Con ordinanza emessa in data 25 ottobre 2022, n. 31567, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su tre motivi di censura in virtù dell'azione intentata da parte di un proprietario esclusivo di un lastrico solare contro il Condominio, per accertare l'estensione e le modalità di esercizio delle servitù gravanti sul detto lastrico di copertura dell'intero fabbricato, previsto dal regolamento condominiale di natura contrattuale in favore dei condomini.
Il giudizio veniva intrapreso innanzi al Tribunale di Roma, ed il Condominio si costituiva e spiegava domanda riconvenzionale, facendosi autorizzare anche all'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
Il Tribunale capitolino pronunciava sentenza nel 2012 ed accoglieva la domanda dell'attore, accertando la proprietà esclusiva dell'istante sul lastrico solare e la sussistenza sullo stesso di una servitù contrattuale in favore degli altri condomini; disponeva, altresì, la regolamentazione e l'utilizzo della predetta servitù ex art. 1065 c.c. In particolare che l'accesso al predetto lastrico solare era consentito solo ai condomini (e le persone con loro abitualmente conviventi come da anagrafe o contratto di lavoro), e le chiavi del lastrico dovevano essere tenute dall'amministratore a da un suo incaricato, consegnate di volta in volta al singolo condominio; l'accesso e il transito sul medesimo lastrico solare erano strettamente limitati al solo tratto indispensabili per giungere allo spazio apposito per stendere panni (o per sbatterli), per introdursi nei locali cassoni acqua o in quelli per il bucato, esclusa ogni altra o diversa utilizzazione.
Avverso tale pronuncia i convenuti proponeva gravame appello innanzi alla Corte d'appello di Roma. Tale Corte territoriale emetteva sentenza il 21.9.2017, rigettando integralmente il gravame e confermava il provvedimento impugnato, con liquidazione delle spese di lite secondo soccombenza.
Regolamentazione della servitù su un lastrico solare: la vicenda
Sulla base di questa rappresentazione dei fatti, la Corte distrettuale ha circoscritto il petitum del primo grado all'accertamento dell'estensione delle servitù contrattuali poste a carico del lastrico solare in favore dei condomini, nonché la loro regolamentazione ed utilizzo ai sensi e per gli effetti dell'art. 1065 c.c. e rilevava che le modalità dell'esercizio della servitù - in favore dei condomini sul lastrico solare dell'appellato - dei serbatoi d'acqua, dei bucatai, dello spazio per la sciorinatura di panni, così come dettagliate dal Tribunale di prime cure, non appaiono limitative rispetto a quanto stabilito dal titolo poiché ampiamente satisfattive rispetto alle esigenze dei condomini medesimi.
Avverso detta sentenza ricorreva per cassazione alcuni condomini-appellati, sulla base di tre motivi di censura. Resisteva l'appellato. Gli altri intimati non si costituivano.
Eccezione preliminare su relata di notifica: rigetto
In via preliminare, rilevava la Corte che il ricorso, seppur non corredato dalla relata di notificazione della sentenza impugnata, era comunque da ritenere procedibile.
Nel caso di specie, la sentenza impugnata è stata depositata ossia entro e non oltre il termine breve di sessanta giorni, con conseguente procedibilità dello stesso (Cass. civ. sez. II, ord. 9 luglio 2021, n. 19576; Cass. civ. sez. VI, sent., 30 aprile 2019, n. 11386).
I motivi del ricorso
Con il primo motivo i ricorrenti denunciavano, ex art. 360 comma 1 n. 4 e 5 c.p.c., l'inapplicabilità della regola della cd doppia conforme per manifesta infondatezza, nonché la "violazione di legge e del diritto di difesa per motivazione semplificata ma non corretta e inconferente per aver la Corte di appello ritenuto rilevante sul piano motivazionale una determinata pronuncia della giurisprudenza di legittimità" (Cass. civ. sez. II, sent. 23 marzo 2017, n. 7564).
Con il secondo motivo, i ricorrenti denunciavano ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1065 e 1067, comma 2 c.c. in combinato disposto con l'art. 1066 c.c., per aver il giudice di appello ricondotto la fattispecie concreta al paradigma di cui agli artt. 1063, 1064, 1065 c.c., senza "curarsi" di includere anche gli artt. 1066 e 1067 c.c. e senza fornire alcuna giustificazione sul piano motivazionale della scelta operata.
Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentavano, ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la violazione dell'art. 112 c.p.c., in riferimento alla non debenza delle spese legali riconosciute dalla Corte di appello ad una parte processuale.
Gli ermellini trattavano congiuntamente, data la loro stretta connessione argomentativa, il primo e secondo motivo di censura, ritenendoli infondati.
La graduatoria delle fonti regolatrici l'esercizio della servitù
La Suprema Corte rileva che, ai sensi dell'art. 1063 c.c., la disposizione contenuta in tale norma, stabilisce una graduatoria delle fonti regolatrici dell'estensione e dell'esercizio delle servitù, ponendo a fonte primaria il titolo costitutivo del diritto, secondo cui: "L'estensione e l'esercizio delle servitù sono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni seguenti".
Sostiene, altresì, la Cassazione che i precetti dettati dai successivi art. 1064 e 1065 c.c. rivestono carattere meramente sussidiario (in tale senso, Cass. civ. sez. II, 9 agosto 2018, n. 20696).
Va, altresì, precisato che l'estensione di una servitù convenzionale e le modalità del suo esercizio devono, di regola, essere descritte dal titolo, da interpretarsi con i criteri dettati dagli artt. 1362 e seguenti c.c., in quanto compatibili con la materia in esame.
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c., qualora il titolo manchi della specificazione, o indichi con imprecisa formulazione l'estensione ed il modo di esercizio di una servitù, divengono operanti i criteri di legge, in forza dei quali il diritto comprende quanto necessario per farne uso e deve essere esercitato in modo da consentire di soddisfare il bisogno del fondo dominante in relazione al determinato tipo di servitù, con minor aggravio del fondo servente (vedi Cass. civ. n. 20696/2018, cit.; Cass. civ. n. 7564/2017, cit.).
Il giudice di merito valuta le modalità di estensione della servitù
Nella servitù costituita in virtù di un titolo contrattuale - dove il titolare della servitù ha il diritto di realizzare interamente il beneficio garantitogli dal titolo - il fondo dominante deve fruire, in caso di perdurante incertezza, delle utilità per le quali la servitù e stata costituita, garantendo al fondo servente il minore aggravio della libera e piena esplicazione del potere dominicale di godimento.
L'apprezzamento valutativo del giudice del merito non è sindacabile in sede di legittimità quando sia condotto con il rispetto dei criteri di ermeneutica e ne sia stata data ragione con motivazione logica ed adeguata.
Nella specie, il giudice del merito, nell'indicare in concreto le modalità di esercizio della servitù, ha tenuto conto sia del regolamento condominiale di natura contrattuale, quale titolo costitutivo della servitù, sia della regola di cui all'art. 1065 c.c., facendo perciò buon governo dei principi di diritto esposti.
Infatti, Corte distrettuale, in linea con l'apprezzamento del giudice di prime cure, ha affermato che la modalità di esercizio della servitù in favore dei condomini di accesso e transito sul lastrico solare, limitato a quel tratto indispensabile per giungere allo spazio apposito per stendere o sbattere i panni (c.d. sciorinare) e per introdursi nei serbatoi d'acqua o in quelli per il bucato, non era restrittiva rispetto a quanto previsto dal titolo, in quanto satisfattiva delle esigenze dei condomini.
Trattasi questo di un apprezzamento di merito, come tale non censurabile in sede di legittimità, non avendo questo giudice il potere di riesaminare l'intera vicenda processuale, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico - formale delle argomentazioni svolte dal giudice di merito.
Rigetto sulla definizione delle spese processuali
Per completezza, alle spese processuali.
Per completezza, anche il terzo motivo di doglianza è stato considerato infondato dalla Suprema Corte, relativo la condanna alle spese di lite, pronuncia accessoria e consequenziale alla definizione del giudizio, può esser emessa a carico della parte soccombente (pure virtuale) anche di ufficio e in difetto di esplicita richiesta della parte vittoriosa, a meno che vi sia un'espressa volontà contraria di quest'ultima che ne chieda la compensazione (Cass. civ. n. 22106/2007).
In conclusione, la Corte rigettava il ricorso e condannava i ricorrenti al pagamento delle spese processuali in favore del resistente.
