Per casa vacanze si intende un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno, ceduto in locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati (specificatamente senza somministrazione di alimenti e bevande).
In ambito condominiale questa attività è spesso ostacolata dai condomini che frequentemente possono contare sulle clausole di natura contrattuale del regolamento che impediscono l'apertura di una casa vacanza.
Il condominio contrario alla casa vacanze: cosa deve provare
Qualora i condomini prospettino che, nell'ambito di un edificio condominiale, in dipendenza delle previsioni contenute nel regolamento condominiale convenzionale, gli appartamenti di proprietà esclusiva non possano essere adibiti a casa vacanze ed invochino un accertamento in tal senso, nonché la cessazione della destinazione asseritamente indebita, si è al cospetto di un'actio confessoria servitutis.
In tal caso l'attore ha un duplice onere probatorio; in primo luogo, l'attore ha l'onere di dimostrare che le disposizioni del regolamento condominiale che vietano la casa vacanza, se precostituite dall'originario unico proprietario dell'edificio, sono state accettate dai condomini nei contratti di acquisto delle rispettive proprietà esclusive oppure in separati appositi atti o se deliberate dall'assemblea dei condomini, sono state approvate all'unanimità.
In secondo luogo, rispetto ai terzi acquirenti, l'attore ha l'onere di dimostrare l'opponibilità del diritto di servitù, nel senso, cioè, dell'avvenuta trascrizione nei pubblici registri immobiliari, antecedentemente alla trascrizione dell'atto di acquisto del terzo (che non ne fa menzione), delle disposizioni regolamentari prefiguranti che impediscono l'attività in questione.
Casa vacanze in condominio: il comportamento degli ospiti
Se non esiste un regolamento o nel caso esista tale documento ma questa attività non sia vietata, ogni condominio può trasformare il suo appartamento in una casa vacanza, trattandosi di un'operazione di per sé molto semplice, che non richiede permessi o autorizzazioni.
Infatti adibire un immobile posto nel condominio a casa vacanza non comporta alcun mutamento di destinazione d'uso diversa da quella abitativa. Naturalmente gli ospiti dovranno evitare di danneggiare le parti comuni del condominio, produrre rumori intollerabili, rispettare eventuali limitazioni all'uso dei beni o degli spazi comuni da parte degli altri condomini.
Case vacanze sì, affittacamere no in condominio. Questo è il dilemma.
La richiesta danni al condominio: un caso recente
La proprietaria di un'unità immobiliare facente parte di un condominio iniziava l'esercizio di attività ricettiva di casa vacanze. Nel novembre del 2021 il caseggiato era coinvolto dal crollo e collasso del sistema fognario e dei pozzetti condominiali attraverso i quali transitano gli scarichi dei sanitari. La detta proprietaria si rivolgeva al Tribunale per richiedere al condominio il risarcimento dei danni subiti.
L'attrice faceva presente che, nonostante i reiterati solleciti, l'amministrazione condominiale interveniva con colpevole ritardo determinando il progressivo peggioramento della situazione, tanto da rendere l'unità abitativa inagibile dal 17 gennaio 2022; inoltre aggiungeva che la ditta, tardivamente incaricata di eseguire i lavori di ripristino dei tratti fognari coinvolti, pur essendo specializzata in servizi di ingegneria ecologica, ultimava i lavori solo in data 24 maggio 2022, data in cui finalmente l'appartamento tornava agibile e pertanto nella piena disponibilità dei proprietari; nel lasso di tempo intercorrente tra il 17 gennaio ed il 24 maggio gli attori affermavano di essere stati costretti ad annullare ben 16 prenotazioni ricevute per il tramite internet, con conseguente ingente danno sia emergente (per le penali contrattualmente previste) che da lucro cessante.
Il condominio si costituiva in giudizio osservando, tra l'altro, che l'attrice non aveva mai comunicato che nell'appartamento si esercitasse attività di casa vacanze, né ciò era desumibile in altro modo, in quanto l'attività non era segnalata né sul portone, né sul citofono, né sulla porta di ingresso dell'appartamento; nel merito osservava che la rottura di un tratto dell'impianto, non aveva mai reso le unità abitative inagibili ma solo provocato la pulizia dello spazio esterno dal rigurgito verificatosi in un'occasione e la necessità che successivamente lo smaltimento avvenisse attraverso l'intervento di autospurgo; in ogni caso sosteneva che in nessuno degli appartamenti serviti dall'impianto fognario condiviso con parte attrice, gli occupanti avevano subito l'inagibilità dei rispettivi immobili nel periodo compreso tra il gennaio ed il maggio 2022 in quanto lo smaltimento dei liquami era sempre stato possibile. Il Tribunale ha dato torto all'attrice (Tribunale di Roma 22 luglio 2024 n. 12366).
Lo stesso giudice ha notato come la condomina non sia riuscita a dimostrare l'inutilizzabilità e l'inagibilità dell'appartamento di proprietà destinato ad attività ricettiva di casa vacanze per colpa della rottura dell'impianto fognario.
Del resto nessuno dei testi ha riferito di aver subito disagi all'interno del proprio appartamento durante il periodo dei lavori; di conseguenza, considerato che non è emerso sufficiente prova del nesso causale fra i lavori effettuati all'interno del caseggiato e l'annullamento delle prenotazioni, la domanda è stata rigettata.
Si deve considerare infatti che la responsabilità ex art. 2051 c.c. presuppone la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa. Detta norma non dispensa il danneggiato dall′onere di provare il nesso causale, ossia di dimostrare che l′evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa (mentre resta a carico del custode, offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente un impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità).
