Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120916 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Spetta al condominio provare che la spesa ricada nel biennio di solidarietà.

Come è disciplinato l'onere della prova sul debito dell'acquirente.
Avv. Lorenzo Cottignoli Avv. Lorenzo Cottignoli - Foro di Bologna 

Secondo un antico brocardo, il diritto viene in soccorso di coloro che vegliano, non di coloro che disciplinato onere debito dormono.

Con tale motto si vuole stigmatizzare come una condotta omissiva, lenta o tardiva nel tutelare i propri diritti porti ad una loro compromissione, quando non anche alla loro perdita. Tale principio vale, certamente, anche in tema di recupero del credito condominiale.

Esso deve applicarsi ad ogni ipotesi, anche a quella nella quale l'azione per il ristoro delle somme dovute appaia particolarmente frustrata, quanto a possibilità di successo, in ragione dell'incapienza del patrimonio e dei redditi del debitore.

Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali

La condizione di condòmino, e dunque la proprietà di un immobile, come sappiamo, infatti, non costituisce di per sé garanzia di solvibilità, ben potendo tale bene essere oggetto di uno o più gravami, quali ipoteche (prima fra tutti per frequenza, quella volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, a favore della banca mutuante, ma spesso anche giudiziali in forza di decreti ingiuntivi, sentenze o cartelle esattoriali) e, talora, anche, pignoramenti.

Oneri condominiali oltre il biennio, il caso

È questo il caso nel quale è venuto recentemente a trovarsi un condominio maremmano, il quale assisteva al pignoramento di una unità immobiliare sita nello stabile, senza tuttavia attivarsi per il recupero del credito sino ad allora maturato.

All'esito della procedura esecutiva, durata circa cinque anni, e solo una volta avvenuta la vendita forzosa con emissione del decreto di trasferimento, tuttavia, agiva con decreto ingiuntivo avanti al Tribunale di Grosseto per chiedere il pagamento degli oneri condominiali maturati nei confronti del nuovo proprietario, riportandoli contabilmente in uno con gli oneri dell'ultimo anno di bilancio.

A fronte dell'opposizione spiegata dal compratore, il giudice toscano annulla il decreto ingiuntivo e, con l'occasione, svolge un'ampia riflessione in merito alla disciplina del debito dell'acquirente di un'unità immobiliare, con particolare riferimento all'onere della prova (Trib. Grosseto 8.1.2021 n. 14).

E' nulla la delibera che attribuisce spese antecedenti il biennio dall'acquisto?

Osserva il Tribunale come, se anche liberandosi del bene si perde la qualità di condòmino, e questo - tra l'altro - impedisce al Condominio di agire nei suoi confronti con decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., tuttavia la vendita dell'immobile non esonera dal pagamento dei contributi condominiali che sono maturati sino a che si è mantenuta la proprietà.

Oneri condominiali oltre il biennio, la soluzione del Tribunale di Grosseto

L'obbligazione nascente dall'art. 63 disp. att. c.c., invero, non si caratterizza come una tipica obbligazione propter rem, ovvero collegata alla proprietà del bene, poiché manca quella "ambulatorietà passiva" che è propria di tale tipologia di obbligazioni e che comporterebbe che il debito condominiale, correlato alla unità immobiliare, si trasferisca integralmente in capo al suo nuovo titolare, seguendo le sorti del bene stesso.

In realtà, invece, afferma il Tribunale come "l'acquirente non subentra nella posizione debitoria del cedente né questi è liberato dalla sua obbligazione" ma, "allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio", osserva il Tribunale, "all'obbligazione del cedente si aggiunge - ma entro certi limiti ben determinati, ovvero solo per l'anno della compravendita e per il precedente - l'obbligazione del cessionario".

Riferendosi, dunque, ad una recente pronuncia della Suprema Corte che ribadisce l'orientamento del Giudice di legittimità in materia (cfr. Cass. civ. n. 21860 del 9.10.2020), chiarisce il Giudice di primo grado come l'art. 63 disp. att. c.c. (ora al suo co. 4) "delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio".

Nulla o annullabile la delibera che imputa all'acquirente i debiti del venditore oltre il biennio?

La conseguenza immediata e concreta, sul piano processuale, e specialmente di ordine probatorio, di tale assunto è costituita, naturalmente, dall'imposizione dell'onere delle prova in merito all'inerenza della spesa all'anno in corso e a quello precedente la cessione, in capo al Condominio

Ecco, dunque, che l'opposizione al decreto ingiuntivo verrà accolta, annullandosi il provvedimento monitorio, in quanto il Condominio non aveva avuto modo di provare che il debito contestato al nuovo proprietario fosse relativo al solo biennio di solidarietà.

Dunque, una tempestiva azione nei confronti del precedente proprietario avrebbe forse salvaguardato maggiormente gli interessi del Condominio ed evitata un'azione di recupero contro chi, come il nuovo proprietario, non poteva dirsi tenuto a pagare contributi che non erano di competenza del biennio cui la legge lo vincola.

Cessione dell'appartamento e spese condominiali. Chi paga?

Sentenza
Scarica Trib. Grosseto 8 gennaio 2021 n. 14

Cerca: spesa biennio soldarietà

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento