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Regolamento di condominio, come farlo rispettare?
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Regolamento di condominio, come farlo rispettare?

Come far rispettare il regolamento di condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Si sente spesso dire che i condòmini non rispettano il regolamento di condominio: si pensi a chi parcheggia fuori dal posto assegnatogli oppure senza rispettare il proprio turno.

Le violazioni, poi, possono riguardare le norme poste a tutelare del decoro, ad esempio installazione di targhe e tende non conformi alle prescrizione regolamentari.

Nei casi di regolamento contrattuale, poi, le violazioni possono attenere alla destinazione d'uso delle unità immobiliari, con il condomino che non rispetta il regolamento in relazione alla specifica destinazione (es. divieto di adibizione ad ufficio) o agli effetti negativi per il condominio (es. turbamento della tranquillità e del riposo delle persone).

Il regolamento contrattuale è vincolante anche se le clausole non sono trascritte nel rogito

Si è soliti mandare giù a memoria quella frase che dice: “spetta all'amministratore di condominio far rispettare il regolamento condominiale”.

Giusto, si tratta di un obbligo impostogli dalla legge (art. 1130 n. 1 c.c.): il problema reale rispetto a quest'obbligo è come adempiervi efficacemente ed è qui che la situazione diviene più complicata.

Non facciamo riferimento alla semplice diffida che l'amministratore, avvedutosi o informato della violazione, deve inviare al condomino, ma degli strumenti effettivamente a sua disposizione per fare cessare, nel breve termine (o più auspicabilmente nell'immediato) la violazione.

Un caso concreto aiuterà a comprendere come, al di là delle astratte previsioni normative, ottenere il rispetto del regolamento sia cosa non proprio semplice.

Autorimessa a box in uno spazio aperto: lo spazio di manovra è abbastanza largo ma non sufficientemente per consentire il parcheggio di autovetture senza con ciò rendere più difficoltoso l'ingresso nei singoli spazi di sosta chiusi, tant'è che il regolamento vieta la sosta “inoperosa” (ossia la sosta non finalizzata al carico e scarico).

Uno dei condòmini, proprietario di un'unità immobiliare ma non di un box, riesce ad ottenere le chiavi da un vicino e parcheggia nella zona di manovra. L'amministratore, avvisato del fatto, lo diffida chiedendo la cessazione di quel comportamento. La diffida nella forma del generale richiamo del divieto viene anche affissa nei pressi dello spazio manovra e nella cabina ascensore.

Il condomino per qualche giorno evita di parcare l'autovettura dov'era solito, ma poi riprende.

A quel punto l'amministratore ha due possibilità (anche concorrenti tra loro).

La prima: se il regolamento di condominio prevede sanzioni per questi comportamenti può convocare l'assemblea per fare irrogare una sanzione. In tal caso, tuttavia, nulla dà certezza che il condomino paghi (in caso d'inadempimento si può sempre promuovere azione di recupero del credito), ma soprattutto che smetta di comportarsi in quel modo.

La seconda: iniziare un'azione giudiziaria finalizzata ad ottenere un provvedimento che imponga il divieto, oltre al risarcimento e ad eventuali sanzioni per il futuro (art. 614-bis c.p.c.).

Solamente in casi urgenti è paventabile un'azione cautelare volta ad ottenere un provvisorio provvedimento che consenta d'imporre al condomino di non comportarsi in un determinato modo.

In questi casi, cioè nei casi di strascichi giudiziali, il vero punctum dolens sta nella durata dei procedimento, che sovente ma si concilia con le contingenti esigenze del condominio.

In buona sostanza prima d'ogni cosa il rispetto delle norme regolamentari e più in generale dell'uso delle cose comuni non può non passare da una costante opera di sensibilizzazione dei singoli preventiva o comunque successiva alla violazione stessa.

Da non perdere: L'amministratore può agire di propria iniziativa per far rispettare il regolamento di condominio

Cerca: rispetto regolamento di condominio

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Luigi
Luigi giovedì 26 maggio 2016 alle ore 22:05

i poteri dell'amministratore sono limitatissimi.
se uno decide di violare le regole del buon comportamento l'amministratore non può andare a prendere per il collo i violatori. come non può armarsi per andare a fare giustizia sommaria. citare i maleducati davanti al giudice? si desiste conoscendo i tempi.
l'amministratore, come faccio io, oltre al richiamo individuale, che lascia il tempo che trova visto che la risposta, telefonica, è smentire quanto viene fatto osservare, è rivolgersi al sindaco, che vorrà le prove di quanto denunciato, o intervenire presso la asl/arpa quando intervengono ragioni igenico-sanitarie palesamente ignorate o violate. il resto è aria fritta per tutti ed è opportuno armarti di molta pazienza e tolleranza. del resto nemmeno le forze dell'ordine hanno molti poteri contro i disturbatori della quiete pubblica ecc.ecc.

Virginio
Virginio lunedì 28 agosto 2017 alle ore 14:24

Ho un condomino che ha attaccato un pensilina sulla facciata e cambiato il colore delle persiane premessa che ne rogito c'è scritto che nn si puo modificare la facciata essendo considerto centro storico
Mentre un altro adirittura cambiato il colore della facciata
Nesunno dei due ha chiesto il oermesso e l amministratore nn sta facendo nulla
Come posso fare per andar contro amministratore e far rimettere tutto come prima
Grazie
Virginì

Cosimo Di Bari
Cosimo Di Bari martedì 28 novembre 2017 alle ore 11:12

O un problema serio di intossicazione l'inquilino di dotto al mio balcone ha montato una stufa ha Pellet con fumi di scarico propio sotto al balcone ed entra tutto in casa non potendo più aprire e non potendo più stendere gli indumenti tra l'altro avendo anche 2 bimbi disabili non so veramente come farla smettere

Ettore
Ettore giovedì 24 maggio 2018 alle ore 11:52

E se a violare il regolamento è l'amministratore. Per esempio, pur previsto dal R.d.C. che entro il 30 di aprile deve essere presentato il bilancio consuntivo dell'anno precedente, abitualmente convoca l'assemblea a giugno o luglio e i due casi a novembre, dove c'è anche l'approvazione del preventivo dell'anno in corso, a 40 gg dalla fine dello stesso!. Cosa avviene al sig amministratore?

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