L'articolo 1117-bis c.c. estende l'applicazione delle norme condominiali a situazioni in cui più unità immobiliari, edifici o condomini condividono parti comuni. Questo concetto è noto come "supercondominio" e si riferisce a complessi edilizi costituiti da edifici autonomi ma funzionalmente interconnessi, che condividono impianti, servizi o aree comuni.

L'introduzione dell'articolo 1117-bis con la legge n. 220/2012 ha ampliato la portata delle norme condominiali per adattarle a nuove configurazioni edilizie, come condomini orizzontali, villaggi residenziali e altre strutture complesse.

La norma stabilisce che la disciplina condominiale si applica anche a queste realtà, purché vi sia una relazione di accessorietà necessaria tra le parti comuni e le proprietà individuali. Ad esempio, un supercondominio può includere più edifici che condividono un sistema di illuminazione, un parcheggio o un giardino. È stato riconosciuto che la sussistenza di servizi o beni comuni a più condominii autonomi dà luogo a un supercondominio, che è distinto e autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che viene in essere "ipso iure et facto" ove il titolo non disponga altrimenti.

In sintesi, il supercondominio rappresenta una forma giuridica che consente di applicare la normativa condominiale a complessi edilizi composti da più edifici autonomi ma interconnessi da parti comuni, garantendo una gestione condivisa e regolamentata degli spazi e dei servizi comuni.

Una recente decisione del Giudice di Pace di Palermo si è occupata di una lite tra il proprietario di un box e un supercondominio, affrontando il tema della rappresentanza processuale passiva di tali complessi edilizi (sentenza n. 1135 del 09-04-2025).

Disputa su infiltrazioni e responsabilità nel supercondominio

Un proprietario di garage ha convenuto in giudizio due caseggiati, sostenendo che le infiltrazioni derivavano da un'area comuna in comune al 50% tra i due condomini e da un muretto di recinzione di proprietà di un vicino.

Ha chiesto la condanna delle parti responsabili a pagare € 5.000,00 per i danni subiti, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Un condominio si è costituito, negando la propria responsabilità, attribuendola, per opere mal eseguite su aree non di sua pertinenza, all'altro condominio convenuto.

Quest'ultimo ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo che la responsabilità non fosse sua, ma da attribuirsi al complesso condominiale o al committente delle opere.

Ha inoltre evidenziato la struttura del supercondominio, ex art. 1117-bis c.c., ritenendo che la pretesa risarcitoria dovesse coinvolgere tutti i partecipanti.

Il presunto titolare del muretto ha eccepito il difetto di legittimazione sostenendo che detto manufatto faceva parte degli elementi comuni di proprietà di uno dei due palazzi, il cui regolamento era nella disponibilità del danneggiato in quanto condomino.

Un'impresa edile, citata come responsabile delle opere mal eseguite, ha contestato ogni responsabilità per le infiltrazioni, sostenendo che i lavori non fossero connessi al garage del ricorrente.

Sono intervenuti ulteriori terzi chiamati (come il direttore dei lavori e il titolare di una ditta) per contestare la propria estraneità ai fatti o per attribuire responsabilità ad altri.

Il Giudice di Pace ha rilevato che l'area giochi, origine delle infiltrazioni denunciate dal proprietario del box, costituisce una parte comune condivisa dai due condomini, secondo quanto emerge dal regolamento condominiale.

Di conseguenza, ha stabilito che la gestione e manutenzione di questa area è di competenza esclusivamente del supercondominio.

Come ha notato lo stesso giudice quest'ultimo è sorto automaticamente, o "ipso iure et facto", grazie alla presenza della detta area comune che collega i due edifici distinti. Il ricorrente, dunque, per far valere la domanda di risarcimento per i danni causati dalle infiltrazioni provenienti dall'area di proprietà comune ai due condomini avrebbe dovuto chiamare in causa il supercondominio.

Supercondominio, le nomine vanno formalizzate

Gestione legale delle parti comuni nel supercondominio

Nel supercondominio gli amministratori dei singoli condomìni hanno il potere di agire o difendersi in giudizio solo per le parti comuni del loro edificio specifico (come scale, tetto, cortile, etc.), ma non per le parti comuni dell'intero complesso formato da più edifici (come strade private, aree verdi comuni, impianti centralizzati), cioè il supercondominio.

Per gestire le parti comuni del supercondominio, servono delibere dell'assemblea di tutti i proprietari (di tutti i condomini coinvolti) oppure, se previsto, una rappresentanza con delegati e un amministratore del supercondominio.

Così sorge una lite relativa al cortile condominiale di un singolo palazzo del complesso edilizio, può pensarci l'amministratore di quel palazzo. Se riguarda una strada o un impianto comune a più palazzi, serve che intervenga l'organo di gestione del supercondominio, non il singolo amministratore.

In altre parole il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all'edificio amministrato e non per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomini, che deve invece essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi (assemblea di tutti i proprietari o, quando ricorrono le circostanze, assemblea dei "rappresentanti" e amministratore del supercondominio).

In ogni caso la sentenza in commento ha ricordato che qualora non sia stato nominato l'amministratore del supercondominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, a un curatore speciale nominato a norma dell'articolo 65 disposizioni attuative del Codice civile o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari.

In mancanza occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici (Cass. civ., sez. II, 28/01/2019, n. 2279: nella specie, la Suprema Corte ha cassato la pronuncia del giudice di merito che, in un giudizio volto ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio su una strada interna, comune a due condomìni, aveva ritenuto sufficiente la chiamata in giudizio dei loro amministratori e non pure dei condomini).