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Categoria catastale A2 e A3, caratteristiche e differenze
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Categoria catastale A2 e A3, caratteristiche e differenze

Categoria A/2 e A/3: quando come e perché

Avv. Anna Nicola  

Categorie catastali

Le categorie catastali sono degli strumenti di classificazione dei fabbricati, utilizzati dal catasto in Italia, in base della determinazione della rendita catastale.

Quest'ultima è il valore fiscale che viene conferito ad ogni singola unità immobiliare o fabbricato o terreno dall'Agenzia delle Entrate, tutti beni in grado di generare reddito.

La rendita catastale viene calcolata per fini esclusivamente Fiscali. Questo valore rappresenta la base imponibile necessaria per calcolare alcune tasse sugli immobili, quali ad esempio l'IMU e la TARI.

Anche la specifica di appartenenza ad una determinata classe catastale serve, tra le altre cose, anche per conoscere quali sono gli importi delle tasse e delle imposte che devono essere versati da parte di chi possiede quel determinato immobile.

Planimetria e visura catastale: cosa sono e come richiederle

Introdotte con il regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, a cui poi, con varie modifiche, si è giunti al catasto dei fabbricati, alla base del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), le categorie catastali nonché la modalità del loro calcolo sono riportate nel D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142.

Oggi analizziamo le categorie A/2 e A/3

Con l'indicazione A/2 si fa riferimento a "Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.", mentre la specifica A/3 vale per "Abitazioni di tipo economico.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili"

Già solo da queste prime indicazioni, si ricava che queste due categorie interessino le abitazioni di tipo civile: A/3 più economiche, A/2 più di pregio.

Categoria A/2

Con questa categoria si intende riferirsi alle comuni unità immobiliari.

Si tratta delle unità immobiliari che sono solitamente destinate ad un uso privato e che si compongono di un edificio che ha delle caratteristiche buone dal punto di vista costruttivo ed abitativo.

Un'abitazione di tipo civile è composta da locali di media grandezza con una certa e accurata distribuzione interna dei locali.

In generale si indicano come abitazioni comuni le opere di buona fattura che abbiano locali ben illuminati, ben fatti e ben collegati.

Una particolare attenzione va dedicata alle rifiniture, generalmente indicate come buone e date anche dai materiali ottimi utilizzati nella costruzione.

Revisione di classamento e modifica di categoria catastale: ci vuole una rigorosa motivazione

Inoltre un'abitazione di tipo civile generalmente è provvista di impianti che rientrano nell'ambito dell'ordinaria tecnologia.

Un esempio della categoria A2: requisiti principali.

- Superficie commerciale superiore ai 100 mq

- consistenza catastale superiore ai 5.5 vani

- 2 servizi igienici

- suddivisione tra la zona giorno e la zona notte

- un vano dedicato a soggiorno o salotto o sala da pranzo che ha una consistenza uguale o superiore alla consistenza massima del vano catastale

- finiture civili

- epoca di costruzione a partire dagli anni 70 ad oggi

Per determinare in maniera più dettagliata che cosa si intende per abitazioni di tipo civile, bisognerebbe soffermarsi su alcuni aspetti significativi.

Si tratta di considerare, prima di ogni altro fattore, la conformità dell'abitazione agli strumenti urbanistici, il regime giuridico, anche in relazione al bene e alla fiscalità, e poi, infine, la responsabilità che ricade sul proprietario dell'immobile.

In maniera essenziale, per ottenere la realizzazione di un'opera edilizia, si impone la necessità di ottenere delle autorizzazioni da parte delle autorità competenti.

Categoria catastale

Secondo ciò che stabilisce il Testo unico per l'edilizia, nell'articolo 10 del DPR 380 del 2001, ci si riferisce ad interventi di nuova costruzione, ma anche a quelle opere che si occupano della ristrutturazione urbanistica.

Parliamo ora della Categoria Catastale A3 una categoria abbastanza diffusa nel nostro paese di cui si viene a conoscenza generalmente quando vuole acquistare casa.

Categoria Catastale A3 caratteristiche

Come detto, la categoria catastale A3 identifica le unità immobiliari che appartengono ai fabbricati economici definiti tali per i materiali e le rifiniture impiegate spesso orientate e limitate all'indispensabile.

Già da questa prima indicazione si ricava la minore rendita catastale e dunque il conseguente minore costo con riferimento alle tasse rispetto alla categoria A2.

Così è, ad esempio, per la determinazione dell'IMU o per calcolare l'imposta di registro ove si voglia acquistare l'immobile.

Gli standard qualitativi minimi sono tuttavia quelli tipici delle abitazioni di tipo economico.

Anche queste ultime soggiacciono alla normativa che disciplina la sicurezza degli impianti e le metodologie costruttive mentre l'impiego di materiali di livello non alto si ripercuote sul valore commerciale dell'immobile.

Si può dire che vi siano vantaggi e svantaggi simultanei: mentre si ha un certo beneficio economico che favorisce un costo di acquisto molto più competitivo rispetto ad un A2, non si può tuttavia sottovalutare le conseguenze che potrebbero interessare un'eventuale compravendita dell'appartamento.

La prova della natura abitativa dell'immobile deve essere dimostrata in concreto, non rilevando la mera classificazione catastale

Detto in termini pratici, l'immobile in categoria catastale A3 costa meno e ha una tassazione minore rispetto ad altri immobili accatastati diversamente, ma è indubbio che la sua vendita ha un ricavo inferiore.

La mancanza di qualità degli impianti potrebbe inoltre comportare una manutenzione e una gestione più costosa rispetto ad altri immobili.

Un esempio della categoria A2: requisiti principali.

- Metratura commerciale inferiore ai 100 mq

- consistenza catastale fino a 5 vani

- un solo servizio igienico

- Vani senza disimpegni e separazioni tra zone che hanno destinazione differente

- Forniture di tipo economico

- Epoca di costruzione risalente agli anni 50-60

Differenze tra categoria catastale A2 e A3

Le differenze tra le due categorie sono facilmente comprensibili sulla base del confronto dei due paragrafi in cui viene riportato un esempio delle rispettive categorie e i requisiti essenziali

Leggendo la differenza di materiali, impianti, struttura dell'unità abitativa, collocazione delle stanze, rifiniture si ha l'immediato riscontro dell'enorme diversità che separano le due tipologie.

Avendo a mente questi esempi, è chiaro che l'acquirente riesca a comprendere facilmente su quale delle due categorie può orientarsi e venire altresì a conoscenza di quali importi potrebbero essere la tasse che incombono sull'immobile di suo interesse.

=> La visura catastale

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STUDIO LEGALE AVV. F. MAZZARELLI
STUDIO LEGALE AVV. F. MAZZARELLI 18-06-2021 19:01:43

SAREBBE INTERESSANTE CONOSCERE LE FONTI ED IL FONDAMENTO DELLE AFFERMAZIONI SOPRA RIPORTATE CIRCA LE CATEGORIE A2 ED A3. FRANCESCO MAZZARELLI

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Roberto Zanotto
Roberto Zanotto 26-06-2021 02:39:09

Ho avuto una esperienza personale relativamente ad un immobile di categoria A/2 divenuto tale grazie al condono edilizio del 1985 (prima era immobile non abitabile, infatti l'altezza tra pavimento e soffitto è solo di m. 2,30), quindi è diventato, grazie al condono edilizio, un appartamento, anche se non aveva le caratteristiche per essere tale, proprio per questo si era cresta la legge sul condono. Ora questo appartamento è stato diviso in due mini appartamenti, ma il comune non ha accettato che siano due mini-appartamenti perché mancano di alcuni requisiti per considerarli tali, ma anche il precedente appartamento non aveva tutti i requisiti, ed era stato condonato; il comune ora li considera due immobili non più abitabili: ma, il condono edilizio che era stato concesso, è sparito? non può essere trasmesso a queste due unità immobiliari?

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