Quando si acquista un immobile da un costruttore, bisogna osservare attentamente il contenuto del contratto. All'interno del documento, infatti, potrebbe essere presente una clausola con la quale il venditore è esonerato dal pagamento delle spese condominiali per gli appartamenti e i negozi ancora invenduti.
Ebbene, questa clausola di esonero dalle spese condominiali per il costruttore è valida?
Ha affrontato l'argomento la recente sentenza del Tribunale di Parma del 6 marzo 2025. Si è trattato di una vicenda alquanto complessa che ha richiesto ben quattro procedimenti per concludersi.
In particolare, la diatriba nasceva a seguito di un decreto ingiuntivo, per le spese condominiali impagate, che l'ente otteneva a discapito del costruttore in ragione degli immobili appartenenti a questi e per i relativi oneri comuni.
Avverso tale decreto, però, il costruttore proponeva opposizione, debitamente accolta e poi confermata anche in secondo grado.
Per i giudici di merito, infatti, la clausola di esonero dalle spese condominiali, presente nei vari contratti di compravendita, era valida ed efficace.
Di parere diverso, invece, era la Cassazione che rimandava al Tribunale di Parma ogni diversa decisione.
Pertanto, come avrà risolto la questione l'ufficio emiliano? Non ci resta che scoprirlo.
Clausola di esonero dalle spese condominiali per il costruttore: è vessatoria?
Allorquando un costruttore vende ad un privato un immobile, non pare esserci dubbio che si tratti di un rapporto giuridico tra un professionista, cioè l'impresa, ed un consumatore.
In ragione di ciò, nella valutazione delle clausole contenute nella compravendita bisogna prendere in considerazione il codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206) e tutte le disposizioni in esso contenute. Esse sono state previste allo scopo di tutelare il cosiddetto contraente più debole.
In particolare, è fondamentale che nessun patto caratterizzante la cessione sia in contrasto con la seguente disposizione: Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto (art. 33 co. 1 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206). In caso contrario, infatti, la clausola sarebbe nulla.
Fatta questa premessa, ritornando al caso in esame, la domanda da porre è la seguente: in caso di compravendita, la clausola di esonero dalle spese condominiali per il costruttore è in grado di alterare l'equilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto? Ebbene, la giurisprudenza di legittimità pare rispondere negativamente.
Secondo la Cassazione, infatti, l'obbligo di contribuire alle spese condominiali per il venditore non rientrerebbe nei doveri principali e caratterizzanti la cessione, essendo invece tale impegno conseguenziale solo alle norme che disciplinano la materia condominiale "il contratto che intercorre tra il professionista costruttore del fabbricato ed il consumatore acquirente di una delle unità immobiliari in esso compreso è, di regola, una compravendita.
Gli obblighi che derivano per il venditore dal contratto di compravendita sono delineati dall'art. 1476 del Codice civile: consegnare la cosa al compratore, fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto; garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa. Ai sensi dell'art. 1498 del Codice civile, il compratore è, a sua volta, obbligato al pagamento del prezzo.
Dal contratto di compravendita di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale non discende, quindi, all'evidenza, un obbligo per il venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano; tale obbligo discende, piuttosto, dagli artt. 1118 e 1123 c.c. e può essere oggetto, tuttavia, di "diversa convenzione" ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c (Cass. ord. n. 20007/22).
Pertanto, alla luce di questa interpretazione, la clausola di esonero dalle spese condominiali per il costruttore non sarebbe vessatoria e sarebbe valida.
Clausola del regolamento che esonera il costruttore dalle spese: è vessatoria?
Clausola di esonero dalle spese condominiali per il costruttore non inserita nel regolamento: è valida?
In tema di esonero dalle spese condominiali per il costruttore, riguardante gli appartamenti ancora invenduti, la Cassazione individua un aspetto particolare di questa fattispecie.
Gli Ermellini, infatti, specificano che, in genere, questa clausola è inserita nel regolamento condominiale contrattuale predisposto dall'impresa e sottoscritto da tutti gli acquirenti.
È, pertanto, all'interno del regolamento che deve essere valutata la vessatorietà di questo patto "acquistano a tal fine rilievo le sole clausole del regolamento di condominio predisposte dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio, ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, che, valutate alla luce del complessivo programma obbligatorio, secondo i profili del «significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto» e della «buona fede», ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, in rapporto al condomino acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva che rivesta lo status di consumatore, incidano sulla portata della prestazione traslativa di dare dovuta dall'alienante, la quale si estende di regola alle parti comuni, ovvero sul corrispettivo dovuto dal compratore per il bene venduto (Cass. ord. n. 20007/22)".
Nella vicenda in commento, invece, per quanto fosse stata invocata tale circostanza, non c'era alcuna clausola di esonero dalle spese comuni all'interno del regolamento contrattuale condominiale.
Si trattava, pertanto, di valutare soltanto i singoli contratti di compravendita e la clausola di esonero in essi contenuta. Ebbene, per il Tribunale di Parma, la nullità di questo patto è apparsa chiara, in ragione del fisiologico aumento delle spese comuni a carico dei singoli acquirenti ed alla luce dell'assenza di un limite temporale a tale esonero. "Essendo l'esclusione alla compartecipazione alle spese condominiali da parte della Società venditrice inserita unicamente nei singoli atti di compravendita, non v'è dubbio che questa incida direttamente sulla portata della prestazione traslativa dovuta dall'alienante.
Ed infatti, a tale limitazione corrisponde un fisiologico aumento della percentuale di spese che ogni condòmino deve sostenere, cosicché tale clausola determina un evidente squilibrio di diritti ed obblighi tra il venditore costruttore e i singoli acquirenti, la cui proprietà è gravata, per così dire, di un peso maggiore.
Peraltro, tale squilibrio è tanto più evidente sol che si consideri che non era previsto alcun limite temporale, cosicché il venditore potrebbe in ogni momento rifarsi sui singoli condòmini per essere manlevato della quota di spese condominiali".
Ecco, dunque, spiegati i motivi per cui il Tribunale di Parma ha confermato l'originario decreto ingiuntivo. L'impresa, perciò, è stata considerata inadempiente agli obblighi condominiali derivanti dagli immobili ad essa appartenuti.
