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La locazione ordinaria di un'unità immobiliare destinata a civile abitazione. La durata del contratto e le cause di risoluzione anticipata.
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La locazione ordinaria di un'unità immobiliare destinata a civile abitazione. La durata del contratto e le cause di risoluzione anticipata.

Casi di disdetta del contratto da parte del locatore e durata del contratto

Avv. Alessandro Gallucci  

Fino alla promulgazione della legge n. 431 del 1998 la legge che regolava le locazioni d’immobili urbani destinati a civile abitazione era la legge n. 392 del 1978.

Questa legge, attraverso un complesso calcolo del canone di locazione, prevedeva dei contratti della durata di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro. Proprio dal metodo di calcolo del corrispettivo per il godimento del bene immobile si chiamo quest’atto legislativo legge sull’equo canone.

A ben vedere una regolamentazione così stringente e per certi versi anacronistica e fuori mercato fece si che molti rapporti locatizi sprofondassero nell’illegalità che nel settore veniva (e tutt’ora viene) comunemente indicata con la locuzione “ affitti in nero”.

Pure per far fronte a questa disapplicazione del dettato normativo il legislatore, nel 1998, è intervenuto con una serie di norme il cui intento, duplice, era quello di riportare alla legalità molti contratti di locazione liberalizzando il canone d’affitto.

Ad oggi, dunque, la legge sull’equo canone è stata abrogata in molte sue parti pur restando in vigore per la disciplina di determinati aspetti (si pensi alle spese condominiali, art. 9 l. n. 392/78).

I così contratti 4+4 come s’è avuto modo di anticipare sono attualmente disciplinati dalla legge n. 431 del 1998 e più nello specifico dagli articoli 2 e 3 che riportiamo nelle parti che interessano.

Art.2 Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione.

Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.

In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Art.3 Disdetta del contratto da parte del locatore.

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 […]del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio.

I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile.

Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile.

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Alcuni punti meritano di essere evidenziati:

1)assenza di indicazioni sulla determinazione del canone. Le parti, quindi, possono liberamente determinarlo;

2)rinnovo automatico in assenza di disdetta alla scadenza dei primi quattro anni;

3)tassatività delle cause di disdetta alla prima scadenza per il locatore;

4)maggiore libertà di risolvere il vincolo contrattuale per il conduttore; se ricorrono gravi motivi, infatti, si pensi ad un cambio di città per ragioni di lavoro, potrà disdire il contratto con un preavviso di sei mesi.

L’articolo 1 della legge n. 431 prevede la forma scritta obbligatoria per il contratto di locazione di unità immobiliare.

La legge finanziaria per il 2005, inoltre, ha previsto la registrazione del contratto a pena di nullità dello stesso. La norma in questione ha sollevato notevoli critiche in quanto la sanzione della nullità, a dire di molti, rischia di “gettare nell’incertezza” una miriade di rapporti giuridici irregolari da un punto di vista strettamente fiscale.

Sul punto alcuni magistrati hanno anche sollevato una questione di legittimità costituzionale che è stata respinta dal giudice delle legge perché infondata (si veda C. Cost. n. 420/07).

La norma è a tutt’oggi in vigore sicché non può non concludersi che la registrazione resta requisito indispensabile per la validità e l’efficacia del contratto.

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