Alla chiusura del bilancio consuntivo, può risultare un residuo attivo sul conto corrente condominiale, cioè una somma di denaro che è avanzata rispetto alle spese originariamente preventivate. In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: come può essere usato il residuo attivo della gestione?
In buona sostanza, si tratta di comprendere se l'assemblea è libera di disporre di tale rimanenza nella maniera che ritiene più opportuna, ad esempio deliberando di restituirla ai condòmini, di trattenerla per il pagamento di futuri lavori oppure di impiegarla per coprire - in tutto o solo in parte - le morosità di alcuni proprietari. Insomma: come può essere usato il residuo attivo della gestione?
Residuo attivo della gestione: cosa dice la legge?
L'art. 1135 c.c. afferma che l'assemblea dei condòmini provvede, tra le altre cose, all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; null'altro è specificato in merito.
Dalla scarna disposizione si evince che l'assemblea dei condòmini gode di ampia discrezionalità in merito alla gestione di tali somme, potendo disporne liberamente.
Con quale maggioranza l'assemblea decide del residuo attivo?
La norma tace invece sulla maggioranza che occorre per assumere una valida deliberazione che riguardi la gestione del suddetto residuo.
È possibile ipotizzare due soluzioni differenti:
- è valida la maggioranza prevista per le assemblee che assumono decisioni ordinarie, per cui è sufficiente (in seconda convocazione) la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio;
- è valida la maggioranza stabilita dalla legge a seconda del tipo di operazione giuridica prescelta, cioè della destinazione impressa al residuo attivo.
Ad esempio, se essa venisse utilizzata per finanziare - anche solo in parte - interventi straordinari, occorrerebbe la maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
A sommesso parere dello scrivente, quest'ultima soluzione sarebbe preferibile in quanto maggiormente rispettosa del dettato normativo, il quale predispone maggioranze differenti a seconda della materia che è oggetto di deliberazione assembleare.
L'orientamento prevalente, tuttavia, sembra propendere per la prima tesi: trattandosi di materia ordinaria, sarebbe sufficiente (in seconda convocazione) la maggioranza che rappresenta un terzo del valore dell'edificio
Gli interessi di mora sono un residuo attivo della gestione?
Residuo attivo della gestione: come può essere usato?
Il residuo attivo della gestione può essere utilizzato dall'assemblea nel modo che ritiene più opportuno; a titolo esemplificativo e non esaustivo, il consesso potrebbe:
- distribuire l'attivo tra i condòmini, in proporzione alla quota di ciascuno di essi;
- compensare - anche solo in parte - le quote arretrate dovute dai morosi;
- compensare gli importi dovuti a titolo di contributi da ciascun condomino, in ragione dei millesimi di proprietà (Cass., 9 febbraio 2021 n. 3043).
Così facendo, si riducono le quote ordinarie dell'anno successivo;
- conservare il residuo destinandolo a uno specifico fondo utilizzabile per fronteggiare le spese future.
La previsione di un fondo cassa alimentato con l'accantonamento di eventuali entrate è legittima e non viola la necessaria dimensione annuale della gestione condominiale (Cass., 25 giugno 2020 n. 12638).
In pratica, l'assemblea condominiale può disporre a proprio piacimento del residuo attivo della gestione, come chiaramente stabilisce l'art. 1135 c.c.; solo il regolamento contrattuale potrebbe porre un limite a tale discrezionalità.
I condòmini, dunque, non possono pretendere il rimborso di ciò che è avanzato alla chiusura del bilancio: la decisione spetta sempre all'assemblea.
Nemmeno è possibile impugnare la deliberazione che dispone del residuo attivo della gestione senza specifico preavviso ai condòmini: secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass., 5 settembre 2024 n. 23893), l'istituzione di un fondo cassa per le spese ordinarie rientra nel potere discrezionale dell'adunanza, non sindacabile dal giudice.
La relativa deliberazione non pregiudica l'interesse dei condòmini alla corretta gestione del condominio o il loro diritto proporzionale al riaccredito (o scomputo) delle somme, non essendo necessario nella convocazione dell'assemblea l'inserimento dell'argomento relativo all'istituzione del fondo cassa qualora prevista dall'approvazione del rendiconto.
Sintetizzando quanto detto sinora, possiamo affermare che l'assemblea gode della massima discrezionalità sulla gestione del residuo attivo, potendo disporne come meglio ritiene, secondo la volontà espressa dalla maggioranza; la relativa deliberazione non è impugnabile nel merito, fatte salve le ipotesi - rarissime - di eccesso di potere nell'ipotesi in cui l'avanzo di bilancio sia gestito per scopi contrari a quelli del condominio.
