Il condominio negli edifici è una forma di comunione forzosa nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti di proprietà comune. Queste ultime sono elencate nell’art. 1117 c.c.
La giurisprudenza ha chiarito che l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni.
I titoli d’acquisto possono riservare un bene ad uno o più condomini, così come un bene non menzionato da questa norma può essere considerato sottoposto al regime condominiale in ragione della sua destinazione funzionale al miglior godimento delle parti di proprietà comune.
In tale contesto è utile domandarsi: qual è il ruolo del regolamento?
In un caso di recente risolto dalla Corte di Cassazione il regolamento condominio, composto da due corpi di fabbrica, non menzionava tra le parti comuni al condominio “unitario” le fondazioni.
Tanto bastava ad un condomino per impugnare una delibera che, tra le altre cose, ripartiva tra tutti i condomini i costi di alcuni interventi manutentivi riguardanti le fondazioni. La causa, come si diceva, è arrivata fino alla Cassazione.
Gli ermellini, hanno ritenuto legittima l’interpretazione degli atti processuali che non escludevano la proprietà condominiale delle fondazioni. In particolare si legge in sentenza che ”
la Corte di merito ha giustificato la soluzione accolta osserv ando che la mancata menzione delle fondazioni nell'elenco delle parti comuni contenuto nella clausola del regolamento condominiale invocat a dalla parte convenuta non costituiva elemento di per sé sufficiente ad escludere la comunione di tale bene, non rappresentando tale previsione un titolo contrario in grado di superare la presunzione di condominialità posta dall'art. 1117 cod. civ. con riguardo al bene predetto.
Il ragionamento è giuridicamente corretto e merita di essere condiviso. La disposizione di cui all'art. 117 cod. civ. pone una presunzione di condominialità per i beni ivi indicati, la cui elencazione non è tassativa, che deriva sia dall'attitudine oggetti va del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune; ne consegue che non solo tale disposizione ha funzione ed efficacia integrativa del regolamento condominiale, ma altresì che la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso.
Ciò posto, è evidente che tale prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell'edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 6175 del 2009; Cass. n. 17928 del 2007).
Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.) (Cass. n. 8012 del 2012)” (Cass. 26 luglio 2012, n. 13262).
Si badi, però: se è vero che il regolamento condominiale non può essere considerato titolo ai fini dell’individuazione delle parti comuni, ciò non vale quando il regolamento è contrattuale ed indica inequivocabilmente quali debbano essere considerate le parti dell’edificio soggette al regime del condominio.
