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Chi è proprietario dell'ultimo piano del condominio può disporre la sopraelevazione, ma a quale prezzo?

Sopraelevazione e eventuali costi di affrontare
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Il caso che andiamo ad analizzare è stato affrontato dal Tribunale di Milano in data 9 aprile 2018 con la decisione n. 4029.

La fattispecie

Il Condominio ha convenuto in giudizio la condomina proprietaria dell'ultimo piano per sentirla condannare al pagamento della somma di più di € 30.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, a titolo di risarcimento del danno per la violazione degli obblighi contrattuali stabiliti nella scrittura privata inter partes intercorsa in data 2.10.2007 o comunque di quelli legali sanciti dagli articoli 1122, 2043 e 2051 c.c., ovvero a titolo di adempimento dell'obbligo di tenere indenne il Condominio dei relativi costi, previo accertamento della sopraelevazione da ella effettuata sull'edificio condominiale e della necessità, conseguente alla detta sopraelevazione, di eseguire opere di adeguamento alla normativa sulla prevenzione degli incendi finalizzate al conseguimento della certificazione di legge.

Ciò in quanto la condomina nel 2000, edificando un ulteriore piano, ha provocato l'insorgenza di varie controversie giudiziali tra le parti.

Il contenuto dell'accordo transattivo

Come detto, con scrittura privata del 2.10.2007, le medesime parti hanno stipulato una transazione volta a dirimere tali controversie e, con specifico riguardo a quella oggetto della presente causa, hanno stabilito di procedere ad una verifica in contraddittorio, con i rispettivi tecnici, al fine di individuare la normativa applicabile alla fattispecie e, in caso di mancato accordo, di conferire ad un tecnico di comune fiducia l'incarico di individuare quali fossero gli obblighi legali di adeguamento, stabiliti in materia di prevenzione degli incendi, scaturenti dalla sopraelevazione e di stabilire le opere da eseguire, a spese della condomina.

Le conclusioni del perito di fiducia

Superata in modo negativo la prima soluzione del patto, le parti hanno nominato un tecnico di fiducia, il quale ha dichiarato che non era necessaria alcuna opera di adeguamento delle misure antincendio esistenti perché non erano state apportate modifiche sostanziali rispetto all'edificio preesistente.

Esito delle richieste dei certificati da parte del condominio

Nel 2010 il Condominio aveva richiesto il rilascio del certificato di prevenzione incendi ma i vigili del fuoco avevano espresso parere di non conformità del progetto presentato sul presupposto che dovessero applicarsi non solo le norme transitorie del D.M. in argomento, ma tutta la disciplina ivi prevista.

Anche la successiva richiesta di rilascio del certificato di prevenzione incendi, presentata nel 2013 sulla base di un progetto in deroga, era stata respinta.

Ha allegato che le domande proposte si fondano, "in primo luogo", sulle "reciproche obbligazioni assunte dalle parti con la scrittura privata tra loro sottoscritta in data 02.10.2007" ed ha dedotto l'erroneità delle conclusioni del consulente nominato dalle parti in merito alla individuazione degli obblighi legali in materia di prevenzione degli incendi, conseguenti alla sopraelevazione dell'edificio condominiale, essendo necessaria l'esecuzione di opere di adeguamento alla normativa antincendio al fine di conseguire il certificato di legge.

La condomina si è costituita in giudizio e si è opposta alle domande eccependo sostanzialmente che l'intervento realizzato era un recupero del sottotetto; che le parti avevano conferito ad un tecnico l'incarico di accertare quale fosse la normativa applicabile, con un atto negoziale transattivo, vincolante per esse, che non era stato "impugnato sotto alcun profilo"; e che di conseguenza "la richiesta di determinazione da parte del giudice di un diverso assetto rispetto a quello indicato dal terzo e fatto proprio dalle Parti è attività preclusa dall'ordinamento, non potendo neppure farsi valere al riguardo la (inefficace) portata precettiva degli artt. 1122, 2043 e 2051 c.c.".

Gli errori compiuti nelle modalità di presentazione ai vigili del fuoco della richiesta di rilascio del certificato "non possono che condurre al difetto della sua approvazione". La condominia ha concluso chiedendo il rigetto delle domande.

La valenza della perizia

Il Condominio ha replicato dicendo che con la scrittura del 2.10.2007 le parti aveva stipulato una "vera e propria "perizia contrattuale" perché era negozialmente conferita ad un terzo, scelto per la particolare competenza tecnica, non già la composizione di contestazioni insorte o che possono insorgere in ordine al rapporto giuridico, bensì la formulazione di un apprezzamento tecnico, che le parti si impegnavano ad accettare come espressione della loro determinazione volitiva", lamentando la nullità della perizia per l'impossibilità di raggiungere lo scopo prefissato di individuare, con essa, la corretta disciplina legale applicabile al caso in esame.

In via subordinata ha quindi chiesto la risoluzione del predetto accordo per inadempimento e/o impossibilità sopravvenuta, sul presupposto che Le errate conclusioni cui è giunto il tecnico nella propria perizia, comportano l'impossibilità per le parti di dare corretta esecuzione alla scrittura privata del 02.10.2007.

Si arriva alla decisione della vertenza

La decisione del Giudice

L'azione di adempimento contrattuale dell'accordo transattivo del 2.10.2007

Il Condominio attore ha proposto, in primo luogo, domanda di adempimento dell'obbligo contrattuale, assunto dalla condomina, di sostenere tutte le spese per l'adeguamento dell'impianto antincendio condominiale nel caso in cui tali opere si fossero rese necessarie sulla base della normativa di settore applicabile al caso in esame, come individuata dal perito concordemente incaricato dalle parti.

Ma vi erano i precedenti pareri negativi forniti dai vigili del fuoco sulle due istanze di rilascio del certificato di prevenzione incendi, da esso presentate, e della conseguente erroneità delle conclusioni raggiunte dal perito incaricato.

Tanto premesso, il tecnico di comune fiducia ha ricevuto l'incarico di provvedere: i) alla identificazione degli eventuali obblighi determinati dalle norme in punto di Prevenzione Incendi a carico della condomina in ragione dell'attività edilizia da questa praticata nelle unità immobiliari di sua proprietà; ii) alla stima degli interventi da porre eventualmente in opera, in considerazione dell'attività di cui sopra, a carico della stessa condomina; c. accettare il contenuto e le determinazioni tutte del nominato Consulente tecnico.

Visto che il perito incaricato ha concluso che nessuna opera di adeguamento alla normativa antincendio è necessaria in ragione della natura e delle caratteristiche dell'attività di edificazione eseguita dalla condomina ("sulla base del decreto Ministeriale n. 246 del 16/05/1987 Norme di sicurezza antincendio per gli edifici di civile abitazione e sulla base della documentazione ricevuta).

Le modifiche apportate sono di tipo modifiche sostanziale rispetto all'edificio pre-esistente non hanno implicato alcunché sotto il profilo lamentato dal condominio quindi occorrono solo interventi di adeguamento per edifici esistenti che debbono rispondere solo alle norme transitorie del D.M. 16.5.87.

L'azione di adempimento contrattuale è di conseguenza infondata.

Nel casso di specie, è pacifico che il perito ha ritenuto non necessarie dette opere di adeguamento, sulla base delle disposizioni dal medesimo menzionate. Da ciò, non vi è, a carico della condomina alcun obbligo di eseguire opere e/o di rimborsarne i costi al Condominio: l'accordo risulta in realtà adempiuto con l'accettazione delle dette conclusioni.

È noto infatti che "La perizia contrattuale ha natura di mandato collettivo, nel senso che le parti devolvono ad un terzo la formulazione di una valutazione che si impegnano anticipatamente ad accettare e far propria, il cui esito è impugnabile esclusivamente con le azioni negoziali di annullamento, se vi è errore determinante, e di risoluzione, se vi è inadempimento, sicché può essere fatto valere solo l'errore determinante correlato ad un vizio della volontà e non anche quello che incide sulla quantificazione dell'indennizzo liquidato, ove non causato da un'alterata formazione del consenso, denunciata come tale" (Cass. n. 18906/2017).

Le domande di risoluzione presentate dal condominio

Il tribunale osserva che esse sono ammissibili in quanto consentite espressamente dall'art. 1453, comma 2, c.c. sulla cui base "La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione".

Ciò è tuttavia possibile a condizione che l'azione di risoluzione si fondi, come nella fattispecie, sui medesimi fatti già allegati dalla parte.

La Corte di Cass. n. 3502/1999 ha affermato che: "L'art. 1453, comma 2, c.c. - secondo il quale, nei contratti a prestazioni corrispettive, qualora uno dei contraenti non adempia la propria obbligazione, l'altra parte può chiedere la risoluzione anche se abbia già promosso il giudizio per ottenere l'adempimento - stabilisce un principio di ordine processuale che deroga alle disposizioni del codice di rito che vietano la "mutatio libelli" nel corso del giudizio.

Ciò giuridicamente ammissibile in quanto la domanda di risoluzione resti nell'ambito dei fatti medesimi posti a base dell'inadempimento originariamente dedotto, costituisca, cioè, la prosecuzione della facoltà di scelta iniziale tra la domanda di adempimento e quella di risoluzione; mentre, ove siano prospettati fatti nuovi, configuranti una nuova "causa petendi", con l'introduzione di un nuovo tema di indagine, trovano applicazione le preclusioni di cui agli art. 183, 184 e 345 c.p.c.".

Il tribunale ritiene comunque che anche questa domanda sia infondata.

La risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione è stata allegata dal Condominio sulla base della nullità della perizia, dedotta in ragione del fatto che essa "non ha consentito di individuare la corretta disciplina applicabile al caso di specie" ("la perizia de qua è nulla e l'accordo delle parti dovrà essere risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione, atteso che la perizia non ha consentito di individuare la corretta disciplina applicabile al caso di specie).

Il tribunale rileva che non vi è alcuna nullità e che l'accordo raggiunto è eseguibile sia in fatto, sia in diritto.

L'azione di adempimento di obblighi legali.

Stante la vincolatività per le parti delle conclusioni raggiunte dal perito contrattuale in merito alla non necessità di opere di adeguamento delle misura antincendio, non sussistono i presupposti per affermare l'esistenza dell'obbligo legale di risarcire al Condominio il danno arrecato dalla condomina alle parti comuni (in base al testo dell'art. 1122 c.c., anteriore alla modifica apporta dalla legge 11.dicembre 2012 n. 220, riferibile al caso in esame ratione temporis) poiché la disciplina legale è superata dagli accordi negoziali intervenuti tra il Condominio e la condomina convenuta.

Sentenza
Scarica Trib. Milano 9 aprile 2018 n. 4029

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