È pacifico che la disciplina del condominio si applichi anche alla multiproprietà, perché anche i multiproprietari sono condomini, in quanto riconosciuti tali dall'art. 1117 c.c. Ciò in considerazione del fatto che ciascun immobile in multiproprietà è oggetto di comunione tra più proprietari i quali, a loro volta, insieme ai comproprietari degli altri immobili, sono contitolari delle parti comuni di pertinenza dei diversi appartamenti.
In questi casi vi è la sovrapposizione della normativa condominiale per l'intero edificio di cui fa parte l'unità immobiliare in multiproprietà e quella della proprietà collettiva turnaria per il singolo alloggio.
Ai fini della partecipazione all'assemblea trova applicazione la disposizione contenuta nell'art. 67 disp. att. c.c. trattandosi di un caso di comproprietà indivisa, con la conseguenza che i comproprietari di ogni singola unità abitativa, facente parte della multiproprietà, avranno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea.
Naturalmente la peculiare situazione del condomino-multiproprietario non può non avere delle conseguenze sul problema dell'impugnazione delle delibere condominiali.
A tale proposito è particolarmente interessante una recente decisione del Tribunale di Bolzano (sentenza 16 settembre 2024 n. 866).
Caseggiato con appartamenti in multiproprietà e impugnazione di delibera. Fatto e decisione
Due comproprietari-condomini e due rappresentanti di alcune unità immobiliari di un condominio ad esclusiva destinazione alberghiera impugnavano una delibera assembleare che ritenevano nulla o annullabile.
Secondo gli attori la delibera era invalida perché approvata in spregio alle regole sulla convocazione e ai criteri di rappresentanza fissati dal regolamento di Comunione, in violazione dei criteri di trasparenza, verità e completezza di informazione ai sensi degli artt. 1130 bis e 1135 c.c., nonché in contrasto con l'art. 1129 c.c., comma 14 c.c. (l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta).
Gli attori sostenevano l'esistenza di due versioni di Regolamento di Comunione: nella prima il mandato conferito ai rappresentanti delle singole unità ai sensi dell'art. 5 era "triennale", nella seconda "annuale".
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva il condominio, chiedendo rigettarsi le domande dei condomini.
In particolare, il convenuto eccepiva in via preliminare la carenza di legittimazione attiva degli attori e, in subordine, la decadenza dal termine di impugnazione; nel merito riteneva del tutto destituite di fondamento le argomentazioni di parte attrice relative ai prospettati vizi di legittimità e/o eccesso di potere della delibera. Il Tribunale ha dato torto agli attori. Il decidente ha evidenziato come l'art. 5 del Regolamento di Condominio, recependo l'art. 67 disp. att. c.c., abbia espressamente previsto che "tutti i comproprietari di ciascuna unità assumano nel loro complesso la veste di unico condomino di fronte al Condominio, al Gerente alberghiero e ai terzi" e che "tutti i comproprietari di ciascuna unità provvedano alla nomina di un rappresentante comune nei confronti del condominio, che potrà anche essere un terzo estraneo alla comunione e che sarà liberamente rieleggibile alla scadenza di ogni suo mandato, triennale, a partire dalla scadenza del primo mandato, che sarà indicata nell'atto costitutivo del condominio".
Il successivo art. 7 ha previsto che "i comproprietari di ciascuna unità, nella loro veste di unico condomino ai sensi dell'art. 5, saranno rappresentati da persona nominata secondo le disposizioni del Regolamento di Comunione".
Il giudicante ha osservato che all'assemblea hanno partecipato personalmente i rappresentanti di sei unità abitative su nove del complesso immobiliare convenuto, con conseguente raggiungimento della maggioranza costitutiva richiesta ex art. 1136 c.c. Anche il rappresentante delle unità immobiliari di comproprietà dei due attori ha espresso voto favorevole in assemblea, contribuendo all'approvazione della delibera inutilmente impugnata.
La delibera di nomina triennale del rappresentante non è mai stata impugnata ed è risultata, quindi, pienamente valida ed efficace.
Alla luce di quanto sopra il giudice trentino ha accertato e dichiarato la carenza di legittimazione attiva dei due comproprietari. Per quanto riguarda i due rappresentanti delle unità immobiliari lo stesso Tribunale ha sottolineato come abbiano solo il potere di votare in assemblea.
Di conseguenza, per attribuire al rappresentante delle singole unità abitative una legittimazione straordinaria ad agire in giudizio, il singolo condomino-comproprietario avrebbe dovuto rilasciargli un'apposita procura speciale (nel caso di specie non prodotta).
Riflessioni sulla legittimazione e partecipazione nelle assemblee di multiproprietà
Occorre mettere in evidenza che nell'ambito delle singole unità abitative facenti parte di una multiproprietà i rapporti interni intercorrenti tra i comproprietari delle singole unità ricettive sono regolati dagli artt. 1100 ss. c.c. e dall'eventuale regolamento di comunione approvato all'unanimità dagli stessi.
A loro volta, i singoli comproprietari sono contitolari delle parti comuni di pertinenza delle diverse unità abitative, con conseguente applicazione della disciplina del condominio di cui agli artt. 1117 ss. c.c. e delle disposizioni contenute nel regolamento di condominio, sempre se deliberato.
Ciò è peraltro confermato implicitamente dall'art. 1117 c.c., comma 1, ove qualifica come parti comuni dell'edificio i beni "oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio", anche quando afferiscano a proprietari esclusivi "aventi diritto a godimento periodico".
Ne consegue che per l'appartamento in multiproprietà facente parte di un condominio legittimato ad agire in giudizio per la tutela dei propri interessi patrimoniali è il condomino-comproprietario, quale titolare della singola unità immobiliare a godimento turnario.
Per quanto riguarda la partecipazione alle assemblee, per ragioni legate ad una maggiore efficienza organizzativa, nelle multiproprietà caratterizzate dalla presenza di molteplici unità immobiliari, con un numero considerevole di soggetti coinvolti, i singoli condomini-comproprietari sono chiamati a nominare ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., comma 2. un rappresentante (Trib. Bolzano 14 febbraio 2000).
Se quest'ultimo vota a favore, il condomino multiproprietario non può impugnare la decisione (contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio solo il condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento: 1137 c.c.).
I condomini-comproprietari, quali titolari delle singole unità abitative, possono sempre discostarsi, nel caso concreto, dal voto espresso dal proprio rappresentante, con le seguenti modalità operative: partecipando in prima persona all'assemblea e chiedendo di mettere a verbale la propria volontà contraria (modalità che però si porrebbe in contrasto con l'esigenza di semplificazione di cui all'art. 67 disp. att. c.c.) oppure mandando una pec e/o raccomandata con ricevuta di ritorno al proprio rappresentante e, eventualmente anche, all'amministratore prima dell'assemblea, esprimendo la propria volontà contraria.
