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Chi sono i condomini?

Il condòmino è il proprietario di una unità immobiliare sita in un edificio in condominio.
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

Condòmino è non solo il proprietario di un appartamento, ma anche colui che è proprietario del solo lastrico solare o del box auto o soltanto del cortile, di una cantina etc.

Ed ancora è condòmino l'originario proprietario dell'immobile, il costruttore che successivamente al frazionamento del fabbricato ed alla vendita delle unità immobiliari si sia riservato la proprietà di alcune porzioni dell'edificio stesso.

Non sono, invece, condòmini: il conduttore dell'unità immobiliare, né il mero possessore o l'usufruttuario né il c.d. condòmino apparente ossia colui che si comporta come tale, ma non possa vantare alcun titolo di proprietà.

Stabilire chi rivesta la qualifica di condòmino e sia l'effettivo partecipante di diritto alla compagine condominiale, assume fondamentale importanza soprattutto con riferimento ai diritti e agli obblighi che da tale qualifica scaturiscono, distinti e diversi da quelli di altri soggetti che, pur abitando in condominio, non possono essere considerati condòmini.

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Vediamo, dunque, qual è la posizione del condòmino, del conduttore e dell'usuffruttario nel condominio, i loro diritti ed obblighi.

Diritti e obblighi del condòmino

Alla qualità di condòmino sono connessi diritti e doveri. In particolare, per citarne alcuni, al condòmino spettano i seguenti diritti:

  • disporre e godere della cosa comune. L'art. 1102 c.c., in tema di comunione ma applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine egli può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa;

  • essere convocato all'assemblea di condominio. Ai sensi dell' art. 1136, 6° co., c.c., l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati convocati.
  • convocare l'assemblea;
  • esprimere il proprio voto in assemblea;
  • essere rappresentato alle assemblee di condominio. Ogni condòmino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta (art. 67, disp. att. c.c.);

Esclusa l'applicazione del principio dell'apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino.

  • dissentire rispetto a una lite. Qualora l'assemblea dei condòmini abbia deliberato di promunovere una lite o di resistere ad una domanda, il condòmino dissenziente, con atto notificato all'amministartore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza, il condòmino dissenziente ha poi diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa;
  • chiedere la formazione e la revisione di tabelle millesimali. I valori espressi in dette tabelle possono essere rettificati o modificati quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di soprelevazioni di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino;
  • chiedere la redazione o la modifica del regolamento. Ciascun condòmino può prendere l'iniziativa perché il condominio formi il regolamento, oppure modifichi il regolamento già esistente (art. 1138 co.2 c.c.);
  • chiedere la revoca dell'amministratore;
  • costruire sopra l'ultimo piano dell'edificio. Tale diritto è riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, salvo che risulti altrimenti dal titolo (art. 1127 c.c.). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono, se lede l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero se diminuisce l'aria o la luce dei piani sottostanti.

  • ottenere rimborsi per le spese urgenti. Il condòmino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Il condòmino non ha l'obbligo, ma solo la facoltà di provvedere alle riparazioni urgenti anticipandone le spese.

Doveri del condòmino

I principali obblighi del condòmino sono:

  • rispettare il regolamento di condominio;
  • rispettare la destinazione del bene comune. Ciascun condòmino, può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedica agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto (art. 1102 c.c.);
  • rispettare il decoro architettonico dell'edificio. Il condòmino non può compiere, opere che ledano il decoro architettonico dell'edificio neanche nella sua porzione di proprietà esclusiva;
  • contribuire alle spese. Il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni (art. 1118 c.c.). Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c.).

Il condòmino non può, rinunziando al proprio diritto sui beni comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.).

L'obbligo di pagamento delle spese condominiali grava, dunque, sul proprietario della singola unità immobiliare, in capo al quale rimane sempre la qualità di condòmino.

Tuttavia vi sono casi in cui l'immobile in condòminio non sia nella disponibilità e nel godimneto del proprietario poiché concesso in locazione o in comodato, oppure ancora concesso in usufrutto, pignorato oppure assegnato al coniuge non proprietario in caso di separazione personale dei coniugi.

Posto, dunque, che condòmino è il proprietario dell'immobile, ci si chiede quali siano le facoltà, gli obblighi verso il condominio, nonché i diritti degli altri soggetti quali il conduttore, l'usufruttario, il comodatario di un bene in condominio.

Vediamo i singoli casi.

Condominio e conduttore. Diritti e obblighi

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ( art. 1571 c.c.).

Per il tema che qui interessa ossia la relazione esistente tra il contratto di locazione ed il condominio, il riferimento è alla legge n. 392/78, c.d. legge sull'equo canone, in particolare agli articoli 9 e 10.

Ai sensi dell'art. 9, sul conduttore gravano gli obblighi di pagamento delle spese per il servizio di pulizia, per il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell' ascensore, per la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell'aria ed in generale di tutti i servizi comuni.

In virtù dell'art. 10, invece, il conduttore ha diritto di intervenire in assemblea: con diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell'aria; senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Ed ancora, il conduttore ha diritto di prendere visione di tutti quei documenti giustificativi delle spese condominiali.

Va ricordato, però, che la normativa in materia è derogabile dalle parti in base a loro diversi accordi contenuti nel contratto di locazione. Vi sono poi casi molto frequenti in cui il singolo edificio non è in condominio poichè costituito da più appartamenti ma in proprietà di un unico proprietario ed i singoli appartamenti concessi in locazione a diversi conduttori.

In tale ipotesi, l'art. 10 della stesa legge sull'equo canone stabilisce che i conduttori si riuniscono in assemblea convocata dal proprietario o da almeno tre conduttori.

Si osservano in quanto applicabili le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condòmini.
Condominio e comodato

Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile affinché questi se ne serva, con l'obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.).

Se il bene concesso in comodato è un immobile posto in Condominio, ci si chiede chi debba corrispondere le spese condominiali.

Nei rapporti interni contrattuali, in generale, si ha la seguente ripartizione delle spese: le spese di ordinaria amministrazione gravano sul comodatario, mentre quelle di straordinaria amministrazione gravano sul comodante ossia sul proprietario.

Va precisato, però, che come il conduttore, anche il comodatario non ha rapporti diretti con il condominio, con la conseguenza che in mancanza di pagamento delle spese condominiali, il recupero del credito andrà effettuato contro il proprietario e non contro il comodatario.

Usufrutto e condominio

Per quanto riguarda il rapporto tra usufrutto e condominio, viene in rilievo l'art. 67 disp. att. c.c.. che attribuisce il potere di intervento in assemblea e di voto all'usufruttuario e al nudo proprietario in base alla materia oggetto di delibera.

Ed invero, il potere di intervento e di voto spetta all'usufruttuario quando si tratta di deliberare in materie che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre spetta al nudo proprietario se l'assemblea è indetta per deliberare su innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria.

Qualora l'usufruttuario intenda eseguire opere straordinarie a proprie spese per rifiuto del proprietario o per ritardo senza giusto motivo (art. 1006 c.c.) o si tratti di lavori rigurdanti miglioramenti o addizioni, il diritto di voto spetterà all'usufruttuario anche se l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Al di fuori di tali specifiche ipotesi, previste dalla legge di riforma del condominio, l'usufruttuario non può sostituire il nudo proprietario nelle decisioni riguardanti interventi di sua specifica competenza, salvo che gli sia conferita delega.

La legge di riforma del condominio ha altresì stabilito che l'usufruttario ed il nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Gravi difetti e legittimazione dell'amministratore di condominio per i danni subiti alle singole unità immobiliari.

Condominio e diritto di abitazione del coniuge assegnatario della casa in seguito a separazione coniugi.

Capita spesso che l'immobile sito in condominio sia di proprietà di uno solo dei coniugi ma che l'abitazione venga assegnata, in sede di separazione, in godimento all'altro coniuge con il quale sono collocati i figli.

In tal caso, il coniuge assegnatario dell'immobile ha, ai sensi dell'art. 1022 c.c., un diritto di abitazione che presenta analogie con l'usufrutto, tant'è che al diritto di abitazione si applicano, in quanto compatibili, le norme in materia di usufrutto.

Sono in capo al titolare del diritto di abitazione, dunque, al pari dell'usufruttuario, come visto al precedente paragrafo, le spese relative alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione del bene.

Frazionamento delle unità immobiliari, che cos'è e come funziona?

Cerca: proprietario unità condòmino locatore usufruttuario

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Roberto Zanotto
Roberto Zanotto 31-10-2021 02:30:04

Buonasera, sono Roberto Zanotto, amministratore, condomino di condominio, e iscritto a condomioweb da diversi anni, anche con vari interventi.
In questo caso pongo una domanda su un tema che più volte ho affrontato e che devo dire, nessuno si arrabbi, poco o comunque meno del dovuto è stato sviscerato, anche se credo sia importante e alla base del condominio.
Nell'articolo succitato della gentile e sapiente avvocata Messineo, ad un certo punto viene citato un comma il 6° dell'art.1136 c. c. : "L'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati convocati". Da questo comma, quindi dalla legge, si evidenzia che all'inizio della assemblea condominiale, il Presidente non solo può, ma deve controllare che tutti i condomini (e eventualmente per alcuni argomenti anche altri) siano stati informati della convocazione in assemblea, e se ciò non è avvenuto, non potendo deliberare, l'assemblea si scioglie. Questo per me è pacifico. E quindi, sempre per me, va in un certo senso a farsi benedire, quasi sempre, se le cose sono fatte "con la diligenza del buon padre di famiglia", l'altra specificazione che credo si trovi in un articolo d.a.c.c. in cui si parla del diritto di potersi rivolgere alla magistratura nel caso in cui, entro 30 giorni da una delibera, un condomino non sia stato convocato in assemblea, per annullare tale delibera (cosa che sembra possa fare solo lui, anche se io non sono d'accordo: se in una assemblea c'è una irregolarità che può danneggiare un cittadino italiano - tale è un condomino- non avvisato, ma che può influire anche sulle maggioranze per approvare delle delibere che riguardano tutti i condomini, qualsiasi altro cittadino/condomino può intervenire, è un fatto di civiltà).
Ma mi sia permesso di fare un passo indietro, anche per esperienze negative vissute di persona, e sempre per motivi di regolarità, civiltà,e diligenza del buon padre di famiglia, e questa e' la domanda (si pensi anche al recente Superbonus 110%, per il quale basta la maggioranza semplice e non quella per le innovazioni (2/3), e che può riguardare lavori anche per centinaia di migliaia di euro, quindi cose molto grosse che possono cambiare in profondità la struttura del complesso edilizio condominiale): Ma, un amministratore condominiale può permettersi di accontentarsi di una autodichiarazione riguardo ai proprietari degli appartamenti di un condominio, e quindi di coloro che sono considerati condomini, che poi votano in assemblea? E su questo punto è inutile che intervenga il garante della privacy a limitare controlli e altro di cose che non competono a lui, perché tutto ciò che riguarda gli immobili è libero da limiti di privacy (tranne uno solo: la planimetria interna delle unità immobiliari).
Non sarebbe meglio una volta per tutte che un amministratore, quando assume il mandato di un condominio, avesse tutti i dati essenziali che stabiliscono in modo inequivocabile chi è il proprietario e quindi condomino? Ci vuole pochissimo: basta andare, anche online, in quello che era l'Ufficio delle Registrazioni immobiliari ora Ag. Entrate Territorio, leggere la Nota di Trascrizione trasmessa dal notaio al tempo della compravendita, libera a tutti, e fine di tutti i discorsi. Perché, come tutti noi sappiamo, le visure catastali non sono sempre "la verità" riguardo la proprietà immobiliare, hanno un valore solo a livello di imposte, e spesso e volentieri, col "casino" che c'è ancora al catasto, non si è certi della proprietà dell'immobile. Ma in tantissimi casi ci si limita a quello o a meno, cioè ad una autocertificazione, e in alcuni casi di mia vita vissuta, quella autocertificazione era un falso, ma l'amministratore di allora non voleva indagare oltre. Allora, se un condomino è in possesso di una nota di trascrizione che riguarda altro condomino e che prova un "imbroglio", può o non può intervenire: per me deve intervenire, per una questione di regolarità. Posso portarvi dei casi concreti con documentazione, che provano invece irregolarità, che nessuno vuole mettere a posto. Roberto Zanotto

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