La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, Puglia - Lecce, con la sentenza n. 3308 del 1° ottobre 2024, ha stabilito che è possibile applicare il regime della cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore utilizzi l'immobile per l'esercizio della propria professione o attività d'impresa, in quanto il relativo divieto previsto dalla legge si applica solo al locatore. Approfondiamo la questione.
Applicazione della cedolare secca: fatto e decisione
La vicenda trae le mosse dall'avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate contestava al contribuente di essersi avvantaggiato del regime della cedolare secca nonostante avesse locato il proprio immobile ad una società commerciale avente sede a Londra.
La Commissione Tributaria Regionale rigettava l'impugnazione dell'avviso di accertamento de quo: secondo il collegio, il particolare regime della cedolare secca non sarebbe stato applicabile alle locazioni in cui una delle parti opera nell'esercizio di una professione o di un'attività d'impresa.
Avverso la decisione sfavorevole proponeva appello il contribuente, lamentando un'errata interpretazione della norma di legge (art.3, d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23): quest'ultima, infatti, laddove esclude l'applicazione della cedolare secca «alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni», farebbe riferimento non al conduttore bensì esclusivamente al locatore, il quale non può quindi avvantaggiarsi di tale particolare regime fiscale qualora fitti i propri immobili nell'esercizio della propria attività professionale o d'impresa.
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado pugliese, con la sentenza n. 3308 del 1° ottobre 2024 in commento, ha accolto il ricorso.
Il tenore della norma sopra richiamata, infatti, è piuttosto chiaro nell'imporre la limitazione solo all'attività - professionale o imprenditoriale - esercitata dal locatore, a nulla rilevando quella eventualmente svolta dal conduttore.
Dunque, l'attenzione del legislatore è rivolta verso il locatore al quale attribuisce in via esclusiva la facoltà di optare, in alternativa al regime ordinario, per il regime agevolativo della cedolare secca.
Ne consegue che la decisione del locatore in tal senso assunta non potrà trovare effettiva esplicazione ove la scelta della cedolare secca sia stata da lui effettuata nell'esercizio d'impresa, arti e/o professioni, rimanendo del tutto indifferente, nel silenzio della legge, lo status del conduttore e la sua qualità di persona fisica o giuridica non potendo, peraltro, incidere in alcun modo sulla scelta operata dal locatore.
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Applicazione della cedolare secca: considerazioni conclusive
LA sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, Puglia - Lecce, si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
In tal senso, la recente sentenza della Corte di Cassazione (7 maggio 2024, n. 12395) ha chiarito oramai ogni dubbio interpretativo, fissando il seguente principio: «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, D.Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni».
La Suprema Corte ha avuto anche modo di sottolineare che l'amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte: di fronte alle norme tributarie, il fisco e il contribuente si trovano su un piano di parità, per cui la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto (in questo senso, Cass. n. 3598/2022; Cass., n. 14619/2000; Cass., Sez. Un., n. 23031/2007).
Insomma: anche qualora l'Agenzia delle Entrate abbia emanato circolari o alti provvedimenti volti ad avallare una certa interpretazione del dato normativo, il provvedimento non deve ritenersi vincolante.
Nel caso di specie, l'amministrazione finanziaria, con la circolare del 1° giugno 2011 n. 26/E, aveva erroneamente affermato che «per l'applicazione della cedolare secca occorre porre rilievo anche all'attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni».
Questa circolare tuttavia, come autorevolmente osservato dalla Corte di Cassazione, è inidonea ad incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario, trattandosi di atto interno privo di efficacia per ogni altro soggetto.
