Nel "preliminare con effetti anticipati" alcune obbligazioni, diritti o azioni legate al contratto definitivo vengono anticipate già nel momento della firma del contratto preliminare, prima che il contratto definitivo venga completato.
Così, ad esempio, le parti possono decidere che, nonostante il rogito non sia stato ancora stato firmato, il venditore consegnerà l'appartamento all'acquirente che potrà cominciare la ristrutturazione dell'immobile.
In questo caso, l'acquirente, pur non avendo ancora firmato l'atto definitivo di compravendita, avrà comunque il diritto di occupare e usufruire dell'appartamento, anche se la proprietà legale non gli è ancora stata trasferita: la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che "l'effetto traslativo" non si è ancora verificato.
Quando un soggetto firma un contratto preliminare (ad esempio, un contratto di compravendita), ma il trasferimento della proprietà (con il rogito) non è ancora avvenuto, il soggetto detiene l'immobile, ma non ne è ancora il proprietario (allo stesso modo un inquilino che vive in un appartamento in affitto ha il possesso materiale dell'immobile, ma il proprietario rimane il titolare dei diritti di proprietà: l'inquilino detiene l'appartamento, ma non ne ha il possesso).
La giurisprudenza ha chiarito che, nel caso di una promessa di vendita, quando le parti concordano la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un'anticipazione del trasferimento della proprietà dell'appartamento. In altre parole, la consegna anticipata non implica che il promissario acquirente diventi immediatamente proprietario del bene.
In questa situazione, la disponibilità del bene da parte del promissario acquirente deriva da un contratto di comodato che è funzionalmente collegato al contratto preliminare. Questo contratto di comodato, infatti, non ha effetti traslativi di proprietà, ma ha solo effetti meramente obbligatori. Pertanto, il promissario acquirente, pur avendo la disponibilità del bene, non acquista la proprietà ma resta nella posizione di un detentore qualificato (Cass. civ., sez. II, 16 marzo 2016, n. 5211).
Ne consegue che, come ha recente ricordato la Cassazione, deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente l'animus possidendi, sicchè la sua relazione con la cosa va qualificata come semplice detenzione e non costituisce possesso utile ai fini dell'usucapione (Cass. civ., sez. II, 15/10/2024, n. 26761).
Nel caso di specie, nel lontano 1981, le parti avevano concluso un contratto preliminare per la compravendita di un appartamento; i promissari acquirenti, dopo la firma del contratto, avevano cominciato ad occupare l'immobile e nel 2009 avevano citato in giudizio i promittenti venditori, chiedendo l'accertamento dell'intervenuta usucapione o in subordine, la condanna dei convenuti alla restituzione dell'importo versato in esecuzione della scrittura privata, oltre al risarcimento del danno. I giudici di primo e secondo grado hanno dato ragione ai promittenti venditori.
La Cassazione ha confermato che la consegna del bene o l'anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita.
In coerenza con quanto sopra, con ordinanza n. 24972 del 19 agosto 2022, la sesta sezione civile, sottosezione tributaria, della Corte di Cassazione ha escluso che il promissario acquirente possa essere il soggetto passivo dell'imposta sull'immobile in caso di stipulazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare ad effetti anticipati.