Ai sensi dell'art. 1102 c.c., il condomino, e per esso il conduttore in locazione, ha diritto ad un uso della cosa comune anche più intenso rispetto agli altri condomini, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie. In altre parole la locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene l'unità immobiliare.
Alla luce di quanto sopra il conduttore può usare una parte comune, anche in modo diverso rispetto agli altri condomini, evitando però di essere autore di una condotta eccedente i limiti della normale utilizzabilità delle cose comuni.
Tale concetto è stato chiaramente affermato in una recente decisione della Corte di Appello di Milano (sentenza n. 774 del 7 marzo 2023).
Occupazione illecita del cavedio: il caso del condominio
Un condominio citava davanti al Tribunale una società conduttrice di un condomino che aveva depositato materiali e merci nel cavedio interno del caseggiato. Il Tribunale condannava la predetta società (in solido con il locatore) alla liberazione immediata del cavedio comune, oltre al rimborso delle spese di lite in favore del condominio.
Lo stesso giudice notava che nel cortile interno il condominio aveva collocato una vasca di raccolta delle acque reflue non immesse nelle fogne, con la conseguenza che la presenza di materiali e merci impediva di provvedere alla manutenzione degli impianti e della vasca, in contrasto con la destinazione d'uso del bene comune.
In ogni caso il Tribunale non escludeva che l'occupazione di tale parte del bene fosse tale da portare, nel concorso con gli altri requisiti di legge, all'usucapione di tale spazio comune.
Il condomino/locatore, fin dall'inizio si era dissociato dal comportamento del suo conduttore (con il richiamo al rispetto del regolamento condominiale), escludendo così che l'occupazione dell'area comune potesse in qualsiasi modo essere a sé riferita o comunque autorizzata.
La società conduttrice - che si rivolgeva alla Corte di Appello - escludeva l'uso illecito del cavedio. La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado.
Impianto di raccolta e smaltimento delle acque inidoneo: la responsabilità del condominio
Secondo i giudici di secondo grado, a seguito dell'occupazione con merci del cortile interno, non è certo possibile escludere ostacoli all'operazioni di manutenzione della vasca di raccolta delle acque reflue, né è possibile escludere il pericolo dell'usucapione di detto spazio comune da parte del conduttore, detentrice qualificata del solo immobile concessole in locazione e non già del cavedio condominiale.
Limiti all'uso delle parti comuni in condominio
Non vi è dubbio che il conduttore possa, al pari del condomino-locatore, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).
Non è lecita, perciò, la decisione di realizzare un impianto ascensore che limiti fortemente il godimento del cavedio comune riducendo l'afflusso di aria e luce (funzione precipua del cortile) in danno di un condomino che inevitabilmente subisce una riduzione di valore dell'immobile (Trib. Milano 21 giugno 2019).
Inoltre è stata confermata la condanna, in favore dei condomini richiedenti, alla rimessione in pristino dell'originario stato di un cavedio chiuso da un altro condomino con una soletta avente funzione di copertura in corrispondenza del primo piano (Cass. civ., sez. II, 21/07/2015, n. 15327).
Non è possibile, infatti, appropriarsi di tale area, accorpandola al proprio appartamento, operazione che viola apertamente l'articolo 1102 c.c. che non consente di sottrarre definitivamente la cosa comune alle possibilità di utilizzazione collettiva (Cass. civ., sez. II, 06/11/2006, n. 23612).
Del resto l'occupazione di una parte comune può portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella esclusiva disponibilità (Cass. civ., sez. II, 04/03/2015, n. 4372).
