Condòmino è non solo il proprietario di un appartamento, ma anche colui che è proprietario del solo lastrico solare o del box auto o soltanto del cortile, di una cantina etc.
Ed ancora è condòmino l'originario proprietario dell'immobile, il costruttore che successivamente al frazionamento del fabbricato ed alla vendita delle unità immobiliari si sia riservato la proprietà di alcune porzioni dell'edificio stesso.
Non sono, invece, condòmini: il conduttore dell'unità immobiliare, né il mero possessore o l'usufruttuario né il c.d. condòmino apparente ossia colui che si comporta come tale, ma non possa vantare alcun titolo di proprietà.
Stabilire chi rivesta la qualifica di condòmino e sia l'effettivo partecipante di diritto alla compagine condominiale, assume fondamentale importanza soprattutto con riferimento ai diritti e agli obblighi che da tale qualifica scaturiscono, distinti e diversi da quelli di altri soggetti che, pur abitando in condominio, non possono essere considerati condòmini.
Vediamo, dunque, qual è la posizione del condòmino, del conduttore e dell'usuffruttario nel condominio, i loro diritti ed obblighi.
Diritti e obblighi del condòmino
Alla qualità di condòmino sono connessi diritti e doveri. In particolare, per citarne alcuni, al condòmino spettano i seguenti diritti:
- disporre e godere della cosa comune. L'art. 1102 c.c., in tema di comunione ma applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine egli può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa;
- essere convocato all'assemblea di condominio. Ai sensi dell' art. 1136, 6° co., c.c., l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati convocati.
- convocare l'assemblea;
- esprimere il proprio voto in assemblea;
- essere rappresentato alle assemblee di condominio. Ogni condòmino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta (art. 67, disp. att. c.c.);
- dissentire rispetto a una lite. Qualora l'assemblea dei condòmini abbia deliberato di promunovere una lite o di resistere ad una domanda, il condòmino dissenziente, con atto notificato all'amministartore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza, il condòmino dissenziente ha poi diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa;
- chiedere la formazione e la revisione di tabelle millesimali. I valori espressi in dette tabelle possono essere rettificati o modificati quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di soprelevazioni di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino;
- chiedere la redazione o la modifica del regolamento. Ciascun condòmino può prendere l'iniziativa perché il condominio formi il regolamento, oppure modifichi il regolamento già esistente (art. 1138 co.2 c.c.);
- chiedere la revoca dell'amministratore;
- costruire sopra l'ultimo piano dell'edificio. Tale diritto è riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, salvo che risulti altrimenti dal titolo (art. 1127 c.c.). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono, se lede l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero se diminuisce l'aria o la luce dei piani sottostanti.
- ottenere rimborsi per le spese urgenti. Il condòmino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Il condòmino non ha l'obbligo, ma solo la facoltà di provvedere alle riparazioni urgenti anticipandone le spese.
Doveri del condòmino
I principali obblighi del condòmino sono:
- rispettare il regolamento di condominio;
- rispettare la destinazione del bene comune. Ciascun condòmino, può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedica agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto (art. 1102 c.c.);
- rispettare il decoro architettonico dell'edificio. Il condòmino non può compiere, opere che ledano il decoro architettonico dell'edificio neanche nella sua porzione di proprietà esclusiva;
- contribuire alle spese. Il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni (art. 1118 c.c.). Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c.).
Il condòmino non può, rinunziando al proprio diritto sui beni comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.).
L'obbligo di pagamento delle spese condominiali grava, dunque, sul proprietario della singola unità immobiliare, in capo al quale rimane sempre la qualità di condòmino.
Tuttavia vi sono casi in cui l'immobile in condòminio non sia nella disponibilità e nel godimento del proprietario poiché concesso in locazione o in comodato, oppure ancora concesso in usufrutto, pignorato oppure assegnato al coniuge non proprietario in caso di separazione personale dei coniugi.
Posto, dunque, che condòmino è il proprietario dell'immobile, ci si chiede quali siano le facoltà, gli obblighi verso il condominio, nonché i diritti degli altri soggetti quali il conduttore, l'usufruttario, il comodatario di un bene in condominio.
Vediamo i singoli casi.
Condominio e conduttore. Diritti e obblighi
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).
Per il tema che qui interessa ossia la relazione esistente tra il contratto di locazione ed il condominio, il riferimento è alla legge n. 392/78, c.d. legge sull'equo canone, in particolare agli articoli 9 e 10.
Ai sensi dell'art. 9, sul conduttore gravano gli obblighi di pagamento delle spese per il servizio di pulizia, per il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, per la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell'aria ed in generale di tutti i servizi comuni.
In virtù dell'art. 10, invece, il conduttore ha diritto di intervenire in assemblea: con diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell'aria; senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Ed ancora, il conduttore ha diritto di prendere visione di tutti quei documenti giustificativi delle spese condominiali.
Va ricordato, però, che la normativa in materia è derogabile dalle parti in base a loro diversi accordi contenuti nel contratto di locazione. Vi sono poi casi molto frequenti in cui il singolo edificio non è in condominio poiché costituito da più appartamenti ma in proprietà di un unico proprietario ed i singoli appartamenti concessi in locazione a diversi conduttori.
In tale ipotesi, l'art. 10 della stesa legge sull'equo canone stabilisce che i conduttori si riuniscono in assemblea convocata dal proprietario o da almeno tre conduttori.
Si osservano in quanto applicabili le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condòmini.
Condominio e comodato
Il comodato è il contratto con cui il comodante consegna al comodatario un bene, mobile o immobile affinché questi se ne serva, con l'obbligo di restituirlo (art. 1803 c.c.).
Se il bene concesso in comodato è un immobile posto in Condominio, ci si chiede chi debba corrispondere le spese condominiali.
Nei rapporti interni contrattuali, in generale, si ha la seguente ripartizione delle spese: le spese di ordinaria amministrazione gravano sul comodatario, mentre quelle di straordinaria amministrazione gravano sul comodante ossia sul proprietario.
Va precisato, però, che come il conduttore, anche il comodatario non ha rapporti diretti con il condominio, con la conseguenza che in mancanza di pagamento delle spese condominiali, il recupero del credito andrà effettuato contro il proprietario e non contro il comodatario.
Usufrutto e condominio
Per quanto riguarda il rapporto tra usufrutto e condominio, viene in rilievo l'art. 67 disp. att. c.c.. che attribuisce il potere di intervento in assemblea e di voto all'usufruttuario e al nudo proprietario in base alla materia oggetto di delibera.
Ed invero, il potere di intervento e di voto spetta all'usufruttuario quando si tratta di deliberare in materie che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre spetta al nudo proprietario se l'assemblea è indetta per deliberare su innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria.
Qualora l'usufruttuario intenda eseguire opere straordinarie a proprie spese per rifiuto del proprietario o per ritardo senza giusto motivo (art. 1006 c.c.) o si tratti di lavori rigurdanti miglioramenti o addizioni, il diritto di voto spetterà all'usufruttuario anche se l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Al di fuori di tali specifiche ipotesi, previste dalla legge di riforma del condominio, l'usufruttuario non può sostituire il nudo proprietario nelle decisioni riguardanti interventi di sua specifica competenza, salvo che gli sia conferita delega.
La legge di riforma del condominio ha altresì stabilito che l'usufruttario ed il nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Condominio e diritto di abitazione del coniuge assegnatario della casa in seguito a separazione coniugi.
Capita spesso che l'immobile sito in condominio sia di proprietà di uno solo dei coniugi ma che l'abitazione venga assegnata, in sede di separazione, in godimento all'altro coniuge con il quale sono collocati i figli.
In tal caso, il coniuge assegnatario dell'immobile ha, ai sensi dell'art. 1022 c.c., un diritto di abitazione che presenta analogie con l'usufrutto, tant'è che al diritto di abitazione si applicano, in quanto compatibili, le norme in materia di usufrutto.
Sono in capo al titolare del diritto di abitazione, dunque, al pari dell'usufruttuario, come visto al precedente paragrafo, le spese relative alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione del bene.
Frazionamento delle unità immobiliari, che cos'è e come funziona?
