con il comodatario, di inserire nel contratto un elemento accidentale - il termine appunto - che limita la sua possibilità di recuperare quando lo ritiene opportuno la disponibilità materiale dell'immobile e al contempo rafforza la posizione del comodatario, garantendogli il godimento di quell'immobile per tutto il tempo individuato con la fissazione del termine, e sottraendolo al rischio di subire il recesso ad nutum (Cass. civ., sez. III, 18/03/2014, n. 6203).
Il comodatario, in forza del contratto di comodato, acquisisce un diritto personale di godimento su cosa altrui.
E' tenuto a corrispondere le spese di condominio aventi carattere ordinario, collegate cioè al godimento e alla gestione del bene ricevuto in prestito (le spese per riparazioni di carattere straordinario che spettano invece al comodante).
In ogni caso il comodatario non ha alcun rapporto diretto con il condominio con la conseguenza che in caso di mancato pagamento delle spese, l'azione di recupero del credito deve essere indirizzata contro il proprietario (art. 63 disp. att. c.c.).
Il Tribunale di Roma ha trattato una causa riguardante la legittimità del recesso dal contratto di comodato d'uso gratuito deciso dal comodante.
La questione centrale è stata il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del comodatario, obbligato a versare tali somme secondo quanto stabilito nel contratto firmato. Il comodante ha presentato il contratto in giudizio a sostegno della propria richiesta, mentre la comodataria, pur essendosi impegnata a pagare le spese condominiali, non ha adempiuto, configurandosi così un inadempimento contrattuale (Trib. Roma 1 settembre 2021 n. 12414).
