Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

Come funziona il contratto di comodato

Il contratto di comodato, tra nozione, natura, durata, aspetti condominiali e profili tributari.
Avv. Alessandro Gallucci 
21 Nov, 2024

Il codice civile prevede una specifica regolamentazione per il contratto di comodato. Comprenderne nozione, natura e specificità è utile a chiarire quando si faccia ricorso a questa tipologia contrattuale e quali siano le conseguenze per le parti che lo utilizzano.

È bene rammentare che la disciplina del contratto di comodato è applicabile sia quando le parti vi facciano espresso riferimento - ad esempio stipulando per iscritto il contratto de quo - sia nell'ipotesi in cui non vi sia espresso richiamo, ma il rapporto giuridico in essere (o che v'è stato) tra due parti sia riconducile a quella fattispecie contrattuale.

La riconduzione di un rapporto giuridico nell'ambito del contratto di comodato ha dei riflessi anche con riferimento alle spese condominiali, alla gestione del condominio (es. anagrafe condominiale) ed agli obblighi di natura fiscale.

Pare utile, allora, entrare nel dettaglio del funzionamento complessivo del contratto di comodato partendo dalla definizione e dalla sua natura.

Contratto di comodato: definizione e natura

L'art. 1803 c.c. definisce così il comodato: "Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito."

Il contratto di comodato ha natura reale, ossia di un accordo che si perfeziona con la consegna della cosa da parte del comodante. Si tratta di un contratto alla cui conclusione segue la nascita di un diritto personale di godimento.

La gratuità è l'elemento che lo differenzia sostanzialmente dalla locazione; per questo nel comodato non può parlarsi di contratto a prestazione corrispettive; infatti, il comodante ha l'obbligo di consegnare la cosa pattuita, ma il comodatario, al di là degli obblighi di custodia e riconsegna, non ha un obbligo corrispondente al primo.

Quanto alla forma, il contratto in esame, è utile rammentarlo, non necessita della forma scritta: tuttavia, come si vedrà nel prosieguo, esso è soggetto alla registrazione in termine fisso come il contratto di locazione.

Comodato verbale abitazione: durata, termine e risarcimento

Contratto di comodato a tempo e senza determinazione di durata

Il contratto di comodato può avere una durata, ossia essere a tempo, ovvero non avere durata: in tale ultima circostanza si parlerà di contratto di comodato senza determinazione di durata.

Nel primo caso il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto, nel caso di mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto (art. 1809 c.c.). Si pensi alla persona che mette a disposizione di un suo parente un immobile fintanto che lo stesso lavorerà in quella città.

Se si tratta di contratto a tempo determinato, è evidente che il termine, indirettamente, coincide con la durata del rapporto lavorativo.

Se il contratto è a tempo indeterminato, invece, il termine del comodato coinciderà con la fine del rapporto lavorativo per trasferimento.

A mente del secondo comma della norma citata, se durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

Se è convenuta direttamente o indirettamente determinazione di durata il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (art. 1810 c.c.).

In ogni caso, il comodatario "quale detentore della cosa comodata, non può acquistare il possesso ad usucapionem senza aver dimostrato la sussistenza di una interversio possessionis, dovuta a provvedimento di un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore" (Cass. 17 novembre 2009 n. 24222).

Contratto di comodato: gli adempimenti e i costi condominiali

Sicuramente la presenza del rapporto contrattuale in esame deve essere comunicata all'amministratore posto che ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c. nel registro di anagrafe condominiale devono essere inserite "le generalità dei singoli [...] titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio [...]".

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento, quindi i suoi dati devono essere inseriti nel registro di anagrafe condominiale.

Quanto alle vicende inerenti alle condominiali, le norme non specificano nulla in merito al comodato. Si può affermare che ai fini della disciplina in esame, il contratto di comodato sia assimilabile al contratto di locazione, posto che ad entrambi accede la costituzione in capo al creditore (conduttore/comodatario) di un diritto personale di godimento.

Ne discende che le spese di uso, come indicate dall'art. 9 l. n. 392/1978 graveranno sul comodatario ed i restanti costi (quelli che gergalmente vengono chiamati "di proprietà") saranno di spettanza del comodante.

Il comodato di immobile per soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario: la chiarissima decisione del Tribunale di Massa

Contratto di comodato e obbligo di registrazione

La registrazione degli atti, cioè quell'attività connessa all'assoggettamento ai fini del successivo pagamento dell'imposta di registro, è disciplinata dal d.p.r. n. 131/86 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro.).

In ragione di quanto disposto dall'art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al predetto decreto presidenziale, il contratto di comodato di immobili è soggetto a registrazione a termine fisso. L'adempimento de qui, come prescrive la norma, deve essere eseguito nel termine di venti giorni decorrenti dalla sottoscrizione del contratto: termine che sale a sessanta giorni nell'ipotesi di atto è formato all'estero (cfr. art. 13 d.p.r. n. 131/86).

Il costo dell'imposta di registro è pari ad € 200,00 (cfr. art. 5, quarto comma, Tariffa Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131/86): con essa il contribuente è tenuto a corrispondere l'imposta di bollo, pari a 16 euro, ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Quanto al pagamento dell'imposta di registro (e di bollo) nonché per l'attività materiale di registrazione dell'atto sono coobbligati in solido il comodante ed il comodatario.

Resta aggiornato
Iscriviti alla Newsletter
Fatti furbo, è gratis! Più di 100.000 amministratori, avvocati e condomini iscritti.

Ricevi tutte le principali novità sul condominio e le più importanti sentenze della settimana direttamente nella tua casella email.

Dello stesso argomento


Comodato per tutta la vita, come funziona?

Sulla possibilità di concedere in comodato un immobile sino alla morte del comodatario, sulla forma del contratto e sugli obblighi degli eredi. Un proprietario di un immobile può concedere in comodato