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Innovazione vietate: il concetto di inutilizzabilità deve sempre essere valutato in concreto
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Innovazione vietate: il concetto di inutilizzabilità deve sempre essere valutato in concreto

Caso in cui l'ascensore rende difficoltoso l'ingresso nell'abitazione di un condomino

Avv. Alessandro Gallucci  

L’assemblea del condominio Alfa delibera l’installazione di un ascensore. Tizia, proprietaria dell’unità immobiliare ubicata al piano terra, si oppone impugnando la delibera.

Essa ritiene che l’opera doveva ritenersi vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c. in quanto limitava il suo diritto di godimento dell’edificio.

In particolare, a suo dire, l’ascensore avrebbe reso enormemente difficoltoso l’ingresso nella sua abitazione.

Il giudizio di primo grado, che dava ragione al condominio, veniva ribaltato dalla sentenza d’appello che, invece, invalidava la deliberazione assembleare. Da qui il ricorso per Cassazione del condominio. Accolto con rinvio.

Questo, in estrema sintesi, il caso sotteso alla sentenza n. 15308 resa dalla Suprema Corte di Cassazione ed il suo esito. Vediamo più nel dettaglio perché s’è giunti a questa conclusione e qual è il principio di diritto cui il giudice del rinvio dovrà adeguarsi nel giudicare nuovamente sulla vicenda.

Il tutto ruota attorno al concetto d’inservibilità della cosa comune a fronte d’interventi innovativi.

Si legge nella pronuncia della Corte regolatrice che “ nella fattispecie la Corte distrettuale non è scesa all'analisi degli aspetti dimensionali dell'ingombro della "gabbia" dell'ascensore in relazione alla fruibilità complessiva del pianerottolo e dell'intero appartamento della L., nonostante che dalla stessa relazione d'ufficio fosse emerso (come dichiarato dal Condominio senza contrasto) che la distanza della porta di ingresso della contro ricorrente dal vano cabina dell'ascensore sarebbe stata pari a ml 2,40 e che la superficie dell'androne antistante l'appartamento della medesima sarebbe, in ipotesi ridotto di meno di un sesto della superficie complessiva.

La insufficiente delibazione dei dati istruttori da parte del Giudice del gravame, a ben vedere, parte da una non condivisibile interpretazione del limite alle innovazioni consentite della cosa comune, là dove lo pone nella trascurabilità del pregiudizio del singolo condomino o nella "corrispettività" di un qualche vantaggio per lo stesso, mentre la norma in esame contempla solo la inscrivibilità della cosa comune - nella fattispecie: il pianerottolo - da parte del singolo condomino che da tale innovazione ne venisse inciso.

Va altresì considerato che la naturale destinazione all'uso della cosa comune, può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste, costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo: nella fattispecie il paventato ma non dimostrato ostacolo all'ingresso di barelle attraverso il pianerottolo della resistente, a tacer d'altro, si poneva come mera eventualità di uso e come tale ininfluente nella determinazione dell'innovazione "tollerabile" (sul punto cfr. Cass. 20.902/2010).

Pertanto deve essere affermato il principio secondo il. quale "nell'identificazione del limite all'immutazione della cosa comune, disciplinato dall'art. 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo". (Cass. 12 luglio 2011 n. 15308).

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