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Come si usucapisce l'alloggio dell'ex portiere o altro bene comune?

Quando si intende usucapire un bene occorre comportarsi uti dominus, cioè come se si fosse proprietari del bene, sia sotto il profilo comportamentale, sia nell'ambito soggettivo intellettivo.
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

I principi esposti sono espressi dalla Corte di Appello di Lecce con decisione n. 325 del 5 ottobre 2022.

Senza entrare nel merito della cronistoria processuale della vicenda, analizziamo subito la questione della rappresentanza dell'amministratore.

Usucapione dell'alloggio dell'ex portiere o altro bene comune: la rappresentanza dell'amministratore

Ai sensi dell'art. 1131 c.c. l'amministratore del condominio può essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dello edificio: la legittimazione processuale passiva dell'amministratore sussiste in relazione a ogni tipo di azione, anche di natura reale o possessoria, promossa da terzi e relativa a parti comuni dello stabile condominiale (Cass.civ. sez. II 26.09.2018 n. 22911; nello stesso senso Cass. civ. sez. II 17.12.2013 n. 28141).

Ciò si verifica anche nel caso di azione reale diretta ad accertare l'acquisto per usucapione della proprietà di beni condominiali non essendo necessaria la partecipazione alla causa di tutti i condomini ma essendo sufficiente la chiamata in giudizio dell'amministratore del condominio in rappresentanza dei condòmini.

Data questa premessa, la Corte sostiene che, con la presenza in giudizio già dal primo grado del condominio in persona del suo amministratore, il contraddittorio nei confronti dei condòmini dello stabile fosse integro, come lo è in appello. Salvo naturalmente l'obbligo, operante su un diverso ambito soggettivo, imposto dall'art.1131 c. III c.c. all'amministratore di dare notizia all'assemblea qualora la domanda proposta abbia un contenuto che esorbiti dalle sue attribuzioni (art. 1130 c.c.).

Si richiama a questo proposito la sentenza della Suprema Corte a Sezioni (n. 1833/2010), di diverso avviso, sulla cui base «l'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, ed essendo però tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c., può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione».

Usucapione di bene comune: i presupposti

Le osservazioni del giudice di secondo grado sono le seguenti.

In tema di comunione il comproprietario nel possesso del bene comune può usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto a estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune (Cass.civ. sez. II 7.10.2020 n. 21575; nello stesso senso Cass. 9.02.2018 n. 3238).

Si ritiene che in modo corretto il tribunale abbia escluso che i possessori del bene abbiano evidenziato la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus". La Corte di appello fa discendere questa valutazione dagli atti di vendita richiamati in sentenza e prodotti in copia dal condominio perché in essi uno dei possessori dichiarando di vendere ai rispettivi acquirenti delle unità immobiliari dello stabile ivi cedute anche i diritti pro quota sulle cose comuni, ha compreso tra queste cose comuni anche l'appartamento alloggio del portiere.

Questa dichiarazione, in quanto riconoscimento anche del diritto reale altrui, non è compatibile con la volontà di possedere in modo esclusivo il bene "uti dominus" ed è idonea sia ad interrompere il termine utile per l'usucapione, sia ad escludere in radice l'esistenza della volontà di possedere in modo esclusivo uti dominus (in tal senso, per l'incompatibilità degli atti unilaterali di riconoscimento del diritto altrui con la volontà di godere del bene uti dominus, Cass.civ. sez.II 12.10.2016 n. 20565, Cass.civ. sez.II 16.12.2015 n. 25293).

Allo stesso modo, i medesimi effetti sono da riconoscere alle dichiarazioni di voto rese dal medesimo nell'assemblea condominiale dove ha condiviso la volontà assembleare di vendere ad uno dei condomìni l'alloggio del portiere, perché la manifestazione in assemblea di questa volontà rappresenta manifestazione della consapevolezza e atto di riconoscimento della natura condominiale dell'alloggio, visto che, diversamente, l'assemblea non avrebbe potuto deliberarne la messa in vendita.

Esclusa la volontà di possedere l'alloggio del portiere in modo esclusivo perché incompatibile con il riconoscimento della natura condominiale del bene manifestata nei suddetti atti dal condomino e dal loro dante causa, considerata anche l'efficacia interruttiva di un eventuale possesso ad usucapionem (pur a voler ammettere che sia stato tale possesso manifestato) degli atti di riconoscimento dei diritti altrui su indicati, considerato che i condomini avrebbero inteso unire il loro possesso esclusivo a quello del padre loro dante causa per usufruire dell'usucapione ventennale della proprietà dell'alloggio, considerato che l'alloggio del portiere è stato costruito nel 1971, considerato tra gli atti suddetti del 1971, del 1990 e del 1997 e la domanda proposta nel 2007 non sono comunque decorsi i venti anni richiesti dall'art.1158 c.c., si ritiene che correttamente il tribunale abbia escluso l'acquisto per usucapione della proprietà esclusiva dell'alloggio.

Sentenza
Scarica App. Lecce 5 ottobre 2022 n. 325

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