In ambito condominiale, non di rado capita che i proprietari litighino sulla titolarità di un bene. Ad esempio, nel caso oggetto della recente sentenza del Tribunale di Bari n. 4839 del 27 novembre 2024, il cespite attenzionato è stata una vecchia cisterna.
In particolare, quest'ultima era interrata e, nello specifico, ubicata sotto ai locali posti al pian terreno di un fabbricato. Tale cisterna serviva all'intero caseggiato essendo presenti delle diramazioni e delle botole di accesso in più parti del medesimo.
L'edificio in questione, quindi, originariamente facente capo ad un unico proprietario, era successivamente frazionato a favore di più soggetti conseguentemente al decesso del medesimo ed al testamento da questi redatto. Pertanto, a seguito di ciò, si costituiva un vero e proprio condominio.
Nel 2011, però, per atto di compravendita, subentrava nella comunione un neo proprietario che acquistava i locali al pian terreno. Quest'ultimo, nell'eseguire i lavori di manutenzione dell'immobile e dell'annesso vano cisterna, decideva di chiudere ogni collegamento della medesima con le altre unità immobiliari del caseggiato.
Ebbene, l'iniziativa descritta era stata legittima? Trattandosi di una cisterna al servizio del condominio, per presunzione legale rientrante tra i beni comuni, il proprietario dei locali al pian terreno poteva fare i predetti lavori?
A quanto pare, per gli altri titolari dell'edificio la risposta doveva essere negativa e la cisterna e le botole di accesso dovevano essere ripristinate allo stato originario.
Non ci resta, perciò, che scoprire a chi ha dato ragione l'ufficio pugliese.
Cisterna in condominio: a chi appartiene per legge?
Secondo il codice civile, la cisterna di un condominio rientra, senza alcun dubbio, nei beni comuni del fabbricato «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo… le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari… (art. 1117 cod. civ.)».
Si tratta, perciò, di un'appartenenza attribuita per presunzione legale. Questo significa che chi pretende di essere proprietario di un bene, presuntivamente comune, come una cisterna destinata all'uso dell'intero fabbricato, deve dimostrare l'esistenza di un titolo contrario in base al quale sarebbe possibile smentire l'art. 1117 cod. civ.
Conferma queste affermazioni anche la giurisprudenza di legittimità, opportunamente citata dal Tribunale di Bari, secondo la quale bisogna esaminare l'atto costitutivo del condominio per verificare se un bene, presuntivamente comune, possa essere stato riservato alla proprietà esclusiva di un singolo «in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento costitutivo del condominio, destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. n. 27636/2018)».
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Cisterna in condominio di proprietà privata: qual è il titolo contrario?
Secondo la giurisprudenza, per accertare la proprietà privata di un bene, normalmente, comune, bisogna consultare l'atto costitutivo del condominio. Solo da questo, infatti, è possibile ricavare se l'originario proprietario dell'edificio ha inteso riservare a uno dei condòmini, in modo chiaro ed univoco, la titolarità esclusiva di un cespite, altrimenti, condominiale.
Nel caso specifico, l'atto costitutivo in questione era stato il testamento dell'originario proprietario del caseggiato. Un documento all'interno del quale non vi era alcuna menzione circa la cisterna e la sua titolarità privata. Pertanto, essa, per funzione e destinazione oltreché per presunzione legale, non poteva che essere considerata un bene comune.
Dinanzi a tali circostanze, la parte convenuta, responsabile di essersi appropriata dalla cisterna, occludendone l'accesso agli altri proprietari del fabbricato, non è stata in grado di fornire alcuna prova contraria, nemmeno invocando il proprio titolo d'acquisto, peraltro in tal caso del tutto irrilevante «al fine di dimostrare la proprietà esclusiva di una parte strutturalmente asservita all'intero edificio, non rileva il titolo di acquisto proprio del condomino che pretenda di essere esclusivo proprietario, bensì l'atto costitutivo del condominio, con cui l'iniziale unico proprietario abbia, eventualmente, riservato l'esclusiva titolarità del bene altrimenti comune (cfr. Cass. n. 3852/2020)».
Per tutte queste ragioni la domanda attorea, diretta ad ottenere il ripristino dello stato originario della cisterna comune, è stata accolta.
