L'amministratore di condominio può rendersi autore di diversi reati, per i quali è possibile sporgere denuncia alla competente autorità giudiziaria al fine di accertarne la penale responsabilità. Classico ipotesi di reato è quella di appropriazione indebita che, per giurisprudenza oramai granitica, si commette anche nel caso in cui l'amministratore non sottragga nulla alle casse della compagine ma, versando in un unico conto le risultanze delle precedenti gestioni, di fatto finisca per confonderle (Cass., 19 dicembre 2019, n. 4161).
Con il presente contributo cercheremo di capire come denunciare l'amministratore condominiale nell'ipotesi in cui si abbia motivo di ritenere che abbia commesso un reato a danno della compagine. Nello specifico, vedremo se la legittimazione a sporgere querela spetta a ogni condomino oppure se occorre agire collettivamente previa deliberazione assembleare. Approfondiamo la questione.
Ogni condomino può querelare l'amministratore?
Ciascun condomino può sporgere querela contro l'amministratore responsabile di aver commesso un reato nei riguardi della compagine.
Per pacifico orientamento giurisprudenziale (Cass., 9 febbraio 2023, n. 5622; 24 giugno 2022, n. 31252; 27 ottobre 2021, n. 45902), il singolo condomino è legittimato alla proposizione della querela, anche in via concorrente o eventualmente surrogatoria rispetto all'amministratore del condominio, per i reati commessi in danno del patrimonio comune.
Ciò vale anche nell'ipotesi in cui la querela debba essere sporta nei confronti dell'amministratore stesso, ad esempio per il sopracitato reato di appropriazione indebita.
Dunque, la denuncia dell'amministratore non è subordinata al previo consenso assembleare: ciascun condomino può assumere l'iniziativa e agire per conto proprio.
La legittimazione deriva dalla contitolarità dei beni comuni: ogni pregiudizio a questi ultimi - incluso ovviamente il conto corrente condominiale - costituisce (anche) un danno alla singola proprietà del condomino il quale, pertanto, può adire la competente autorità giudiziaria per segnalare l'accaduto.
In definitiva, possiamo affermare che la querela sporta dal singolo condomino nei confronti dell'amministratore per reati commessi contro la compagine costituisce una valida condizione di procedibilità dell'azione penale.
Se poi il reato commesso dall'amministratore è procedibile d'ufficio, allora non ci sono dubbi che la legittimazione a sporgere denuncia spetti a ciascun condomino atteso che, in queste evenienze, chiunque potrebbe segnalare la condotta criminosa alla Procura della Repubblica, anche un soggetto totalmente estraneo alla compagine.
Come si sporge querela contro l'amministratore condominiale?
La querela contro l'amministratore condominiale reo di aver commesso un crimine contro la compagine può essere sporta seguente le ordinarie regole stabilite dal codice di procedura penale (artt. 332 ss.), di seguito succintamente riportate:
- la querela può essere orale oppure scritta. Nel primo caso, l'ufficiale di polizia giudiziaria che raccoglie le dichiarazioni provvede a metterle nero su bianco e, successivamente, a far sottoscrivere il documento al querelante.
Se la querela è scritta, è possibile delegare il proprio avvocato affinché effettui il deposito, previo conferimento di procura speciale;
- la querela deve contenere l'esposizione degli elementi essenziali del fatto, indicare le eventuali fonti di prova (documenti, testimonianze, ecc.) e il nominativo del responsabile, se noto.
Vale la pena di ricordare che la querela va sporta entro tre mesi, che decorrono dal fatto o dal giorno in cui l'offeso ne ha avuto notizia (art. 124 c.p.).
Ad esempio, per ciò che riguarda l'appropriazione indebita, la giurisprudenza (Trib. Nola, 15 aprile 2021, n. 802) ritiene che il reato si consumi nel momento della cessazione dell'incarico e della mancata restituzione del denaro o della documentazione dovuti, per cui deve ritenersi che la querela possa essere sporta entro tre mesi dalla suddetta cessazione dell'incarico.
Reato a danno del condominio: il condomino può querelare? Sì?
L'amministratore può querelare senza consenso assembleare?
Abbiamo detto che ogni condomino può querelare l'amministratore condominiale che ha commesso un reato in danno della compagine, senza necessità di ottenere il permesso dagli altri proprietari, essendo ciascuno di essi pienamente legittimato.
Secondo l'ultimo orientamento giurisprudenziale (Cass., n. 33813/2023), tale legittimazione spetta anche all'amministratore allorquando debba denunciare i reati commessi nei confronti del condominio.
Sovvertendo dunque la precedente tesi (Cass., n. 23800/2019) secondo la quale il condominio, non essendo un soggetto di diritto distinto dai singoli condòmini ma un mero strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei partecipanti, non potesse essere rappresentato dall'amministratore privo di specifico incarico conferito dall'assemblea che legittimasse la proposizione della querela, la Suprema Corte sembra aver abbraciato l'opposta tesi per cui la denuncia penale rientri tra le attribuzioni proprie dell'amministratore ex art. 1130 c.c., per cui egli può agire penalmente contro coloro che hanno commesso un reato ai danni della compagine, qualora debba agire a tutela della conservazione dei beni condominiali.
