Il supercondominio nasce quando più edifici, già organizzati in condomini separati, condividono beni, impianti o servizi comuni, come viali di accesso, parcheggi, impianti di illuminazione o alloggi per il portiere. Il supercondominio non necessita di un atto formale di costituzione.
La sua esistenza si configura di fatto, semplicemente in presenza di elementi condivisi tra più edifici.
Non è necessaria una delibera assembleare né una decisione del costruttore: se più stabili usufruiscono di strutture o servizi comuni, il supercondominio si forma automaticamente.
Il principio è stato recentemente ribadito da una recente decisione di merito: per supercondominio (o condominio complesso) si intende la fattispecie legale relativa a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi rientranti nella previsione dell'art. 1117 c.c. (Trib.
Vercelli 12 febbraio 2025 n. 25). È importante sottolineare che il supercondominio viene così ad esistenza di fatto, a meno che esso non sia espressamente escluso dal titolo o dal regolamento condominiale. Tale questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di L'Aquila (sentenza del 4 marzo 2025 n. 275).
analisi della controversia legale sul supercondominio
Un condomino e comproprietario, unitamente alla ex coniuge, di un'unità immobiliare del facente parte di un complesso edilizio costituito da più caseggiati ha impugnato diverse delibere sostenendo che (sin dal mese di giugno 2013) l'amministratore ha agito in violazione della disciplina relativa ai supercondomini introdotta dalla legge di riforma del 2012, compreso l'articolo 67 disp. att. cc, il quale prevede che in presenza di più di 60 condòmini, ogni condominio debba nominare un proprio rappresentante per partecipare alle deliberazioni del supercondominio.
Il Tribunale ha chiarito come la tesi degli attori contrastasse con il regolamento condominiale predisposto dal costruttore del complesso immobiliare e allegato agli atti di compravendita delle singole unità. Da questo documento è emerso chiaramente l'intenzione di non attribuire una natura condominiale autonoma ai singoli edifici, ma di considerare l'intero complesso come un'unica entità.
Secondo il Tribunale, fin dall'intestazione, il regolamento ha qualificato l'intero complesso come condominio, attribuendogli una denominazione specifica, mentre ogni stabile è stato identificato con un nome distintivo, utile per differenziarlo senza separarlo dalla gestione collettiva.
Come ha notato lo stesso giudice la gestione amministrativa ha seguito la stessa impostazione: il regolamento disciplina sia i rapporti interni ai singoli edifici sia quelli dell'intero condominio, prevedendo un unico amministratore, un'assemblea unica e persino la centralizzazione delle risorse finanziarie, con l'apertura di un unico conto corrente postale per la gestione delle spese comuni. La Corte di Appello ha confermato il ragionamento del Tribunale.
I giudici di secondo grado hanno evidenziato che nel regolamento condominiale non vi è menzione di condomini o amministrazioni autonome delle singole palazzine e l'amministrazione è sempre unica e riferita al "complesso", salvo che per gli artt. 35, 36 e 37 che disciplinano i criteri per la ripartizione delle spese (riferite al complesso e alle singole palazzine).
Va altresì evidenziato che nel corso degli anni al suddetto regolamento è stata data costante attuazione, nel senso che le assemblee sono state sempre convocate e tenute in maniera unitaria, coinvolgendo tutti i condomini delle quattro palazzine.
Ad ulteriore conferma dell'assenza dei presupposti per la nascita di un supercondominio la Corte ha sottolineato che con tre delibere l'assemblea all'unanimità dei presenti ha deciso di non voler costituire per ogni palazzina né i codici fiscali, né i conti correnti, né la gestione contabile separata per caseggiato, dichiarando di non voler costituire condominii separati, né di voler sciogliere il condominio e confermando così l'esistenza di un condominio unico esistente fin dall'origine, risalente alla fine degli anni '60.
Supercondominio: può essere escluso dal regolamento del costruttore?
implicazioni normative e giuridiche sulla costituzione del supercondominio
Si può solo ribadire che la norma di cui all'art. 1117-bis non vale ad escludere la figura del condominio unico, costituito da unità immobiliari articolate su più edifici, se il titolo lo prevede.
In altre parole il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, solo che singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati. Questo principio vale se il titolo non dispone altrimenti.
Nel caso esaminato il titolo cioè il regolamento contrattuale ha disciplinato sia i rapporti interni ai singoli edifici sia quelli dell'intero condominio, prevedendo un unico amministratore, un'assemblea unica e persino la centralizzazione delle risorse finanziarie, con l'apertura di un unico conto corrente per la gestione delle spese comuni.
La sussistenza di un unico condominio (anche se complesso) ovvero di un supercondominio non deriva automaticamente dalle modalità costruttive, ma dagli atti giuridici predisposti al momento della costituzione del complesso edilizio (si veda Trib. La Spezia 18 febbraio 2025 n. 88).
