Diritti e doveri nel contratto di locazione
Per un inquadramento esaustivo del tema in esame, è appropriato rammentare la nozione codicistica della locazione, dettata all'art. 1571 Cod. Civ., secondo cui «La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo».
In proposito è opportuno evidenziare che, essendo un contratto a prestazione corrispettive, il nostro ordinamento prevede, puntualmente, i reciproci obblighi delle parti con ciò cristallizzando i diritti che possono essere vantati nel corso del rapporto ed i doveri per determinare il corretto adempimento.
Per quanto attiene alla posizione del locatore, l'art. 1576 Cod. Civ., rubricato "Obblighi del locatore", individua, quali doveri, quello di (i) consegnare la cosa in buono stato locativo e (ii) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto.
Parallelamente, l'art. 1587 Cod. Civ. riconosce, quali obblighi del conduttore, quello di «1) prendere in consegna la cosa locata e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze» nonché l'ulteriore di «2) dare il corrispettivo nei termini convenuti».
È indubbio come a fronte della disponibilità del godimento di un bene immobile la obbligazione principale del conduttore è costituita dal pagamento del canone pattuito alla scadenza concordata tra le parti.
A tal riguardo, è principio consolidato in materia, cosiddetto "solve et repete", quello per cui il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione senza ritardo, anche qualora vanti giuste pretese economiche verso il locatore in ragione di inadempimenti imputabili a quest'ultimo, a titolo esemplificativo ma non esaustivo la mancata esecuzione di opere di straordinaria manutenzione che compromettano il godimento del bene.
In ordine al pagamento del canone è utile rilevare come debba essere stabilito nel contratto sia la modalità (es. bonifico) che la scadenza al fine di poter aver contezza, per il locatore, dell'esatto esecuzione o meno a detta obbligazione da parte del conduttore, e per quest'ultimo dei termini operativi con cui provvedere ad effettuare la propria obbligazione.
Scadenze e termini per il pagamento del canone di locazione
Tanto premesso e riepilogato, con espresso riferimento alla questione afferente alla esigibilità del pagamento del canone di locazione è confacente evidenziare che il diritto del locatore di chiederne la corresponsione è sottoposto alla prescrizione quinquennale.
In conseguenza, qualora il locatore non manifesti la volontà di esigere il proprio creditore, questo si estingue.
Nella presente fattispecie, come si calcola il termine di prescrizione?
Dalla scadenza stabilita nel contratto, di prassi unitamente alla modalità di pagamento, motivo per cui occorre preventivamente verificare la clausola in cui è previsto il momento temporale entro cui è posto l'onere del conduttore di provvedere al versamento della somma corrispondente al canone.
D'abitudine, il canone di locazione viene versato mensilmente, entro un determinato giorno.
Tuttavia non è escluso a priori ed anzi è ricorrente, soprattutto nelle locazioni commerciali, il pagamento di tre mensilità anticipate (per quattro scadenze annuali) come, in alcuni casi, addirittura l'intera annualità.
Pertanto, potranno esservi pagamenti mensili, trimestrali ed annuali ragione per cui per accertare il decorso o meno della prescrizione dovranno essere vagliate le diverse ipotesi.
Al contempo, per interrompere la prescrizione è sufficiente l'invio di una lettera raccomandata al conduttore, dal quale inizierà un nuovo termine di pari durata (cinque anni).
Parimenti, è pertinente rappresentare, altresì, che qualora il locatore promuova azione monitoria per il recupero dei canoni, ovvero chieda l'emissione di decreto ingiuntivo, senza essere decaduto dalla stessa per intervenuta prescrizione, la notifica di detto titolo introduce un nuovo termine, questa volta decennale.
Protratta mancata richiesta di pagamento e abuso del diritto
Sull'argomento in esame non possiamo ignorare la recente pronuncia della Suprema Corte (sentenza n.16743/2021) nella quale è stato affermato un importante principio di diritto.
Gli Ermellini palesano l'assunto in aderenza al quale nell'adempimento delle obbligazioni afferenti al rapporto di locazione, attendendo ad un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, non si può prescindere dalla applicazione dei principi di buona fede e correttezza, come espressamente cristallizzati agli artt. 1175 e 1375 del Cod. Civ.
Terremoto e sospensione del pagamento dei canoni di locazione.
Partendo da tale presupposto, ad avviso dei Giudici di Piazza Cavour, il naturale corollario si realizza nel rispetto dell'obbligo di solidarietà che impone ad entrambe le parti di agire di tal guisa da preservare gli interessi dell'altra e che riporta al dovere più generale del neminem laedere.
Dalla applicazione dei richiamati assiomi ne deriva che la condotta omissiva del locatore, ovvero l'inerzia dall'agire per ottenere l'adempimento dell'obbligo di corresponsione del canone, prolungata per un considerevole lasso di tempo, può costituire nel conduttore un legittimo affidamento alla sua remissione per facta concludentia.
In conseguenza, qualora, come nella fattispecie sottoposta alla Suprema Corte, intervenga la improvvisa richiesta di integrale pagamento al conduttore, tenuto conto del periodo di quiescenza, tale comportamento costituisce esercizio abusivo del diritto inteso quale violazione dell'obbligo di buona fede sopra richiamato.
Ad una simile riflessione e conclusione la Corte arriva rapportando l'obbligo di buona fede nell'esecuzione del contratto, quale manifestazione espressa dell'obbligo solidaristico, alla teoria della Verwirkung, che ha la sua fonte nell'ordinamento tedesco.
Ebbene, il suddetto istituto è stato definito dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 5240/2004 come il principio che pone al suo fondamento la buona fede in osservanza della quale anche ove non sia trascorso il termine di prescrizione, il mancato esercizio del diritto imputabile al suo titolare, protrattosi per un conveniente intervallo di tempo, fa insorgere nella altra parte un comprensibile, logico ed apprezzabile affidamento sulla definitiva rinuncia al medesimo.
Recesso dal contratto di locazione, rilascio anticipato e canoni di locazione
Per tale motivo un successivo atto con il quale si intenda esercitare il diritto supposto come rinunciato configura un abuso del diritto che si estrinseca «nella forma del ritardo sleale nell'esercizio del diritto, con conseguente rifiuto della tutela, per il principio della buona fede nell'esecuzione del contratto».
Infine, nella citata sentenza, la Corte sottolinea che, nel rapporto di locazione, con riferimento al pagamento del canone, se il locatore non ha mai avanzato detta pretesa, «la repentina richiesta di adempimento per la parte del credito eventualmente non caduta in prescrizione è da valutarsi alla stregua dell'esercizio abusivo del diritto, e dunque in violazione di obblighi solidaristici collegati alla salvaguardia dell'interesse del conduttore a non perdere una acquisita situazione di vantaggio determinatasi a suo esclusivo favore, laddove non si dimostri di avere sino a quel tempo comportato un apprezzabile sacrificio per il locatore, rimasto inerte sin dall'origine, a fronte del grave onere imposto repentinamente sulla controparte».
