L'art. 1138 c.c. impone l'adozione del regolamento condominiale per quelle compagini con almeno undici partecipanti. Lo stessa norma specifica, al primo comma, il contenuto di quello che viene spesso definito come lo statuto del condominio.
In particolare si dice che esso deve contenere " le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".
Si pensi, per portare alcuni esempi, alle norme inerenti il procedimento di convocazione dell'assemblea, a quelle relative alla disciplina dell'uso del parcheggio comune ed ancora alle modalità di ripartizione delle spese d'uso delle cose comuni, ecc.
Nel caso di regolamento contrattuale, inoltre, i comproprietari dovranno rispettare anche i limiti all'uso delle cose comuni e delle unità immobiliari di proprietà esclusiva eventualmente pattuiti.
I primi obbligati al rispetto del regolamento sono i condomini. Altro soggetto tenuto ad osservare le disposizioni statutarie, per quanto di sua competenza, è l'amministratore di condominio. Ad esso il codice civile impone altresì l'obbligo di curarne l'osservanza.
E' chiaro in tal senso l'art. 1130, primo comma n.1, a mente del quale il mandatario dei condomini deve, per l'appunto, vigilare sulla corretta applicazione del regolamento medesimo.
Che cosa accade se un condomino trasgredisce i divieti imposti? Si pensi al comproprietario che usi il cortile comune, nel quale per ragioni di spazio è vietato il parcheggio, come zona di sosta per la propria autovettura; o ancora si faccia il caso del condomino destina la propria unità immobiliare ad una particolare attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale.
In questi casi quali sono i poteri dell'amministratore?
Il legale rappresentante del condominio potrà certamente agire in via stragiudiziale per dissuadere il comproprietario dalla prosecuzione della violazione regolamentare. Allo stesso modo, qualora i tentativi bonari non fossero sufficienti, l'amministratore potrebbe adire l'Autorità Giudiziaria per ottenere un provvedimento di condanna del condomino inosservante.
E' chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 1131 c.c. a mente del quale " nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi".
A ribadire questo assunto, pacifico in dottrina e giurisprudenza, è stata la Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 21841 del 5 ottobre 2010. Il ricorrente, condannato in entrambi i gradi di merito per l'inosservanza del regolamento condominiale, lamentava la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore che, a suo dire, avrebbe agito in giudizio ai fini dell'ottenimento dell'osservanza del regolamento senza una deliberazione adottata con le maggioranze prescritte dalla legge (cfr. art. 1136, quarto comma, c.c.).
La Corte regolatrice ha rigettato questa doglianza affermando che " curare l'osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall'art. 1130 c.c. all'amministratore, il quale pertanto è senz'altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell'apposita autorizzazione, che è richiesta dalla disposizione richiamata dalla ricorrente soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell' amministratore stesso.
Superflua, quindi, era stata la deliberazione dell'assemblea di dare corso al giudizio e conseguentemente ininfluente è la maggioranza con cui essa è stata adottata"(così Cass. 5 ottobre 2010 n. 21841).
