Il mutamento di destinazione di una unità immobiliare può essere impedito dal condominio solo ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale; nè tale scopo può essere indirettamente perseguito frapponendo ostacoli all'uso di quei servizi comuni indispensabili all' eventuale mutamento, in violazione del diritto del condomino di esercitare sui beni comuni i poteri attribuitigli dall'art. 1102 c.c., comma 1.
Tuttavia può accadere che un condomino si trovi una nuova abitazione nel locale soprastante prima non abitabile, trasformazione che spesso viene realizzata senza il rispetto della normativa urbanistica.
Come segnalare l'abusiva trasformazione del locale soprastante
Tale mutamento di destinazione, se nel regolamento o successiva delibera non è previsto alcun limite alla facoltà di utilizzazione e destinazione dell'unità immobiliare, non consente agli altri partecipanti al condominio di opporsi a detta trasformazione, a meno che non vi sia il rischio di pregiudizi alla sicurezza o alla stabilità o al decoro dell'edificio.
Se questi pregiudizi non esistono, allora il condomino ha ancora la possibilità di segnalare l'abuso alla P.A. o quanto meno di tentare di "bloccare" i tentativi di ottenere un condono edilizio.
Il problema è stato affrontato in una recente decisione del Tar Lazio (sentenza n. 7017 del 24 aprile 2023).
Come reagire all'abusiva trasformazione del locale soprastante? Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento all'ultimo piano del condominio si accorgevano che i sovrastanti locali destinati ad uso lavatoio-stenditoio, di proprietà di terzi, erano stati trasformati in abitazione.
Successivamente gli stessi condomini apprendevano che era stata presentata una domanda di condono edilizio (per un cambio di destinazione d'uso senza opere, da volume tecnico in abitazione), nonché una dia in sanatoria per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria.
Alla luce di quanto sopra i proprietari di un appartamento all'ultimo piano hanno presentato osservazioni critiche, richiedendo al Comune di respingere la domanda di condono edilizio, di prendere atto dell'inefficacia della dia in sanatoria e di ordinare la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi. Nel silenzio del Comune si rivolgevano al Tar per contestare il silenzio del Comune.
I giudici amministrativi hanno dato ragione ai condomini dell'ultimo piano, evidenziando che, in quanto titolari dell'appartamento sottostante a quello cui si riferiscono i contestati titoli edilizi in sanatoria, hanno un interesse giuridicamente rilevante a che il Comune, anche in ragione del carattere vincolato della potestà di accertamento e controllo in materia edilizia, riscontri con provvedimento espresso la loro istanza.
Il Tar perciò ha dichiarato l'illegittimità del silenzio tenuto dal Comune e, per l'effetto, ha condannato l'ente locale a riscontrare con provvedimento espresso le predette osservazioni critiche dei ricorrenti condomini (nel termine di giorni sessanta dalla comunicazione o notificazione della sentenza).
Responsabilità del Comune nella repressione degli abusi edilizi
In assenza di norme del regolamento restrittive, l'art. 1122 c.c. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune (Cass. civ., Sez. II, 27/10/2011, n. 22428).
Non è rilevante però nei rapporti tra condomini l'abusività della trasformazione, questione che rimane nell'ambito del rapporto pubblicistico tra la P.A. ed il privato cittadino.
Non può, però, essere messo in dubbio l'obbligo dell'Amministrazione comunale di provvedere sull'istanza di repressione degli abusi edilizi realizzati su area confinante, formulata dal condomino vicino, il quale gode di una legittimazione differenziata rispetto alla collettività, subendo gli effetti nocivi immediati e diretti della commissione dell'eventuale illecito edilizio non represso nell'area limitrofa alla sua proprietà; di conseguenza egli è titolare di una posizione di interesse legittimo all'esercizio di tali poteri di vigilanza e, quindi, può proporre l'azione a seguito del silenzio ai sensi dell'art. 31 c.p.a. (Cons. Stato, Sez. VI, 07/06/2018 n. 3460).
